あなたはこんなお悩みをお持ちではありませんか?

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「短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いって何だろう?」

「売却益が短期譲渡所得に該当するとき、どれくらい税金がかかるの?」

「所有期間が5年超か5年以下かで、どうやって税率が変わるの?」

「大きな税金を負担しないために、控除や特例をどう活用すればいいの?」

不動産を売却した際に利益譲渡益が発生すると、その譲渡益は所有期間によって「短期譲渡所得」または「長期譲渡所得」に区分されます。

特に短期譲渡所得は長期譲渡所得よりも税率が高く設定されているため、売却するタイミングや所有期間を正しく理解しておくことが重要です。

そこで本記事では、不動産売却の初心者にもわかりやすいように、短期譲渡所得と長期譲渡所得の基礎から計算方法、税負担を軽減するための控除・特例までを徹底解説します。

さらに、売却にともなうトラブルを回避した実例や、成功につなげるためのポイントもご紹介。

ぜひ最後までお読みいただき、「なるべく税負担を減らしたい」「スムーズに不動産売却を進めたい」という方は、当社「株式会社おもいで不動産」へご相談ください。

短期譲渡所得とは?基礎から理解しよう
不動産売却で生じる「譲渡所得」の種類
まずは「譲渡所得」という言葉の意味を確認しましょう。

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益売却益から、取得費用や譲渡に要した費用を差し引いたものを指します。

そして、この譲渡所得には大きく分けて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があります。

短期譲渡所得
所有期間が5年以下の不動産を売却して生じた譲渡所得のことをいいます。後述しますが、税率が高く設定されています。

長期譲渡所得
所有期間が5年を超える不動産を売却して生じた譲渡所得のことをいいます。短期よりも税率が低いのが特徴です。

短期譲渡所得の判定基準は「5年以下」
短期譲渡所得の判定は、売却した不動産の所有期間が5年以下かどうかが基準になります。

ここで注意したいのが、「5年以下かどうかを判断するタイミング」が「売却した年の1月1日時点」であること。具体的には以下の手順で確認します。

取得日不動産を購入した日や相続・贈与で取得した日を確認する

売却した年の1月1日時点で、取得日から数えて5年を超えているかどうかを確認する

たとえば2025年5月に売却をする場合、2025年1月1日時点で5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」となります。

短期譲渡所得の税率は39.63%!その内訳を解説
短期譲渡所得にかかる税率は合計で39.63%と高めに設定されています。その内訳は以下のとおりです。

所得税:30%

住民税:9%

復興特別所得税:所得税額の2.1%実質0.63%

たとえば、譲渡所得が1,000万円だった場合、約396万3,000円もの税金がかかるイメージです。

5年を超えていれば長期譲渡所得になり、約20.315%所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%で済むところが、短期譲渡所得の場合は約2倍の負担になるわけです。

「今売却しないといけない事情がある」「短期で売却益を得る予定だった」など、やむを得ない理由で早期売却する場合は、この高い税率を考慮しておく必要があります。

長期譲渡所得とは?短期との違いを把握しよう
長期譲渡所得の「所有期間5年超」の根拠
長期譲渡所得は所有期間が5年を超えた場合に区分されます。

短期譲渡所得との大きな違いは「税率が低い」ことに加え、「一定の特例を適用できるケースが多い」点にもあります。

とくに居住用財産の特例は、所有期間にかかわらず利用できるものもあるため、「短期だから控除が全く使えない」というわけではありません。

詳しくは後述の「3,000万円特別控除」などで解説します。

長期譲渡所得の税率は20.315%
長期譲渡所得の場合の税率は、先述したとおり以下の合計20.315%となります。

所得税:15%

住民税:5%

復興特別所得税:所得税額の2.1%実質0.315%

同じ1,000万円の譲渡所得であれば、約203万1,500円となり、短期譲渡所得の約396万3,000円と比較すると、その差は歴然です。

そのため、「もし可能なら、5年超になるまで売却を待つ」という選択肢も考慮する価値があります。

もっとも、市場環境や自身のライフプラン、将来的に価格が下落するリスクなども踏まえる必要があるため、一概に「5年待てば必ず得」というものではありません。

十分なリサーチと専門家への相談が大切です。

短期譲渡所得の計算方法:売却益=譲渡価格-取得費+譲渡費用
譲渡所得の計算方法は「短期」「長期」いずれの場合でも同じです。以下の式で計算されます。

譲渡所得売却益= 譲渡価格 -取得費+譲渡費用

譲渡価格
実際に不動産を売却して得た金額です。不動産売買契約書などで確認できます。

取得費
不動産を購入したときの費用を指します。

具体的には購入代金や仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税などが該当します。

また、リフォームや増改築を行った場合、その費用の一部を取得費に加算できるケースもあります。

ただし書類がしっかり残っていないと認められにくいので注意が必要です。

譲渡費用
売却のためにかかった費用です。仲介手数料、売却に際して測量が必要であれば測量費、解体工事をした場合の解体費用などが該当します。

上記のように取得費や譲渡費用をしっかり把握することで、正しく譲渡所得を計算できます。

特に領収書や契約書などの書類がないと経費として計上できない可能性がありますので、保管は徹底しておきましょう。

税負担を軽減する「3,000万円特別控除」とは?
居住用財産を売却する場合に使える強力な控除
不動産を売却した際に「所有期間が5年を超えるかどうか」だけでなく、居住用財産を売却する場合に使える制度として「3,000万円特別控除」があります。

これは、譲渡益から最大3,000万円を控除できるという非常に大きなメリットをもつ制度です。

短期譲渡所得か長期譲渡所得かを問わず、居住用不動産の売却であれば適用できる可能性があります。

ただし、以下のような適用条件があるため、事前に国税庁の情報や専門家へ確認することが重要です。

売主自身が住んでいた不動産である居住用

売却する前年や翌年などに同特例を利用していない

配偶者や直系血族などの特別な関係者への譲渡ではない

土地・建物が事業用や投資用でない

過去に同居していた親族が引き続き居住している場合などは要注意

この控除を適用することで、譲渡所得が3,000万円以下であれば課税額は「0円」になることもあります。

「売却益が大きく出てしまうかも」と心配な方は、一度専門家に確認してみるのが得策です。


さらに税金を抑える「居住用財産の買換え特例」とは?
新居を購入する場合に検討すべき制度
居住用財産の買換え特例とは、自宅を売却したうえで、一定の条件を満たす新居を購入または建築した場合に、譲渡所得の課税を繰り延べできる制度です。

こちらも国税庁のサイトで詳しく記載がありますが、ポイントは「課税が0になるわけではなく、将来的に繰り延べされる」という点です。

ただし、長期間繰り延べされることによって相続や大きなライフイベントまで先送りできるため、資金繰りの面では大きなメリットとなるでしょう。

適用条件の例

居住用財産の売却価格が一定額以下であること

買換え資産の床面積や敷地面積が一定以上であること

買換え資産を取得する日と売却の日の時期が関連していること売却の前年から翌年まで など

買換え特例は短期譲渡所得のときにも適用される場合がありますが、細かい要件があるため必ず事前に専門家に確認を行いましょう。

短期譲渡所得を適切に処理した成功事例
3,000万円特別控除を活用して節税に成功
たとえば、ある方が相続を受けた不動産を売却しなければならない事情があり、取得から売却までが4年という短い所有期間でした。

本来であれば約1,500万円の譲渡所得に対して39.63%もの税率がかかるため、大きな税負担が想定されていました。

しかし、その不動産はもともと親族が居住していたものであり、一定期間居住用として使われていたため「3,000万円特別控除」の適用を受けることができたのです。

その結果、課税対象となる譲渡所得が実質的に大幅に圧縮され、想定よりはるかに少ない税額で済みました。

ただし、相続物件であっても実際に居住実態があるかどうか、登記の状況や住民票の移動履歴など、クリアすべき要件がいくつかあります。

必ず国税庁や専門家の最新情報を確認してください。

専門家と連携して早期売却・トラブル回避
別の成功事例としては、転勤などの事情で急いで売却したいケースが挙げられます。

所有期間がまだ5年に達していなかったため、短期譲渡所得で約39.63%の課税が想定されましたが、売却プランの立案段階から税理士や不動産会社当社「株式会社おもいで不動産」などが一体となってサポート。

「確定申告で控除をどのように適用するか」「翌年の市町村民税はどのくらいになるのか」など、複合的に検討した結果、早期売却でも手残りを最大化できた事例があります。

これらの成功例から学べるのは、「短期売却だから仕方ない」と諦めるのではなく、利用できる制度や専門家の知識を総動員して、できるだけ税負担を抑える方法を検討すべきだということです。

短期譲渡所得でもうまくいく人・失敗する人の違い
うまくいく人
専門家に早めに相談している
税理士や不動産会社、司法書士などの専門家と早期に連携し、短期譲渡所得であっても最適な売却時期や方法を検討しているため、余計な税負担や手戻りが少なく済む。

必要書類をしっかり保管している
取得時の契約書、仲介手数料の領収書など、経費として計上できる資料を確実に保管している。結果として、譲渡所得を正しく減らせるので、節税につながる。

控除や特例の要件を事前に把握している
3,000万円特別控除や居住用財産の買換え特例など、自分のケースに当てはまる控除・特例を調べ、適用可否をしっかり確認している。

失敗する人
自己判断で売却時期を決めてしまう
「どうせ税金なんてそんなにかからないだろう」と安易に考え、実際に売却した後に高額な税金がかかって驚いてしまうケース。

領収書を紛失してしまう
取得費や譲渡費用を正しく計上できず、結果的に課税対象の譲渡所得が増えてしまい、節税の機会を逃してしまう。

制度の誤解や適用ミス
「短期譲渡所得には3,000万円控除が使えない」と勘違いして活用しなかったり、逆に条件を満たしていないのに申告してしまい、後から指摘を受けて追徴課税となる場合もある。

当社株式会社おもいで不動産がお手伝いできること
無料オンライン相談・勉強会の実施
オンライン環境をフルに活用している当社では、Zoomやその他の会議システムを使い、全国どこからでも無料相談を承っています。

譲渡所得の仕組みや税金、控除制度などを解説する勉強会も随時開催。初歩的な質問から高度な内容まで、お客様の状況に合わせてわかりやすくご説明します。

AI査定による適正価格の算出
売却時期や価格を検討するために、まずはAI査定でおおよその相場を把握してみませんか?

当社独自のAI査定は、豊富な取引事例や周辺データを参照しながら、公平な目線で価格を算出します。

短期譲渡所得になる場合でも、「いくらで売却できるか」「どの程度の税金が予想されるか」を早めに把握することが、最適な意思決定につながります。

税理士・司法書士とのネットワーク
不動産売却には確定申告や登記手続きなど、さまざまな専門領域が関わります。

当社は税理士や司法書士と連携したワンストップサービスが可能なので、お客様にとって煩雑になりやすい手続きをスムーズに進められます。

全国対応の柔軟なサポート体制
「福岡市にある不動産会社」というだけでなく、オンライン・リモート対応をフル活用しているため、全国各地の物件売却に対応いたします。

地域の慣習や事情を考慮したうえで、最適な売却戦略をご提案します。


短期譲渡所得と長期譲渡所得のまとめ
所有期間によって「短期」か「長期」かが決まる
5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えれば長期譲渡所得。判定は売却した年の1月1日時点で行う。

税率は短期が約39.63%、長期が約20.315%
短期は長期の約2倍ほど税負担が重いので、可能であれば5年超えを待つのも一案。

3,000万円特別控除や買換え特例を確認しよう
居住用の不動産を売却する際には、短期でも適用できる場合がある。要件を満たせば大幅に税負担を抑えられる。

経費や取得費の計上で差が出る
書類を正確に保管し、売却時に必要費用をもれなく計上することで課税額を減らせる。

専門家への相談がカギ
「売却時期の見極め」「控除・特例の適用条件」「確定申告時の注意点」など、不明点を抱えたまま進めるのは危険。早めに専門家に相談することで、失敗リスクを最小化できる。

この記事を読んだら、まずは当社へご相談を!
短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いを理解することは、不動産売却を成功に導くうえで非常に重要です。

とくに短期売却に該当する場合は、税率が高いからこそ「いかに税負担を軽減できるか」がポイントになります。

当社「株式会社おもいで不動産」では、オンライン相談・勉強会などを通じて、譲渡所得に関する最新情報や具体的な節税方法をわかりやすくお伝えしています。

全国どこからでもご相談いただけますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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以上が、短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い、税率の仕組み、控除・特例の活用法についての徹底解説でした。

不動産売却にまつわる税金は複雑ですが、この記事がお役に立てば幸いです。

ぜひ「株式会社おもいで不動産」にご相談いただき、短期譲渡所得であっても納得のいく売却と手残りを実現してください。

※本記事の内容は執筆時点の情報に基づきます。実際の制度や税率は改正される可能性があり、適用条件も細かく定められています。必ず最新情報を国税庁や宅地建物取引業法などで確認し、専門家のアドバイスを受けるようにしてください。