こんな事を思っていませんか?

こんな事を思っていませんか?

「リースバックを利用すると後悔することがあるって聞いたけど、実際はどうなの?」

「契約後に『こんなはずじゃなかった...』と悩まないためにはどんな点に注意したらいいの?」

「メリット・デメリットをしっかり理解してから、失敗しないリースバックを選びたい!」

「老後資金の確保を考えているけど、本当にリースバックが得策なのか知りたい!」

リースバックは、自宅を売却しながらも住み慣れた家に住み続けられる仕組みとして、近年注目が集まっています。

一見すると「手放さずに資金を確保できる夢のような方法」に思えるかもしれませんが、実際には契約後に後悔するケースや失敗例も存在します。

そこで本記事では、リースバックの基本的な仕組みから、メリット・デメリット、契約時に押さえておきたいポイント、そして失敗を回避して成功につなげるための具体的なコツまでを幅広く解説します。

この記事をご覧いただくことで、リースバックの本質をしっかり理解し、後悔しない取引を進めるための具体的なアクションプランが得られるでしょう。

当記事は「株式会社おもいで不動産」が執筆しています。

当社はオンラインでの勉強会やAIによる査定など、最新のテクノロジーと知見をフル活用し、全国の売却相談に柔軟に対応させていただいております。

最小限のご紹介にとどめますが、リースバックをはじめ不動産売却について気軽にご相談いただける体制を整えておりますので、興味を持たれた方はぜひ最後までご覧ください。

リースバックとは?基本的な仕組みをおさらい
リースバックの概要
リースバックとは、自宅を売却したうえで、購入者または不動産会社等と賃貸契約を結び、家賃を支払いながら住み続けるという仕組みを指します。

本来であれば不動産を売却すると、その物件には住めなくなるのが一般的です。

しかしリースバックなら、「家を売却して資金を確保しつつ、今まで通りその家に居住できる」という点が最大の特徴であり、多くの方が魅力を感じるポイントになっています。

具体的には、以下のような流れで進むのが一般的です。

売りたい物件の査定・売却価格の決定

買主または不動産会社との売買契約締結

自宅を売却した後、新たな「賃貸契約」を結ぶ

売却代金を受け取り、毎月家賃を支払いながら継続居住


賃貸契約を結ぶことで生活環境を維持するメリット
リースバックの大きな魅力は、「住み慣れた家や地域環境を変えずに済む」という安心感です。

特に高齢の方や、子どもがいるご家庭にとって、引っ越しが不要なことは大きなメリットといえます。

高齢者:慣れ親しんだ地域や近所付き合いを維持できる

子育て世帯:転校や学区変更の心配がなく、子どもにも影響が少ない

ビジネスパーソン:通勤や通学ルートを変えずに済むため、生活リズムを崩さない

また、売却によりまとまった資金を得られるため、例えば老後資金やローン返済・他の投資資金などに充てることも可能です。

リースバックで後悔するケースとその理由
リースバックは便利な仕組みである一方で、契約後に「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースも少なからず報告されています。

具体的には、以下のような点が主な理由です。

売却価格が市場価格より低くなった場合
リースバックの売却価格は市場価格よりも低めに設定されるケースが多いです。

なぜなら、買主リースバック業者などは転売による利益や家賃収入など、リスクや手間を考慮した上で買い取ることが多いためです。

通常の不動産売却と比べると「高値で売る」のが難しい場合があります。

当然、売却価格が低いと受け取れる資金も少なくなります。

「思ったほど資金が確保できなかった」というギャップが生まれると、後悔につながる可能性があります。

家賃負担が思ったより大きい場合
売却した後は「賃貸物件の借主」として、毎月家賃を支払う必要があります。

リースバックを利用する方の中には、老後資金やローン返済を目的としている方が多くいらっしゃいますが、家賃の設定が高いと、毎月の出費がかえって増えてしまう場合もあるのです。

例えば、住宅ローンの支払いよりも家賃の方が高くなるケース

固定資産税は不要になるが、家賃や更新料が意外に高く、長期的には負担が増えるケース

こうした「収支バランスの変化」は、契約前にシミュレーションしておかないと後悔する原因になります。

再購入ができなかった場合の問題
リースバックでは、将来的に家を買い戻せる「再購入オプション」がつくケースもあります。

しかし、このオプションは実際に買い戻す際の条件が厳しかったり、家の価値が上昇していた場合は売買価格も上がる可能性があります。

所得や資金計画の問題:再購入時にローン審査が通らない

相場変動の問題:不動産価格が上昇し、買戻し価格が大幅に高くなる

「老後に収入が減少して買い戻したいと思っても資金が用意できない」という状況に陥り、後悔につながることがあります。

後悔しないためのリースバックの進め方
リースバックによる後悔を防ぐには、契約内容の確認や複数の不動産会社の比較が欠かせません。

具体的にどのような点に注意すればいいのか見ていきましょう。

契約内容を細部まで確認する重要性
リースバックは通常の不動産売却と異なり、売却後も継続して契約が関わってくる特殊な取引です。

よって、「家賃はいくらなのか」「契約更新のタイミングと条件はどうなるのか」「再購入オプションの有無と具体的な金額や条件」など、細かい部分まで事前に確認することが重要です。

特に以下の項目は、後々のトラブルを防ぐためにも見落とし厳禁です。

家賃の金額と算出根拠

家賃の見直しルール更新時など

再購入オプションがある場合の価格・期間

賃貸借契約の更新条件更新料の有無や更新日など

もし契約書を確認して不明点がある場合は、遠慮せずに不動産会社やリースバック専門業者に質問しましょう。

不動産取引には「宅地建物取引業法」という法律が適用されますが、これは消費者保護の側面をもつ法律でもあります。

契約内容の重要事項説明は法律に基づき行われるため、しっかり理解できるまで説明を受ける権利があります。

複数の不動産会社で条件を比較する方法
「リースバックを行っている不動産会社や専門業者」は、一社だけではありません。

各社が提示する売却価格や家賃設定、再購入オプションの条件は異なる場合が多いです。

したがって、少なくとも2〜3社以上に問い合わせ、複数の条件を比較検討することが失敗を防ぐ大きなカギとなります。

相談時には「だいたいどのくらいの売却価格が見込めるか」をまず確認

それを基に「家賃はいくらになるか」も算出してもらう

更新時の家賃改定ルールや、長期的な見通しもヒアリング

特に、家賃の設定が自分の収入やライフプランに合っているかを必ず確かめてください。

家賃が適正であっても、将来的に収入が減ったり、契約更新で家賃が上がったりすると、生活に支障が出る場合があります。

複数社から話を聞くことで、より良い条件を探し出せる可能性が高まります。

家賃設定や再購入オプションの確認ポイント
リースバックにおける家賃設定は、売却価格とのバランスで決まることが多いです。

売却価格を低く設定すれば家賃が下がる場合もありますが、その分受け取れる売却益は少なくなります。

逆に売却価格を高くすれば家賃が上がる傾向があるため、一概にどちらが良いとは言い切れません。

「長期的に支払い続ける家賃が高いと本末転倒になってしまう」というケースを避けるためにも、再購入オプションを含め、自分の将来設計と照らし合わせたシミュレーションが重要です。

リースバックのメリットとデメリットを正しく理解する
リースバックを活用することによるメリットとデメリットは、表裏一体ともいえます。

契約前にしっかり理解しておくことで、失敗を回避しやすくなります。

資金を確保しながら住み慣れた家に住める安心感
リースバックの最大のメリットは、「不動産売却による資金を得ながら、今まで通りの生活を続けられること」です。

例えば、下記のような用途で売却益を活用できます。

老後資金の補填

住宅ローンの完済残債の返済

子どもの教育資金

新たな投資や事業資金

こうした資金ニーズを満たしながら、引っ越しの手間や精神的ストレスを抑えられる点は、他の売却手段にはない大きな魅力です。

長期的な家賃負担や契約更新のリスク
一方で、長期的に家賃を支払い続けることになるため、生涯にわたる支出総額を考慮する必要があります。

特に定年退職後や収入が減少したタイミングで家賃を払い続けられるかどうか、将来設計をしっかり描くことが重要です。

また、一般的な賃貸契約と同様に「更新のタイミング」で家賃が上がる可能性もあります。

その場合、「長年住み続けるつもりだったのに、家賃が大きく上昇してしまい住み続けられない」というリスクも想定しなくてはなりません。

不動産会社と連携して安心してリースバックを進める方法
リースバックで後悔しないためには、実績や知識の豊富な不動産会社と連携するのが何より重要です。

以下のポイントを意識して、不安なく取引を進めましょう。

リースバックの実績が豊富な不動産会社を選ぶコツ
「リースバック」というサービスを提供している不動産会社や専門業者は増えつつありますが、実績やノウハウには差があります。

特に、過去の取引件数やトラブル対応の事例などは確認しておきたいところです。

実績が豊富:リースバックの取引事例が多いほどノウハウが蓄積され、柔軟に対応してくれる可能性が高い

専門知識の有無:税金や法務に関する知識がある担当者がいるか

アフターフォロー体制:契約後の疑問点やトラブルにスムーズに対応してくれるか

契約後のトラブルを防ぐためのサポート体制の確認
リースバックは、物件の売却と賃貸契約が一体となった特殊な取引です。

契約時に「重要事項説明」が行われますが、これは宅地建物取引業法で定められた義務です。

売主・買主双方が納得いくまで、しっかり説明を受けてからサインすることが大切です。

また、契約が完了しても終わりではなく、その後も家賃の支払いや更新手続きなどの場面で疑問やトラブルが起こりうるのが現実です。

不動産会社によっては、契約後のアフターフォローや相談サポートが手薄な場合もあるため、事前にサポート体制の有無を確認しておくと安心です。

成功事例から学ぶ!リースバックで満足のいく選択をした方法
ここでは、実際にリースバックを利用して成功した事例を2つ紹介します。

それぞれの事例を通して、何が成功のカギになったのかを見てみましょう。

老後資金を確保しつつ安定した生活を送った事例
Oさん60代後半は、自宅マンションのローン残債がわずかに残っている状況でした。

定年退職後に年金収入のみで生活を続けるうえで、余裕資金がほしいと考えていたところ、リースバックを知り相談。

売却価格は市場相場より少し低めでしたが、ローン残債を完済できる額を確保

月々の家賃はローン返済額とほぼ同水準に設定

定期預金や投資信託への資金余剰も生まれ、老後の生活にゆとりが持てた

Oさんは「住み慣れた環境を変えることなく、経済的安心を得られた」と満足しています。

契約時に、不動産会社と家賃交渉・更新条件を丁寧に確認したことが成功のポイントです。

家賃交渉や契約内容をしっかり確認して満足した事例
Wさん50代前半は、子どもの進学資金を早急に用意する必要があり、リースバックを検討していました。

最初に相談した会社では、売却価格も家賃設定もWさんにとって不利な印象で悩んでいたところ、別の会社リースバック実績が豊富にセカンドオピニオンとして相談。

複数社の見積もりや家賃シミュレーションを比較

家賃をできるだけ抑えるため、「売却価格は少し低めにして家賃を低く設定してもらう」形を選択

小まめな打ち合わせの結果、無理なく支払える家賃と、必要十分な資金の両立が可能に

Wさんは「他社比較をしたおかげで、より条件の良い契約を見つけられた」と語っています。

リースバックを利用する際の税金・法律面の注意点
リースバックも通常の不動産売却と同様、売却益が発生した場合は譲渡所得税の課税対象となる可能性があります。

具体的には下記の点に注意が必要です。

譲渡所得税譲渡所得にかかる所得税・住民税

売却価格から取得費や諸経費を差し引いた譲渡所得に対して課税

詳しくは国税庁「不動産を売ったときの税金」を参照



居住用財産の3,000万円特別控除や軽減税率の特例を受けられるか否か

自宅として居住していた物件を売却する場合、一定の要件を満たせば特例が利用可能

要件は国税庁「マイホームを売ったときの特例」参照


また、賃貸契約後は居住者としての扱いになりますが、固定資産税などは通常、所有者買主側が負担することになります。

これ自体はリースバックのメリットといえますが、代わりに家賃がどのように算出されているか注意してみてください。

法律面では、売買契約および賃貸借契約双方に宅地建物取引業法が関わってきます。

契約時には重要事項説明を受けるのが義務ですので、しっかり理解してから締結するようにしましょうe-Gov「宅地建物取引業法」。

まとめ:後悔しないリースバックを選ぶために
リースバックは、自宅を売却した後も住み続けられるという魅力的な仕組みであり、資金確保や生活環境の維持に大きく貢献してくれます。

一方で、売却価格が市場相場より低くなったり、家賃負担や契約更新のリスクなど、知らずに契約すると後悔につながる注意点も存在します。

まとめポイント
売却価格や家賃設定、再購入オプションの内容を細部まで確認する

リースバックは通常の不動産売却とは異なる契約形態です。家賃や契約更新条件を十分に理解することが重要です。

複数の不動産会社やリースバック専門業者へ相談し、条件を比較する

一社のみの見積もりでは適正判断が難しい場合があります。複数社を比較することでよりベストな選択肢に近づけます。

将来的な生活設計や家賃負担をシミュレーションし、無理なく支払える範囲を把握する

定年後や収入減少時でも支払える家賃設定になっているか、あらかじめ念入りに確認しましょう。

税金・法律面の基礎知識を押さえ、必要に応じて専門家に相談する

売却益にかかる税金や、各種控除・特例の要件を事前に調べることで、想定外の出費を避けられます。

不動産会社の実績やサポート体制も大切な判断材料

契約後も継続的にサポートを受けられるかどうかを確認し、安心して長期的に住み続けられる環境を選びましょう。

本記事ではリースバックの基本的な仕組みから注意点、成功事例まで詳しく紹介しました。

リースバックは確かに便利な選択肢ですが、すべての方に最適とは限りません。

家族構成やライフステージ、将来の資金計画などを見据えたうえで、後悔のない選択をすることが大切です。

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