こんなお悩みをお持ちではないでしょうか?

こんなお悩みをお持ちではないでしょうか?

「不動産を売りたいけれど、築年数が古くて値段がつかないのでは?」

「2025年4月以降、リフォームに新しい手続きが必要と聞いたけど本当?」

「リフォーム費用と売却価格、どのくらい差が出るのか知りたい...」

「大規模リフォームをしてから売るべきか、現状のままで売るべきか迷っている」

近年、不動産売却の戦略として「リフォームしてから高く売る」手法が注目を集めています。
しかし2025年4月以降、国土交通省の建築基準法改正によって大規模リフォームの際に建築確認手続きが必要になるケースが拡大され、これまで以上に事前準備が重要になりました。

この記事では、不動産売却を検討している方向けに「大規模リフォームの新ルール」と「リフォーム費用を回収しながら高く売るためのポイント」をわかりやすく解説します。

リフォームをするかどうか判断に迷っている方、あるいはそもそも建築確認って何? という初心者の方にも理解いただけるよう、要点を整理しました。

売却後のメリット・デメリットから費用対効果の計算方法まで、詳しく紹介していきます。

この記事が皆さんの売却成功への一助になれば幸いです。ぜひ最後までご覧ください!

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1. 2025年4月以降、なぜ大規模リフォームが注目されるのか?
不動産を売却する際に「古い物件よりも、リフォーム済みの物件のほうが高く売れそう」「見た目や設備を新しくして、少しでも査定額を上げたい」という考えをお持ちの方は多いはず。

たしかに、最近は「リノベーション済み物件」や「フルリフォーム済み物件」が人気を集めています。

特に購入後すぐに住める手間の少なさや、綺麗な内装・外装を好む買主が増えていることが背景にあります。

一方で2025年4月以降は、大規模リフォームの際にこれまで以上に厳格な建築確認手続きが必要とされるようになります。

改正によって適用範囲が明確化され、「主要構造部壁・柱・床・梁・屋根・階段などの改修が全体の50%以上になる場合」は、工事開始前に建築確認申請を行い、行政や指定確認検査機関から審査を受けて『確認済証』を取得する必要があります。

この新ルールは「安全性の確保」「消費者保護」「建物の長寿命化」を狙いとしているため、不動産売却をする立場としては、以下の点に注目しましょう。

大規模リフォーム後に建築確認が取れていないと、買主から敬遠される可能性がある

適法リフォームの証明確認済証や検査済証があれば、資産価値を高められる

違法工事が判明すると、売却後の契約トラブルが起きるリスクが高まる

つまり、2025年4月以降に大規模な改修を予定している場合、きちんと手続きを踏まえておくことが「高値売却」のカギにもなってくるわけです。

2. 大規模リフォームで売却価格は上がる? まずは費用対効果を検討しよう
「リフォームによって本当に売却価格が上がるのか?」は、不動産売却を考える方にとって大きな疑問です。

実は一概に「リフォームすれば必ず高く売れる」とは言えません。リフォームに投じたお金投資額を売却価格でどれだけ回収できるかを吟味しなければ、かえって損をする可能性があるからです。

軽微なリフォームクロスの貼り替え、設備交換など

比較的安価かつ工期も短いため、売却価格の上積みが狙いやすい。

内見時の印象が大きく向上し、買主が「住みやすそう」と感じる効果が高い。

大規模リフォーム主要構造部の補強、外壁全面改修など

費用が数百万円〜1,000万円以上に及ぶケースもあり、投資回収リスクが大きい。

耐震性能や省エネ性能の向上で資産価値は高まるが、相場や立地によっては工事費に見合った売却価格にならない場合も。

ポイントは、「物件のグレード」や「周辺の相場」と照らし合わせ、どこまでリフォームにコストをかけるのかを冷静に判断することです。

築浅で立地が良い物件なら、しっかりとリノベーションをすれば高額売却が期待できる場合もあります。

一方、築古で立地がそれほど良くない物件の場合、最小限の補修で早期売却を目指すほうが得策になるケースもあるでしょう。

3. 2025年4月以降の建築確認手続き:売却にどう影響する?
大規模リフォームに着手する前に把握しておくべきは、建築確認手続きの流れと必要書類、そしてそれらが売却にどう影響するかです。

3-1. 新ルールの対象となる改修範囲
国土交通省の方針では、下記のようなリフォームが「大規模」に該当するとみなされる可能性が高いとされています※あくまで一例です。

屋根全体や外壁の大部分の改修

柱や梁など構造躯体の交換・補強

住宅の半分以上を解体してのスケルトンリノベーション

こういったリフォームでは、着工前に行政や指定確認検査機関に申請書類を提出し、建築基準法や省エネ基準などに適合しているか審査を受けることが義務付けられます。

3-2. 建築確認手続きの流れ
事前相談:リフォーム計画が固まったら、まずは建築士やリフォーム会社に相談し、建築確認が必要かどうか判定してもらいます。

書類作成:リフォーム後の図面や構造計算書、防火措置の詳細などを用意します。

申請・審査:行政に書類を提出し、設計が法令に適合しているか審査を受けます。

確認済証の交付:審査をクリアすると「確認済証」が発行され、工事が正式にスタートできます。

工事の進行・完了検査:必要に応じて中間検査が入り、最後に完了検査を受けて問題がなければ「検査済証」が交付されます。

3-3. 売却時へのメリット・注意点
メリット

確認済証や検査済証を取得していると、買主に「適法にリフォームされた物件」という安心感を与えます。

特に耐震性能や省エネ性能が向上している場合、高値査定を狙いやすいです。

注意点

申請から審査までに時間と費用がかかる。

リフォーム完了時期が遅れ、売却のタイミングを逃す可能性もある。

不備や違法改修が見つかると、売却が大幅に遅れたり価値が下がったりするリスクがある。

4. リフォーム前に知っておきたい税金・補助金のポイント
大規模リフォームと税金の問題は切り離せません。

特に売却を視野に入れている方は、下記の項目をチェックしておくと良いでしょう。

4-1. リフォームで固定資産税は上がる?
リフォームによって建物の評価額が上がると、翌年度以降の固定資産税が上がる可能性があります。

たとえば増築によって床面積が増えた場合や、主要構造部の補強で建物の耐久性が大幅に上がった場合、自治体の評価が見直されることが多いです。

ただし、自治体によって細かい運用が異なるため、正確なところはお住まいの市区町村の固定資産税課にお問い合わせください。

4-2. リフォーム費用は譲渡所得の取得費として計上できる
不動産売却で利益が出ると「譲渡所得税」が課税されますが、リフォーム費用の一部は物件の取得費として計上できることがあります。

取得費が増えるほど譲渡所得額が下がり、税負担が軽減される可能性があるので、大規模リフォームを行う場合は領収書や契約書をきちんと保管しておきましょう。詳細は国税庁公式サイトや税理士に確認するのが安心です。

4-3. 補助金や減税制度を活用する
リフォームの内容によっては、国や自治体が用意している補助金や減税制度の対象になる場合があります。

省エネリフォーム断熱・二重サッシ・高効率給湯器導入など

バリアフリー化段差解消、手すり設置

耐震改修

こうした工事の費用を一部助成してもらえたり、ローン減税の特例を受けられたりするケースがあります。工事内容の計画段階で、国土交通省や各自治体の公式サイトをチェックしましょう。

5. 大規模リフォームと「売れる物件づくり」:成功事例と失敗事例
ここでは実際に大規模リフォームをして売却に踏み切った方の「成功事例」と「失敗事例」を簡単にご紹介します。

5-1. 成功事例:築40年の戸建てを耐震&内装フルリフォームして高値売却
概要: 築40年の木造戸建てを、柱や梁の補強+断熱強化+内装リニューアルで大幅に改修。

費用: 約800万円

売却価格: リフォーム前の査定額1,000万円 → リフォーム後の査定額1,600万円

ポイント:

リフォーム前に専門家と相談し、周辺相場と耐震性能の需要を調査。

建築確認手続きもしっかりとクリアし、確認済証を取得。

購入者がすぐに住める「安心感」が評価され、短期間で売却成功。

5-2. 失敗事例:高額リノベーションを実施したが回収できず
概要: 築50年の戸建てをスケルトンリノベーション。デザイナーズ風に仕上げたが、立地が悪く買い手がつかなかった。

費用: 約1,200万円

売却価格: リフォーム前の査定額600万円 → リフォーム後の査定額1,000万円

ポイント:

立地や周辺環境、買主のニーズを十分に調査せずにリノベーションを実行。

高額化したリフォーム費用を売却価格に上乗せしたが、エリアの相場と乖離し、内覧者が集まらなかった。

時間が経つほど維持費がかさみ、最終的に値下げせざるを得なくなり損失が拡大。

6. 大規模リフォームより「売却後に買主がリフォーム」もあり?
必ずしも「リフォームしてから売る」だけが正解とは限りません。

むしろ、買主が「自分好みにリフォームをしたい」ケースも少なくないため、「現状のまま売る」ほうが早期売却につながる場合もあります。

現状売却のメリット

リフォーム費用をかけなくて済むため、資金的リスクを回避できる。

買主が自由にリノベーションできるので、リフォーム済み物件よりも好まれる場合がある。

現状売却のデメリット

内覧時の第一印象が悪いと、買主が価値を感じられない恐れがある。

検討者がリフォーム費用をイメージしにくく、成約まで時間がかかることも。

また、一部だけを改装して「ここは補強済みなので安心」「水回りは綺麗になっていますよ」とアピールする方法もあります。

大掛かりなリフォームをせずとも、最低限の修繕やクリーニングを施すだけで十分効果が出る場合もあるため、売却前に複数の不動産会社に査定を依頼し、ベストな方法を探ってみましょう。

7. 建築確認が取れていないリフォーム物件のリスク
売り手の立場として気をつけたいのは、「建築確認が必要な規模のリフォームを行ったのに、手続きを怠った物件」になっていないかという点です。

もし違法状態のまま売却に出すと、後から買主がその事実に気づいて契約トラブルが起きるリスクがあります。

違反リフォーム物件のリスク

行政からの是正命令・工事停止命令・罰金などが発生する恐れ

売却自体が進まず、結果的に値下げを余儀なくされる

ローン審査で買主が不利になり、購入希望者が離れる可能性

建築確認や検査済証を取得しないまま大規模リフォームを済ませてしまった場合、売却を検討する前に専門家のアドバイスを受けて適法化する道を探りましょう。

場合によっては追加工事や改修が必要になるかもしれませんが、違法状態で売り出すよりははるかに安全です。

8. 大規模リフォームにかかる費用・時間と売却タイミング
売却に向けて大規模リフォームをするなら、工期や費用、そして売り出しタイミングの計画が重要です。

8-1. 大規模リフォームの費用・工期の目安
費用:500万円〜1,000万円以上耐震・断熱性能向上、スケルトンリノベなど内容による

工期:1〜3ヶ月程度規模により半年近くかかる場合も

この間は売却活動を正式にスタートしづらく、工事の進捗状況によってはスケジュールが後ろ倒しになるリスクもあります。

8-2. 売り出しタイミングのポイント
リフォーム完了後にすぐ売りに出すのか、ある程度内覧会などを行ってから売りに出すのか。

住宅需要が高まる時期例えば新年度前の1〜3月、転勤が増える9月〜10月などを狙うのも一案。

リフォーム完了後の完了検査を受けて検査済証が出ていることを確認し、買主に提示できる状態にしてから募集をかけると安心感を与えられる。

9. まとめ:2025年4月以降、大規模リフォームと売却を両立させるために
最後に、この記事のポイントを振り返ってみましょう。

2025年4月以降、大規模リフォームには建築確認手続きが必須に

主要構造部壁・柱・床・梁・屋根・階段などを半分以上改修する場合、工事前に確認申請と審査が必要です。

適法なリフォームが行われていないと、売却時に大きなリスクが生じます。

リフォーム費用の回収リスクを考慮してから実施する

相場や物件の特性に合わせないと「高額リフォームをしても売却価格が思うように上がらない」という事態が起きかねません。

耐震・省エネリフォームなど買主が価値を感じやすいポイントを見極めるのが肝心です。

建築確認済証・検査済証が資産価値を高める

正式に法的基準を満たしている証拠があれば、買主からの信用度が格段に上がります。

逆に、違法リフォーム物件は売りづらいだけでなくトラブルのもとです。

税金や補助金制度の知識も重要

リフォーム費用が譲渡所得税の取得費に含められる可能性がある。

省エネ改修や耐震リフォームには補助金制度があるので、早めに調べて適用を検討。

売却戦略は柔軟に

大規模リフォームをするか、最低限の補修にとどめるか、あるいは現状のまま売るか...

物件と地域の事情、買主層のニーズ、資金状況を総合的に判断しましょう。

大掛かりなリフォームを検討する場合は、工期や費用だけでなく売却のタイミングにどのように影響するかも十分に計算する必要があります。

もし不明点や不安があれば、専門家に相談するのがベストです。

そして、不動産売却を進める際には「リフォーム費用をどう回収するか」「手続きをどうスムーズに進めるか」をトータルで見据えて計画を立ててください。

大規模リフォームによって家の魅力を高め、より高い査定額を狙うのもひとつの選択肢ですが、何より大切なのは費用対効果とリスク管理です。

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