こんな風に思ったことありませんか?

こんな風に思ったことありませんか?

「市街化調整区域の物件を売却するには、どんな準備が必要?」

「購入希望者にアピールできるポイントって何があるの?」

「制限が多いと聞くけど、スムーズに売却を進める方法を知りたい!」

「そもそも市街化調整区域の不動産の相場はどうやって確認するの?」

市街化調整区域にある物件は、建築や開発に制限があるため、一般的な売却と比べるとハードルが高いと感じられがちです。

実際に「建築許可が下りないかもしれない」「購入希望者が見つかりにくいのでは?」と悩んでしまう方も少なくありません。

しかし、特性を理解し、正しい知識や戦略をもって取り組めば、スムーズな売却が実現できます。

本記事では、不動産売却を考える初心者の方にもわかりやすいように、市街化調整区域の概要、売却しづらい理由、注意点、購入希望者にアピールすべきポイント、そして売却を成功させるための具体的な戦略を、徹底的に解説していきます。

弊社「株式会社おもいで不動産」はオンラインをフル活用した売却サポートを行っており、全国からのご依頼に柔軟に対応可能です。

ぜひ最後までお読みいただき、売却成功のヒントをつかんでください。

市街化調整区域とは?その基本的な特性と制限
市街化調整区域の定義と役割
まず、市街化調整区域とは何かを押さえましょう。

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制する」ことを目的に設定される区域です。

都市が無秩序に拡大することで交通渋滞やインフラ不足が発生したり、自然環境や農地が失われたりしないよう、行政が開発をコントロールする仕組みのひとつです。

具体的には、市街化区域が「既に市街地を形成している、あるいは将来的に優先的かつ計画的に市街化を図る区域」と位置づけられるのに対し、市街化調整区域は「原則として市街化を抑制する区域」として区別されます。

言い換えれば、市街化調整区域は"人が住むエリアとして大きく発展させない"方針が基本にあるため、新築や増改築、土地の造成といった行為には厳しい制限がかかりやすいのです。

建築や開発が制限される理由
市街化調整区域内で建物を建てたり用途変更をしたりする場合には、自治体の許可が必要です。

市街化区域と比べて用途が大きく限定されるケースも珍しくありません。

たとえば、農地の保全が重要視されている地域では、農業を営むための施設以外の建築を認めにくい傾向にあります。

こうした制限は「環境保護」と「秩序だった都市づくり」を目的としています。

美しい自然環境や農地が残される一方で、建築の自由度が低くなるため、不動産活用の幅が狭まるというデメリットがあります。

市街化調整区域内の物件が売却しにくい理由
建築可能な用途が限られる
最大のポイントは、建築物を自由に建てられないこと。市街化調整区域内の物件を購入しても、「家を建てたい」「アパートを建設して家賃収入を得たい」という一般的なニーズに対応できない場合があります。

そのため、購入希望者が"事業目的で利用したい""農業を営みたい""別荘やセカンドハウスとして活用したい"など、かなり限定的な層になりがちです。

需要が限られるため、売却までに時間を要することも少なくありません。

一般的な市街化区域の住宅地と比べれば、買い手を見つける難易度が上がるのは事実といえます。

利便性や生活環境への懸念
市街化調整区域は都市部から離れているケースが多く、インフラ上下水道・ガス・電気などの整備状況も市街化区域ほど進んでいない場合があります。

交通や商業施設、医療機関、教育施設などへのアクセスが悪い可能性もあり、日常生活の利便性を求める買い手には不向きと見られることも。

また、周辺環境の将来的な開発見通しも不透明な点が多く、「将来、道路が拡張されるのか」「公共交通機関が整備されるのか」といった見通しが立たず、不安を感じる買い手も少なくありません。

こうした要因が積み重なり、市街化調整区域内の物件は売却が難しいと認識されがちです。

市街化調整区域で売却を進める際の注意点
売却前に確認すべき法的条件や制限
売却を進めるうえで、まずは自分の物件がどのような制限に該当するか、自治体や専門家に相談して確認することが重要です。

「そもそも今の状態で建物が建てられるのか」「農地転用は可能か」「接道義務はクリアしているか」など、細かい部分で許認可が必要となる場合が多々あります。

建築可能用途の確認: 物件が農地の場合、農地転用の許可が必要かどうか。

自治体の方針: 地域によっては独自の条例や景観規制が設定されている場合もある。

地目の確認: 登記簿上の地目が宅地なのか農地なのか、現況と一致しているか。

これらを事前に押さえておかないと、売却時のトラブルや契約後の解約リスクが高まる可能性があります。


地域特性を考慮した現実的な価格設定
市街化調整区域の売却では「高値で売りたい」と思っていても、条件が厳しい以上、一般的な住宅地と同等の価格を期待するのは難しいケースが大半です。

近隣の成約事例や、同じような制限がかかっている地域での売却実績を参考に、現実的な価格設定を行うのがポイント。

もし売却価格を相場より大幅に高く設定してしまうと、購入希望者が見つかりにくくなるだけでなく、「売主が制限を理解していない」といった誤解を与える可能性もあります。

思い入れがある物件であっても、市街化調整区域ならではの制限や地域の実情を踏まえた価格設定が、最終的にスムーズな売却につながるでしょう。

購入希望者にアピールするポイント
自然豊かな環境や広い土地を活かしたライフスタイル
制限がある一方で、市街化調整区域ならではの魅力を生かすことも大切です。

たとえば、「自宅菜園を楽しみたい」「都会から離れてスローライフを送りたい」という方にとっては、自然環境の豊かさや広い土地が大きな魅力となります。

バーベキューや家庭菜園、ドッグランなど、人里離れたエリアだからこそ実現できるライフスタイルがあります。

都市部の喧騒から離れ、ゆったりと時間を楽しみたい方々に積極的にアピールすることで、思わぬ反響が得られる可能性も十分にあるでしょう。

固定資産税の低さや将来的な資産価値
市街化調整区域は、市街化区域に比べて固定資産税が安い傾向にあります。

一般的には都市部や市街化区域のほうが固定資産税や都市計画税が高くなりやすいため、購入後のランニングコストを下げたい方には大きなメリット。

また、広い土地を安く手に入れられる場合は、将来的に開発が進む可能性があるエリアの場合、資産価値の上昇が見込める可能性もゼロではありません。

ただし、市街化調整区域の多くは「将来的に開発される見込みが低い」からこそ調整区域になっているので、資産価値の上昇を期待しすぎるのはリスクが高いのも事実です。

あくまで「安く広い土地を持てる」「自然環境を享受できる」といった現実的なメリットを強調するのが得策と言えます。

不動産会社と連携して効果的な売却を進める方法
市街化調整区域に詳しい不動産会社を選ぶ
市街化調整区域は制限内容が複雑であり、自治体ごとに許認可のハードルも異なります。

売却に携わる不動産会社がこの制度を十分理解しておらず、「販売戦略が間違っている」「法的リスクの説明が不十分だった」というトラブルに陥るケースも少なくありません。

そのため、まずは市街化調整区域に関する取引実績や経験が豊富な不動産会社を選ぶことが肝心です。

過去の事例や、行政とのやり取りのノウハウを持っている会社であれば、売却のプロセスをスムーズに進められる可能性が高いでしょう。

販売戦略や広告の工夫で購入希望者を引きつける
上記のように、市街化調整区域の物件には明確なターゲット層があります。

「自然豊かな環境を求める人」「低い固定資産税を重視する投資家」「農業や別荘利用を検討する方」など、ニーズに合わせた訴求が必要です。

オンライン広告やSNSを活用: 近年は物件情報をオンラインでチェックする人が増えています。

写真や動画、360度カメラを使ったバーチャル内覧などを準備することで、遠方の購入希望者からの問い合わせを獲得しやすくなります。

物件の強みを明確化: 「広大な敷地」「畑や果樹園として利用可能」「週末農業に最適」などの魅力を具体的に打ち出すことが大事です。

売却実績のある不動産会社のノウハウ: 当社「株式会社おもいで不動産」は、オンライン相談やAIを活用した簡易査定を行い、全国の方からの売却依頼に対応しています。

市街化調整区域のような特殊な物件こそ、豊富な事例分析に基づく販売戦略がものを言います。

このように、広告やPRの方向性を工夫することで、限られたターゲットにもアプローチしやすくなります。


株式会社おもいで不動産の強み:オンラインをフル活用して全国対応が可能
市街化調整区域の物件は、近隣地域だけで買い手を探していてはなかなか見つからない可能性があります。

そこで重要になるのが、オンラインを使った情報発信と相談体制です。

弊社「株式会社おもいで不動産」は、以下の点を強みとして全国からの売却相談をお受けしています。

オンライン勉強会の開催
不動産売却に関する基本知識から、相続や税金のポイントまで、オンラインで学べる勉強会を随時開催しています。

市街化調整区域のような特殊なケースについても、専門知識をわかりやすく解説するので、初心者の方でも安心して参加いただけます。

AI査定によるスピーディーな価格提示
物件情報を入力するだけで、おおまかな査定価格をAIが瞬時に算出します。

市街化調整区域のように事例が少なく相場がつかみにくい物件でも、当社が持つデータを活用し、より近い事例を比較することで適正価格の目安を素早く把握していただけます。

オンライン相談・全国対応
オンライン会議システムやチャットツールを用い、ご自宅から気軽に売却相談が可能です。

遠方に住んでいて物件所在地へ頻繁に行くことが難しい方や、お忙しくて時間が取りづらい方でも、スマホやPCを使ってリアルタイムに打ち合わせができます。

結果として、遠距離の物件売却でもスムーズに進めやすくなるのが大きなメリットです。

「市街化調整区域の物件だからこそ、全国から幅広く購入希望者を募りたい」というオーナー様には、オンライン活用を駆使した当社のサービスが非常に有効です。

市街化調整区域の売却で押さえておきたいQ&A
ここからは、市街化調整区域の売却について寄せられる代表的な質問と、その回答例を簡単にまとめます。

Q1. 建築不可の土地はどうやって売却すればいいの?
A. 建築不可の土地でも、用途次第で需要があります。農地や資材置き場として利用したい方、ドッグランやアウトドア施設に興味のある方などへ訴求できる可能性があるため、「何に活用できるか」をしっかり情報開示することが大切です。

Q2. 市街化調整区域でもリフォームは自由にできるの?
A. 既存の建物があり、用途や構造を大幅に変更しないリフォームであれば問題ない場合が多いですが、増改築の規模や用途変更の範囲によっては許可が必要なケースもあります。

自治体の窓口や専門家に相談してみましょう。

Q3. 税金面ではどんなことに注意すればいい?
A. 売却益が出た場合の譲渡所得税や住民税、相続税などは市街化調整区域かどうかに関わらずかかる可能性があります。

詳しくは国税庁公式サイトなどを参照し、専門家に相談すると安心です。

固定資産税が安いからといって売却後にすべてが有利になるとは限りません。譲渡所得税やその他の税金を含め、トータルで考える必要があります。

Q4. 市街化調整区域であっても住宅ローンを利用できる?
A. 住宅ローンは金融機関の審査により可能・不可能が決まります。

市街化調整区域の場合、建築制限や将来的な資産価値への疑問から、融資を断られるケースも少なくありません。

ただし、利用目的や既存建物の状況、買主の属性によっては審査が通る場合もありますので、一概に「不可」とは言い切れないのが実状です。

売却を成功させるための具体的なステップ
市街化調整区域の売却を成功させるには、次のようなステップで進めるのが効果的です。

現地調査と書類確認
物件の境界や接道状況、法的制限などを専門家とともに確認します。

自治体へ問い合わせし、開発許可などに関する要件をチェックしましょう。

市場調査と査定
同エリアや類似エリアの事例を確認し、可能な範囲で売却価格の相場を把握します。

当社のAI査定を活用すると、短時間でおおよその価格目安を得ることが可能です。

販売戦略の策定
・ターゲット層の設定
・魅力的な写真撮影、オンライン広告の展開
・物件の特性を生かしたPR文章の作成

こうした戦略を不動産会社と一緒に組み立てることで、制限のある物件でも効果的なアプローチができます。

交渉と契約
購入希望者が現れたら、価格交渉や各種条件の調整を行います。

市街化調整区域特有の制限をしっかり説明し、不安点を解消することでスムーズな契約締結へとつなげましょう。

決済と引き渡し
司法書士や金融機関などと連携し、引き渡しに必要な手続きを進めます。

事前準備を万全にすることで、トラブルなく取引を完了させることができます。

市街化調整区域売却のケーススタディ
ここでは、市街化調整区域の物件売却における典型的なケースをいくつかご紹介します。ご自身の状況と近い事例があれば、参考にしてみてください。

ケース1:農地を相続したが活用予定がない
親から相続した農地が市街化調整区域内にあり、自分では農業を続ける予定がないため売却を検討。

ポイント: 農地転用が必要になる可能性があるため、自治体の許可手続きや手順をしっかり把握する。

成功例: 当社ではオンライン相談により、相続の手続き状況や農地転用の見込みをヒアリングし、許認可を取得したうえで畑や庭付きセカンドハウスとして活用したい買主を見つけた事例がありました。

ケース2:建築不可の山林を売却したい
山林を所有しているが、固定資産税の支払いや維持管理が負担になっているため売却を検討。

ポイント: 建築は難しくても、資材置き場やキャンプサイト、別荘用地などの活用方法を打ち出す。

成功例: 広い敷地や自然環境を重視するアウトドア愛好家が購入するケースがあり、オンラインで動画や写真を細かく提供することで興味をひき、成約に至りました。

ケース3:旧家屋があるが大規模リフォームが必要
市街化調整区域内に古い家屋があるが、リフォームコストがかさむため、売却するか迷っている。

ポイント: 修繕費用とのバランスをどうとるか。自治体の補助金制度があるかどうかの確認。

成功例: 家屋のリフォームプランを事前に作成し、リフォーム後のイメージ図や費用見積もりを提示することで、買主の不安を軽減した事例があります。

まとめ:制限を理解して"魅力"を伝えることが売却成功のカギ
市街化調整区域の物件は、確かに売却難易度が高い側面があります。

しかし、それは「制限が多い」からこその話でもあり、逆に言えば「自然豊かな環境」「広い敷地」「固定資産税の安さ」といった大きな魅力を持っているとも言えます。

制限を正しく理解し、自治体のルールや法令を把握したうえで「自分の物件にはどんな魅力があるのか」を明確に伝えることで、購入希望者をしっかり引きつけることが可能です。

現実的な価格設定とターゲット層への適切なアプローチが、売却成功への近道となります。

さらに、専門知識を持つ不動産会社とタッグを組むことで、複雑な許認可や広告戦略の面で大きなサポートが得られます。

弊社「株式会社おもいで不動産」はオンラインをフル活用しているため、全国どこからでもお気軽にご相談いただけます。

AI査定やオンライン勉強会など、最新のテクノロジーやサービスを取り入れ、みなさまが抱える不動産売却の悩みを解決できる体制を整えています。

売却のご相談・査定依頼・LINE公式アカウントのご登録はこちら!
市街化調整区域の不動産売却でお悩みの方は、ぜひ一度「株式会社おもいで不動産」にご相談ください。

AI査定: 物件情報を入力いただくだけで概算価格がわかります。

オンライン相談: スマホやPCを使って、ご自宅から簡単に売却相談が可能です。

LINE公式アカウント: 最新の不動産売却情報や、お得な勉強会のお知らせなどを配信しています。


上記より、ぜひ友だち追加をお待ちしております。物件の状況やご希望を詳しくヒアリングし、一人ひとりに合った最適な売却プランをご提案します。

制限が多いからといって諦める必要はありません。市街化調整区域の特性を味方につけて、満足度の高い売却を実現していきましょう。

もし少しでも「一度相談してみたい」という気持ちがありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。

皆さまの大切な不動産を、最適な形で次のステージへとつなぐお手伝いをさせていただきます。