こんな不安を抱えていませんか?

こんな不安を抱えていませんか?

「古い家を解体して売り出したいけれど、どのくらい費用がかかるのだろう?」

「解体費用に追加費用が発生する条件ってなに?」

「複数の業者見積もりってどうやって取ればいいの?」

「費用を抑えながらスムーズに売却を進める方法を知りたい!」

こういった疑問や悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。

実は古家や老朽化した住宅を売却する際、「家をそのまま売るよりも、更地さらちにしたほうが高値で売れやすい」と言われるケースがあります。

しかし、解体工事には費用がかかるため、うまくやらないと想定外のコストが発生したり、解体スケジュールがずれ込んで売却時期に影響が出ることも。

そこで本記事では、不動産売却で解体工事が必要な場面から、解体工事の費用相場、追加費用が発生するケース、そして費用を抑えるためのポイントまでわかりやすく解説します。

当記事を運営する「株式会社おもいで不動産」は、オンライン勉強会やAI査定などの最先端テクノロジーを取り入れ、全国からの売却相談をオンラインで受付しています。

ぜひ最後までお読みください。


不動産売却における解体工事とは
不動産を売却する際、なぜ解体工事が必要になるのか
不動産売却における「解体工事」は、敷地内に存在する古い家屋や建物を取り壊す作業を指します。

解体工事が必要になるのは、たとえば次のようなケースです。

築年数が極めて古く、耐震性や安全性に不安がある場合

建物の老朽化が激しく、そのままでは買い手がつきにくい場合

更地の状態で売却したほうが、購入検討者にとって魅力的に映る場合

土地の有効活用駐車場や新築建設などが見込みやすい場合

古い家屋を残したまま売却を進めると、「実際に買い手がつきにくい」「購入後のリフォームに大きなコストがかかる」といった理由で、売却価格の引き下げ交渉が生じやすい傾向があります。

そのため、解体工事をしてさら地にしたうえで売り出すことで、購入検討者にとっては「建物取り壊しの手間が省ける」物件として評価されるのです。

ただし注意したいのは、解体工事には少なくとも数十万円〜数百万円の費用がかかる可能性があるということ。

余計な負担を増やさないためにも、解体工事の流れや費用相場をしっかりと把握し、追加費用のリスクをあらかじめ見越しておくことが大切です。

解体工事の基本的な流れ
解体工事は、大まかに以下のプロセスで進みます。

事前準備

近隣住民への挨拶

工事計画や建物の構造の確認

各種申請リサイクル法の適用など

解体作業

足場の設置や周辺の養生

建物の解体

廃棄物の分別および搬出

撤去・整地作業

地中に残っている基礎コンクリートの撤去

土地の整地・整備

後片づけ

周辺道路や敷地内の清掃

近隣への挨拶と報告

このように、解体工事は建物をただ壊すだけではなく、近隣への対応や廃棄物の処理、最終的な整地まで含めた一連の作業を指します。

中でも「廃棄物の処理」や「地中障害物埋設物の撤去」は想定外のコストがかかりやすい部分なので、しっかり確認しておきましょう。

解体工事の費用相場を徹底解説
建物構造別の解体費用相場
解体費用は、主に建物の構造や規模によって大きく変動します。以下は1坪あたりの目安です。

木造住宅:3万〜5万円

鉄骨住宅:5万〜8万円

RC鉄筋コンクリート住宅:6万〜10万円

たとえば、木造住宅の延床面積が30坪約99m2の場合、解体費用はおよそ90万〜150万円が目安となります。

ただし、同じ木造住宅であっても、建物の高さや柱の太さ、リフォーム歴の有無によっても費用は増減します。

また、鉄骨造やRC造の住宅は構造が頑丈なため、解体に時間がかかり、人件費や重機の使用料がかさむ傾向にあります。

地域や建物の条件による費用の違い
解体費用は、地域や敷地条件によっても差が出るので注意しましょう。

たとえば人口の多い都市部では、人件費や廃棄物処理費用が高くなることが多く、解体費用自体も割高になる傾向があります。

また、敷地が狭い、道路幅が狭いなどの立地条件がある場合、重機やトラックが入れないために解体作業を手作業で行う必要が出てきます。

その結果、解体作業の日数が増え、追加コストがかかることも少なくありません。

不動産売却前に、自分の家屋や土地の環境が「解体費用を増大させる要因」を持っているかどうか、事前に把握しておくとよいでしょう。

解体工事で発生しやすい追加費用
解体工事における「追加費用」は、最初の見積もりでは想定されていなかったコストがあとから加算されることを指します。

事前にリスクを把握しておけば、思わぬ負担を回避できます。ここでは代表的な追加費用を解説します。

1. アスベスト除去費用
アスベスト含有建材が使用されている場合、特別な方法で除去・処分する必要があります。

2006年以前に建築された建物にはアスベストが使われているケースもあり、規制が厳しく、除去作業には専門技術と防護服などが必要です。

費用目安:1m2あたり1万〜2万円

解体業者にも行政からの許可が必要となり、通常の解体工事よりも大幅に費用と手間がかかるため、事前調査をきちんと行っておくことが重要です。

2. 地中障害物の撤去費用
解体を進める際、地中に古い基礎や廃材、浄化槽、埋設物などが見つかることがあります。

これらはあらかじめ把握しづらいため、工事開始後に追加費用として請求されるケースが少なくありません。

費用目安:10万〜50万円以上かかることも

特に古い物件では、建て替えや増改築の際に残された基礎や配管が地中に埋まっている可能性があります。

こうしたリスクを考慮して、最初の見積もり段階で解体業者と入念に打ち合わせを行い、「地中障害物が見つかったらどう対処するか」を確定しておくことが大切です。

3. 廃棄物処理費用
解体に伴い大量の産業廃棄物木材、金属、コンクリートなどが発生します。処理方法や処分場までの搬送コストによっては見積もり以上の費用が発生する場合もあります。

特に、リサイクルが難しい部材断熱材や特殊な外壁材などは処分費用が高額になりがちです。

産業廃棄物の処理は、建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律建設リサイクル法に基づき適切に行われますので、違法な処理を行う業者を避ける意味でも、許可業者であるか必ず確認しましょう。

解体工事費用を抑えるためのポイント
解体工事には高額な費用がかかりがちですが、以下のポイントを押さえることでコストを抑えやすくなります。

1. 複数業者からの見積もりを取得する
解体工事は業者によって費用設定や得意分野が大きく異なります。必ず複数の解体業者から見積もりをとり、以下の点を比較しましょう。

1坪あたりの費用

追加費用の可能性アスベスト除去、地中障害物などの説明が明確か

解体手順・スケジュールの提案内容

複数見積もりを取ることで、相場を把握できると同時に「料金の妥当性」や「業者の信頼度」を見極めやすくなります。

1社の見積もりだけで即決するのは避けましょう。

2. 解体業者選びの注意点
解体業者を選ぶ際、次のポイントを必ずチェックしてください。

行政許可を取得しているか

「建設業許可」や「解体工事業登録」など、国や自治体が発行する許可証を持っているか。

実績や口コミ評価

過去にどのような規模・構造の建物を解体してきたのか。

インターネット上の口コミや紹介元の信頼度はどうか。

追加費用に関する説明の透明性

"地中障害物が出たらいくらかかるのか?""アスベスト発見時の除去費用は?"など、具体的なシミュレーションを提示してくれるか。

極端に安い見積もりを出す業者は、あとから多額の追加費用を請求するケースも否定できません。

許可のない業者や、法令に抵触する手抜き解体を行う業者を利用すると、後日トラブルに発展する可能性が高まるため注意が必要です。

不動産売却と解体工事をスムーズに進めるコツ
1. 不動産会社と連携して効率的に進める方法
解体工事を検討する際は、早い段階で不動産会社に相談することがおすすめです。

理由は、売却価格の査定や販売戦略と絡めて「解体すべきか否か」を総合的に判断できるからです。

解体前の建物をそのまま売り出した場合

リフォームや建て替え費用を買主が負担する前提で、価格交渉が進む。

古家付き土地として売却するため、買主の目線からは"解体工事の費用と手間"を考える必要がある。

解体後、更地にして売り出した場合

買主は建物を壊す手間と費用を省けるため、購入検討のハードルが下がることが多い。

ただし、解体費用は売主側が負担するので、工事に関するリスク管理が必要。

不動産会社と連携すれば、解体工事の時期や費用の目処と同時進行で買い手を探すこともできます。

当社「株式会社おもいで不動産」では、オンラインでの相談も可能ですので、ご都合に合わせてお問い合わせください。

2. 解体後の土地の魅力を購入希望者にアピールする
解体後にさら地にした土地は、購入希望者にとって自由度の高い物件になります。

新築計画や賃貸アパート建設、駐車場など、購入者のニーズによってさまざまに活用できるからです。

土地の形状や広さ

周辺環境駅や商業施設、学校などへのアクセス

用途地域や建ぺい率・容積率

などを正確に把握し、購入者が具体的なイメージを持てるように説明すると、よりスムーズに売却が進みやすくなります。

たとえば、「ここにリビングを配置したら明るい家にできそう」とか「収益性の高いアパート建設も見込める」など、購入者に具体的なメリットを伝えることが大切です。

成功事例から学ぶ!解体工事と不動産売却をうまく進めた方法
1. 解体費用を抑えて短期間で売却を実現した事例
ある木造住宅築40年超、延床面積約30坪を解体する際、3社から見積もりを取得し、その中で実績と価格バランスが最も良い業者を選んだケースがあります。

A社:解体費用100万円、追加費用不透明

B社:解体費用120万円、アスベスト調査と地中障害物調査を含めた明確な内訳を提示

C社:解体費用80万円、ただし詳細条件は「工事後に査定」の曖昧な回答

売主はB社を選び、最終的に110万円ほどの支払いで工事が完了。

結果的に、追加の費用請求はなく、解体から売却開始までがスピーディに進みました。

その後、解体後の更地状態を活かし、不動産会社と連携して「二世帯住宅の建築例」を提示したところ、数ヶ月以内に買い手が見つかり短期間での売却が実現しました。

2. 契約書や見積もり内容を明確にしてトラブルを防いだ事例
別の事例では、解体業者選定の段階で「契約書に追加費用が発生する条件」をしっかり明記してもらったため、工事期間中に予想外の廃棄物や地中障害物が見つかってもトラブルにならなかった、という話もあります。

契約書に含めた内容の例

"アスベストが発見された場合の上限費用"

"地中障害物があった場合の撤去費用の算出方法"

"解体後の清掃範囲"

こうした内容をあらかじめ契約書に盛り込んでいたため、売主と解体業者との間で「聞いていない追加費用が発生した!」というトラブルが回避されました。

そのおかげで、解体が終わったタイミングでスムーズに土地の引き渡しが行われ、予定どおりに不動産売却の手続きが進められたのです。

解体費用の支払いタイミングと支払い方法
解体工事費用は、一般的に以下のような支払いスケジュールで進みます。

着工前に前金手付金を支払う:工事費用の1/3〜1/2程度が目安。

解体工事完了後に残金を支払う:工事が無事に完了し、最終確認を行ったあと。

なかには「着工前に全額支払い」というケースもありますが、万が一工事が途中でトラブルになった場合のリスクを考えると、分割払いや完成後支払うなどの条件交渉を業者とするのがおすすめです。

支払い方法に関しては、振込や現金などさまざまですが、記録を残す意味でも銀行振込が望ましいでしょう。

解体工事後の土地活用アイデア
解体工事が完了し、更地となった土地の活用方法は実に多彩です。

不動産売却だけでなく、以下のような選択肢を検討してみると良いでしょう。

駐車場として貸し出す:小規模なコインパーキングから月極駐車場まで、敷地の広さや形状に合わせた活用が可能。

アパートや賃貸併用住宅を建設:安定した家賃収入を見込める。

太陽光発電用の土地:地域によってはFIT固定価格買取制度を利用した収益化が狙える場合も。

ただし、不動産売却を目的としている場合は、「買い手が魅力を感じる使い方を提案できるか」がポイント。

具体的なプラン例や建築参考図を提示することで、買主が購入後のイメージを抱きやすくなり、交渉がスムーズに進むケースがあります。

「株式会社おもいで不動産」が解体工事のサポートにも強い理由
当社は、オンラインによる相談や勉強会を実施し、全国の不動産売却ニーズに応えております。

解体工事が絡む物件であっても、以下のような強みを活かしたサポートが可能です。

AI査定の活用

建物の状態や立地条件などを踏まえた査定を短期間で提示。解体を前提とした売却価格シミュレーションも可能です。

オンライン勉強会の実施

「解体工事の基本知識」「解体の注意点」などをわかりやすく解説するウェビナーを随時開催。

全国対応が可能

オンラインによる面談やメール相談で、遠方にお住まいの方でもスピーディにやりとりできます。

不動産売却が初めてという方でも、安心して解体工事の進め方や費用面の不安を解消できる環境を整えています。


まとめ解体工事費用を理解し、スムーズな不動産売却を
不動産売却の一環として解体工事を行う場合、事前調査や複数見積もりの取得、追加費用のリスク把握がとても重要です。

解体費用そのものは木造・鉄骨・RCといった建物構造の違いや、立地条件道路の幅や地中障害物の有無、アスベスト使用の有無で大きく変動します。

複数社からの見積もりを取り、相場を把握する

アスベスト除去や地中障害物の撤去費用のリスクを先読みする

不動産会社と連携し、"解体のタイミング"と"売却時期"を調整する

こうしたポイントを押さえておけば、解体工事と不動産売却を滞りなく進めやすくなります。

当社「株式会社おもいで不動産」では、オンライン相談や最新のAI査定を活用し、全国からの売却案件に対応しております。

解体工事が必要な物件でも、お客様の状況やご希望に沿ったサポートをご提供しますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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ぜひ本記事を参考に、スムーズで納得のいく売却を実現してください。