こんな不安を抱えていませんか?

こんな不安を抱えていませんか?

「住宅ローンが残っている家でも、売却はできるの?」

「売却代金でローンを完済するには、どんな流れや手続きが必要?」

「万が一、売却価格がローン残高より低かったらどう対処する?」

「スムーズに引き渡しをして、次の住まいに落ち着きたい!」

住宅ローン返済中の不動産でも、手順や注意点をしっかり押さえておけば売却して完済することは十分に可能です。

しかし、抵当権や売却代金のやり取りなど、不動産売却特有の用語や手続きが複雑なため、不慣れな方にはハードルが高く感じられるでしょう。

この記事では、住宅ローンが残っている不動産を売却する際に必要な流れとポイントを、初心者でもわかりやすいように徹底解説します。

さらに、売却価格が残債を下回る場合の対処法や、少しでも高値で売却するための工夫、そして実際の成功事例もご紹介。

この記事を読み終える頃には、抵当権の解除手続きや売買契約の進め方など、住宅ローン返済を伴う売却の全体像をしっかり把握できるはずです。

不動産売却が初めての方でも安心して読んでいただき、ぜひ最後までお付き合いください。

売却の第一歩として活用いただけると幸いです。

住宅ローンが残っていても不動産を売却できる理由
1. 抵当権の解除と売却の仕組み
多くの住宅ローンでは、購入時に「抵当権」が設定されます。

これは、ローンを組んだ金融機関が「もし返済できなくなったときは、この不動産を差し押さえて担保にします」という権利です。

抵当権がついたままの状態では、不動産の名義を自由に移転できません。

しかし、売却によって得た代金でローンを完済できるときは、金融機関が抵当権を外してくれます。これを「抵当権の解除」と呼びます。

抵当権の解除には、完済後に金融機関から「抵当権抹消書類」を受け取り、司法書士を介して法務局で手続きを行う必要があります。

そのため、通常は売買契約の決済日売却代金の支払いが行われる日に合わせて抵当権を解除し、同時に所有権を購入者へ移転する流れとなるのです。

2. 売却代金を利用したローン完済の方法
不動産売却時に住宅ローンが残っている場合、もっとも一般的な方法は「売却代金でローンを一括返済し、残った金額があれば売主が受け取る」という流れです。

売却価格がローン残高を上回っていれば、手続きを円滑に進めやすいでしょう。

しかし、売却価格がローン残高よりも低い場合、いわゆる「オーバーローン」の状態となり、不足分を自己資金で補わなければなりません。

自己資金がない場合でも、買い替えローンなどを活用することで次の住まいに住み替えられるケースもあります。

ポイント:

ローン残高をしっかり確認し、売却価格とのバランスを見極めることが重要

オーバーローンの場合は買い替えローンや自己資金で補う選択肢を検討

住宅ローン返済を伴う売却手続きの流れとポイント
1. 売却価格の査定と残債の確認
不動産会社への査定依頼

住宅ローンを返済中の物件を売却する場合、まず最初に不動産会社へ査定を依頼し、現在の市場価格を把握しましょう。

査定には「簡易査定机上査定」と「訪問査定」の2種類がありますが、より正確な数字を得たい場合は物件を直接見てもらう訪問査定がおすすめです。

当社「株式会社おもいで不動産」では、AIを活用したオンライン査定にも対応しております。

わざわざ店舗に足を運ぶ必要がなく、全国どのエリアの物件でも簡単に査定依頼ができますので、忙しい方や遠方にお住まいの方でもご利用いただけます。


ローン残高の確認

次に、金融機関から「残債証明書」を取り寄せ、ローン残高を正確に把握します。

これによって、売却価格とローン残高の差額を事前にイメージできるようになります。

もし売却価格が残債を下回る場合には、不足分をどう工面するかを検討し、資金計画を整える必要があります。

2. 売却契約締結と一括返済の手続き
売買契約の締結

購入希望者が見つかり、売却価格や引き渡し時期などの条件が合意できれば、売買契約を結びます。

売買契約書には、売却代金や手付金、引き渡し日、ローンの精算方法などの重要事項が記載されます。

契約の際は、不動産会社が仲介して進めるのが一般的ですが、疑問点があれば遠慮なく確認しましょう。

一括返済の手続き

売買契約が締結されたら、決済残代金の受け取りと同時にローンを一括返済します。

多くの場合、当日に売主・買主・不動産会社・司法書士・金融機関の担当者が一堂に会し、それぞれの手続きを進める「同時決済」という方法が取られます。

具体的には、売却代金が振り込まれたら即時に金融機関へローン残高を完済し、その後、抵当権を抹消して物件の名義移転を行います。

3. 抵当権の抹消と物件の引き渡し
抵当権抹消の申請

ローンを完済すると金融機関から「抵当権抹消書類」を受け取り、司法書士が法務局で抹消登記を行います。

抹消登記が受理されれば、物件から抵当権が外れ、法律上は購入者が自由に使用できる状態になります。

物件の引き渡し

決済当日に抵当権抹消の手続きを進め、同時またはほぼ同時に物件の鍵を買主へ引き渡します。

不動産売却では鍵の受け渡しが完了した時点で、売主の所有権が購入者に移転し、全ての手続きが終了となるのです。

なお、物件の引き渡しに際しては、引っ越しやハウスクリーニングなどの準備を事前に済ませておくことをおすすめします。

売却代金でローンを返済する際の注意点
1. 売却価格が残債を下回る場合の対応策
不足分を自己資金で補う

売却代金がローン残高を下回る「オーバーローン」状態にある場合、不足分を自己資金で補うのが最もシンプルな方法です。

ただし、それなりの金額を用意する必要があるため、事前に資金計画を立てることが大切です。

もし不足分を用意できるなら、一括で精算することで売却をスムーズに進められるでしょう。

買い替えローンを利用する

次の住まいを購入する予定がある方は、買い替えローンを利用するという選択肢もあります。

買い替えローンとは、旧居のオーバーローン分と新居の購入資金を合わせて借り入れることができる融資プランです。

金融機関によって条件や審査基準は異なりますが、自己資金を大きく減らすことなく住み替えを実現できる可能性があります。

2. 資金計画を明確にしてトラブルを防ぐ
諸費用を見落とさない

不動産売却時には、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税など、さまざまな費用が発生します。

特に譲渡所得税については、国税庁の公式サイトで最新情報を確認し、譲渡所得税・住民税などがどれほどかかるか把握しておきましょう。

想定外の費用が生じると、計画が崩れてしまうため要注意です。

ローン残高と売却価格の差額に注意

ローン残高と売却価格の差がプラスになる場合は比較的スムーズですが、マイナスの場合は上記のような買い替えローンや自己資金の準備が必須です。

もし準備が難しい場合は、売却を延期してローン残高を減らす、または売却価格を上げるためにリフォームを行うなど、別の戦略を考える必要があります。

住宅ローンが残っている物件をスムーズに売却する方法
1. 不動産会社に相談して価格設定を適切に行う
プロの目線で査定を受ける大切さ

相場よりも極端に高い価格を付けてしまうと、買い手が見つからずに売却期間が長引き、結局値下げに追い込まれるケースが多々あります。

一方で、相場よりも低すぎる設定では損をしてしまいます。大切なのは「適切な価格」をプロと一緒に見極めることです。

当社「株式会社おもいで不動産」では、地域の相場データや過去の成約事例をもとに、納得感のある価格設定をご提案しています。

オンライン査定をフル活用

お忙しい方や遠方の方でも、オンライン査定を活用すれば短時間で概算の価格を確認することが可能です。

AI査定の精度は年々上がっており、市場の動向や直近の成約情報なども加味して見積もりを出します。

ただし、実際に物件を見ないと反映できない要素建物の状態やリフォーム歴などもあるため、最終的には訪問査定と組み合わせて判断するのが望ましいでしょう。

2. 売却活動を効率的に進めるポイント
広告戦略を強化して買主を早く集める

不動産売却においては、多くの買主候補に見てもらうことが成功のカギです。

ポータルサイトだけでなく、SNSや不動産会社独自のネットワークを利用すると、思わぬところからマッチングにつながることもあります。

当社ではオンライン上の広告展開に力を入れており、写真や動画を使った効果的な物件PRもご提案できます。

内見対応や物件の印象アップ

室内を整理整頓する、明るい照明を使うなどの工夫で、物件の印象を大きく左右できます。

買主が「ここに住みたい」と思えるかどうかは、内見時の第一印象が非常に重要です。

必要に応じて簡易リフォームやハウスクリーニングを行うなど、小さな投資で売却活動の効果は大きく変わります。

成功事例から学ぶ!ローン返済を伴う売却をスムーズに進めた方法
1. 売却価格と残債のバランスを整えた事例
【事例】適正価格の見直しでスムーズに成約
ある売主様は当初、相場よりやや高めの価格を設定していたため、内見の問い合わせが少なく、売却が難航していました。

不動産会社から「少し価格を下げれば売却できる可能性が高い」という助言を受け、売主様は勇気を持って価格を見直すことに。

結果、内見希望が増えて数週間後には売買契約がまとまり、売却代金でローン残債を完済できたケースです。

ポイント

高めに設定しすぎると買主が集まらない

柔軟に価格設定を変えることで早期売却につながる

2. 買い替えローンを活用して住み替えを成功させた例
【事例】オーバーローンでも希望の新居へ住み替え
別の売主様は売却価格が残債を下回るオーバーローン状態でした。

しかし、どうしても早めに新居へ引っ越す必要があったため、金融機関に買い替えローンを相談。

オーバーローン分と新居の購入資金を合わせて融資を受けることに成功し、旧居の売却と新居の購入を同時に進めることができました。

結果的に生活拠点の移転もスムーズに完了。

ローン返済計画もしっかり立てられたため、毎月の負担を大きく増やすことなく新生活をスタートできたのです。

ポイント

買い替えローンの利用でオーバーローンでも引っ越しが可能

金融機関や不動産会社と綿密に連携して資金計画を立てる

まとめ
住宅ローンが残っている物件でも、正しい手順と十分な準備を行えば不動産売却は可能です。

抵当権の解除やローン一括返済の手続きをしっかり理解しておくことで、トラブルや不安を最小限に抑えることができます。

売却代金でローンを一括返済し、抵当権を解除するのが一般的な流れ

ローン残高が売却価格を上回る場合は、買い替えローンや自己資金で補う方法を検討

不動産会社や金融機関と連携して、資金計画や売却手続きをスムーズに進める

もし、売却時に予想外の状況価格の下落や資金不足などに直面しても、適切な対策を講じることで解決策は必ず見つかります。

大切なのは「相談先を早めに見つけること」と「正しい情報を得ること」。当社「株式会社おもいで不動産」は、オンラインでの勉強会やAI査定などをフル活用し、全国の皆さまに向けて不動産売却のサポートを行っています。

不動産売却に不慣れな方でも安心してご相談いただけるよう、専門知識をわかりやすく解説する勉強会や、スピーディーな査定・価格提案を心掛けております。

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一緒に最良の売却方法を考え、住宅ローン返済を進めながら理想の住まいを実現していきましょう。