こんな不安抱えていませんか?

こんな不安抱えていませんか?

「不動産を売却して利益が出ると、どれくらい税金がかかるの?」

「そもそも長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いって何?」

「3,000万円特別控除などの特例や控除は、具体的にどう活用すればいいの?」

「税理士や不動産会社に相談したほうがいいのか迷っている...」

不動産を売却するとき、「譲渡所得売却によって得た利益」に税金がかかるという話を耳にされた方は多いかもしれません。

しかし、所有期間が5年を超えるかどうかによって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の区分が変わり、適用される税率も大きく変わります。売却益が多い場合、税率の違いによって最終的に手元に残る金額が数百万円単位で変わることもあり得ます。

そのため、売却前の準備や知識が重要です。

本記事では、不動産を売却するうえで知っておきたい「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」の基本や計算方法、節税に役立つ特例や控除について、わかりやすく詳述します。

ぜひ参考にしていただき、安心・納得の不動産売却を実現してください。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いとは?

「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」の定義や税率、具体的な計算方法を確認していきましょう。

不動産売却の初心者でも理解しやすいよう、ステップを踏んで解説します。

長期譲渡所得とは?

長期譲渡所得とは、譲渡売却の対象となる不動産を「取得してから5年を超えて所有していた場合」に生じた譲渡所得を指します。売却益譲渡益に対して課される所得税・住民税などの税率は、短期譲渡所得よりも大幅に低く設定されています。

これは、不動産を長期保有することで社会的・経済的な安定に寄与しているという考え方から、税制上の優遇を受けやすい仕組みになっているからです。

短期譲渡所得とは?

一方、短期譲渡所得は「取得してから5年以下」で売却した場合に生じる譲渡所得です。こちらは税率が高く設定されており、長期譲渡所得よりも約2倍近い税率になるのが特徴です。もし、不動産を取得してから数年以内に手放す可能性がある場合は、短期譲渡所得として計算される可能性が高いため、売却時期の検討が重要となります。

所有期間の判定方法

所有期間のカウントの仕方は、取得した日購入日から売却した年の1月1日までに5年を超えているかどうかで確認します。たとえば、2019年6月1日に物件を取得し、2025年2月1日に売却した場合、売却した年2025年の1月1日時点で5年を超えているかをチェックします。

具体的には下記のような考え方です。

2019年6月1日 取得

2025年1月1日 ⇒ 取得後5年7ヵ月ほど経過している

→ この場合、長期譲渡所得の扱いになる

一方、2024年12月31日に売却していたとすると、2024年1月1日時点で5年未満なので、短期譲渡所得になる可能性が高くなります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違い

不動産売却で得られた利益譲渡所得は、長期・短期それぞれで次のように税率が異なります。

下記の税率は、国税庁が公表している内容を参考にしています復興特別所得税も含む。

長期譲渡所得の税率約20.315%

所得税:15%

復興特別所得税:15%×2.1%=0.315%

住民税:5%

合計:約20.315%

短期譲渡所得の税率約39.63%

所得税:30%

復興特別所得税:30%×2.1%=0.63%

住民税:9%

合計:約39.63%

仮に1,000万円の譲渡所得が発生したとすると、長期の場合は約203.15万円、短期の場合は約396.3万円の税金を支払うことになります。このように、タイミング次第で約200万円ほど納税額が違う可能性もあり、所有期間の見極めは非常に重要です。

譲渡所得の計算方法:売却益はどう算出する?

不動産売却における譲渡所得は、以下のように計算されます。

ここを正確に理解していないと、「本当はいくら税金を払うのか分からない...」という状況に陥ることがあるため、要チェックです。

譲渡所得売却益の基本計算式

譲渡所得=売却価格-取得費+譲渡費用+特別控除額

売却価格:実際に売れた金額

取得費:購入時の代金や購入手数料、不動産取得税、登記費用など

譲渡費用:売却時にかかった仲介手数料、測量費、解体費用、印紙税など

特別控除額:後述する「3,000万円特別控除」などの適用があれば控除可能

取得費と譲渡費用の具体例

取得費

不動産を購入した際の売買代金

司法書士への報酬や登記にかかる登録免許税

不動産取得税

購入時の仲介手数料

リフォーム費用資本的支出とみなされるもの

譲渡費用

売却時の仲介手数料

売却のための測量費用

解体費用売却条件として建物の解体が必要な場合

印紙税

不動産会社や司法書士へ支払う手数料売却手続きに必要なもの

これらの経費を適切に計上することで譲渡所得を圧縮し、結果的に税金を抑えることができます。

節税につながる代表的な控除・特例

不動産の売却益にかかる税金は高額になりやすいですが、条件によっては特別控除や特例を活用し、大幅に節税できるケースがあります。

ここでは代表的な制度を紹介します。細かい適用条件や手続きは国税庁の公式ページで必ずご確認ください。

3,000万円特別控除

居住用財産を売却した場合、最大で3,000万円を譲渡所得から差し引くことができる特別控除制度です。

適用要件を満たせば、たとえば1,000万円の譲渡益が発生しても、控除を使うことで課税対象を0円にできる場合もあります。

適用条件の例

自分が住んでいた住宅を売却

単身赴任で使っていた住宅を売却

住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する

配偶者や親族に対しての譲渡ではない ...など

買換え特例特定の居住用財産の買換えの特例

居住用不動産を売却して、新しく住むための家を購入または建築する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得の課税を将来に繰り延べできる制度です。

ただし、売却価格や新しく購入する物件価格に制限があるため、詳細は必ずチェックが必要です。

譲渡損失の繰越控除

不動産を売却して損失赤字が出た場合でも、確定申告をすることで最大3年間その損失を翌年以降の所得から差し引くことができます居住用財産に限る。

買換えを伴う場合にさらに有利な控除が受けられるケースもあるため、要件を事前に確認しておきましょう。

成功事例:長期譲渡所得をうまく活用した売却

ここでは、長期譲渡所得のメリットを存分に活かした事例を2つご紹介します。

事例1:3,000万円特別控除を活用して税額大幅ダウン

背景:築20年の一戸建てを売却。購入時より相場が上がり、1,500万円の売却益が発生。

ポイント:居住用財産として使用していたため、3,000万円特別控除の要件を満たしていた。

結果:1,500万円の譲渡所得がまるごと控除の対象になり、課税所得が0円に。結果的に税金はかからなかった。

このように、長期保有+居住用であれば大きな節税効果が期待できます。

事例2:専門家と連携し、買換え特例を適用

背景:所有期間8年のマンションを売却し、より広い戸建てへ買い替えを検討。

ポイント:新居の購入価格や床面積など、買換え特例の適用要件を事前に税理士と確認。

結果:売却益が出ていたものの、買換え特例によって課税を先送りでき、売却後の資金計画に余裕が生まれた。

買換え特例はあくまで課税の繰り延べなので、将来的に物件を売却するときに税金が発生します。

しかし、短期的な資金繰り改善には有効と言えます。

よくある質問と注意点

実際に不動産売却を進めていくと、多くの方が同じような疑問や悩みを抱えます。ここでは代表的なQ&Aをまとめました。

Q1:家族や親族への売却でも特別控除は使えるの?

A:家族や親族への売却は原則適用外です。3,000万円特別控除などの優遇措置は、「利害関係のない第三者への売却」が前提となっています。

Q2:長期譲渡所得にできるギリギリの売却時期はいつ?

A:取得日から5年後の翌年1月1日を迎えた時点で長期譲渡所得となります。したがって、ギリギリになるとスケジュール調整が難しくなるケースもあるため、売却活動は余裕を持った計画が大切です。

Q3:確定申告は必ず必要?

A:原則として、譲渡所得がある場合は確定申告が必要です給与所得のみで年末調整している場合も同様。

譲渡所得がない場合、特例を適用して非課税になる場合でも、特例適用のために確定申告が必要となります。

Q4:税理士に依頼すべきか迷っている

A:譲渡所得に関しては計算が複雑になることも多いため、税理士への依頼をおすすめします。

特に高額物件の売却や複数の特例の併用を検討している場合、専門家のサポートがあると安心です。

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まとめ:長期譲渡所得を正しく理解し、売却を成功へ導こう

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いや、税率・特例は不動産売却の成否を分ける重要ポイントです。

知らないままに売却時期を誤ると、数百万円単位の損をしてしまうことさえあります。

長期譲渡所得は5年を超えて所有した不動産の売却で適用され、税率は約20.315%

短期譲渡所得は5年以下で所有した不動産を売却する場合に適用され、税率は約39.63%

3,000万円特別控除や買換え特例、譲渡損失の繰越控除など、多彩な節税制度が存在

確定申告や計算が複雑になりがちなので、税理士などの専門家との連携が安心

不動産売却を成功させるためには、正しい知識と適切なパートナーが欠かせません。

私たち株式会社おもいで不動産は、オンラインやAIを活用した最新の体制を整え、全国からのご相談に対応しています。

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※本記事は2025年1月時点の法令を参考に作成しております。税制や法律は改正される可能性がありますので、詳細・最新情報は国税庁や宅地建物取引業法など、必ず公的機関の情報をご確認ください。実際の申告や不動産取引にあたっては、税理士や弁護士などの専門家へのご相談を推奨いたします。