こんなお悩みありませんか?

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「認知症の親が所有する不動産を売却したいけど、契約ができない...」

「後見人制度が必要と言われたけど、どんな手続きが必要なの?」

「後見人を立ててスムーズに売却を進めるにはどうすればいい?」

「不動産売却自体が初めてで、何から手をつければいいのか分からない...」

高齢の親が認知症になった場合、その親が所有する不動産を売却したくても、本人が売買契約に必要な判断能力を失っている可能性があります。

このようなケースでは、成年後見制度を利用して後見人を立てることで、法的に有効な不動産売却を進められる場合があります。

しかし、「そもそも成年後見制度とは?」「後見人を選任する手続きは?」「どんな注意点があるの?」など、初めての方にとっては疑問や不安が尽きないのではないでしょうか。

そこで本記事では、不動産売却において後見人制度が必要となるケース、後見人制度の種類や具体的な手続きの流れ、売却時の注意点や成功事例について詳しく解説します。

売却を検討しているご家族や関係者が、スムーズに手続きを進められるためのポイントをわかりやすくまとめました。

ぜひ最後までご覧いただき、後見人制度を活用して安心・安全に不動産売却を進める参考にしてみてください。

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◎後見人制度が必要となる不動産売却の背景
不動産売却における「判断能力」の重要性
不動産売買は高額な財産が動くため、売却を行う当事者に「契約行為を正しく理解し、判断して進める能力意思能力」が求められます。

もし判断能力を欠く状態のまま契約を結ぶと、後々「契約が無効」となるリスクが高いです。

たとえば、認知症の症状が進んだ方が売主である場合、その方自身が売却の内容を理解できないと法律上有効な売買契約が成立しない可能性があります。

認知症の親が所有する不動産を勝手に売ることはできない
親名義の不動産を「子どもが代理で売却する」場合でも、親の判断能力がしっかりしていれば、委任状などを用いて進められるケースがあります。

しかし、認知症などにより判断能力が大きく低下している場合、単純な委任状だけでは不十分です。

たとえ家族であっても、法的に有効な代理権がない状態で進めた売却は、契約後に無効とされてしまうリスクがあります。

そこで、成年後見制度を利用して後見人を立てる必要が出てくるわけです。

後見人制度を使わないリスク
後見人制度を使わずに不動産売却を進めてしまうと、下記のようなリスクが考えられます。

売却契約の無効リスク
売却完了後に「売主の意思能力がなかった」ことが明るみに出ると、契約自体が無効・取り消し対象となる可能性があります。

財産保護の問題
判断能力が低下した本人の財産を不当に安価で売却してしまい、残された資産を大幅に減少させる事態が起きるかもしれません。

親族間トラブル
「きちんとした法手続きに基づいていない売却」とみなされ、他の相続人や親族から訴えられ、家族間の対立が深まる恐れがあります。

このようなリスクを防ぎ、法的に有効な形で不動産売却を行うためにも、成年後見制度の活用が必要となるケースがあります。

◎成年後見制度の概要と種類
成年後見制度とは?
成年後見制度とは、判断能力が十分でない方々認知症、高次脳機能障害、精神障害、知的障害などを法的に保護し、生活や財産管理を支援するための制度です。

日本では、民法や成年後見制度に関する法律によって定められています。

後見人は、本人被後見人が自分の利益を守るために行うべき法律行為を代わりに行ったり、サポートしたりする役割を担います。

任意後見と法定後見の違い
成年後見制度には大きく分けて「任意後見」と「法定後見」があります。

任意後見制度

本人がまだ判断能力を失う前将来的に認知症になる可能性があるが、現時点では意思決定が十分可能な状況に「任意後見契約」を締結し、後見人となる予定の人を決めておく制度です。

本人の意思に基づいて契約を結ぶため、自分が信頼できる人に後見を依頼できます。

将来的に判断能力が低下した時点で、家庭裁判所が「任意後見監督人」を選任し、任意後見契約が有効にスタートします。

法定後見制度

すでに本人の判断能力が低下している場合、家庭裁判所が本人の状態に応じて「後見」「保佐」「補助」という3つの類型から最適な支援方法を選び、後見人・保佐人・補助人を選任する制度です。

認知症の症状がかなり進行しているケースでは「後見」の類型が適用されることが多いです。

後見人には、弁護士や司法書士といった専門家が選ばれることもあれば、親族が選ばれる場合もあります。

不動産売却の場面で一般的に利用されるのは、法定後見制度後見類型です。

というのも「すでに親が認知症になり、判断能力が失われている」という状況下では、任意後見制度を利用するタイミングを逃していることが多いためです。

◎後見人を立てて不動産を売却するまでの流れ
1. 家庭裁判所への申立てと後見人選任
認知症の親に代わって不動産を売却したい場合、まずは家庭裁判所に「成年後見開始の申立て」を行います。

申立てが受理されると、家庭裁判所は医学的な観点や家族構成、財産状況などを総合的に判断し、親の「後見人」を選任します。

後見人は以下のような権限を持ちます。

財産管理権: 本人の財産を管理し、適切に利用する権限

身上監護権: 本人の生活や療養看護の監督・サポートを行う権限必要な福祉サービスの契約を代理でするなど

後見人に選ばれうる候補者は、大きく分けて次の2パターンです。

親族後見人: 家族や親族が後見人となるケース

専門職後見人: 弁護士、司法書士、社会福祉士などの第三者専門家が後見人となるケース

「親族が後見人になるのか、専門職後見人になるのか」は個別事例によって異なります。

資産規模が大きい場合や親族間で利害が衝突する可能性が高い場合などは、家庭裁判所が専門家を選任することが多いです。

申立てのポイント

必要書類: 申立書、診断書医師の作成、戸籍謄本、本人の財産目録など

費用: 申立て手数料や専門家への報酬、鑑定費用必要な場合などがかかります。

期間: 選任決定までおおむね数か月かかることが一般的です。

2. 不動産売却に必要な家庭裁判所の許可申立て
後見人が選任されたからといって、すぐに不動産売却ができるわけではありません。

不動産の売却は本人の居住の本拠にあたる可能性も高く、財産の大きな変動を伴う行為です。

そのため、後見人が不動産を処分売却するには、原則として「家庭裁判所の許可」を得なければなりません。

具体的には以下のような流れを踏みます。

売却の必要性・正当性の説明

「本人被後見人の生活維持費や介護費用を確保するため」「現在は居住しておらず空き家で維持管理費がかかるため」など、不動産を売却する正当な理由を示します。

売却価格の適正性を示す

査定書や不動産鑑定評価書などを提出し、売却価格が市場相場からかけ離れていないことを説明します。

裁判所の審査・許可

家庭裁判所が必要書類や理由書を確認し、売却の許可を出すか判断します。

場合によっては追加書類の提出や補足説明が求められることもあります。

不動産売却の是非は、「被後見人にとって利益となるかどうか」が最重要視されます。

特に売却価格が相場より極端に安いと、家庭裁判所が「被後見人の財産を守る目的」にそぐわないと判断し、許可を下さない場合もあるので注意が必要です。

3. 売却活動と契約の締結
家庭裁判所から不動産売却の許可が下りたら、後見人が不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をスタートできます。

一般的な売却活動の流れは通常の不動産売却とほぼ同じですが、後見人と不動産会社の連携が重要になります。

不動産査定: 不動産会社に物件を査定してもらい、市場相場を把握する。

売り出し価格の決定: 後見人と不動産会社が相談し、裁判所にも認められる適正価格を設定する。

広告活動: チラシ、ポータルサイト、情報誌などへ物件情報を掲載し、広く買主を募る。

内覧対応: 内覧希望者が現れたら、物件を案内する。後見人が直接対応する場合もあれば、不動産会社に一任することも多い。

購入申し込み・契約締結: 買主と条件交渉し、合意に至ったら売買契約を締結する。契約書には後見人がサイン・押印を行い、裁判所の許可がある旨を明示する。

決済・引き渡し: 買主から売却代金を受け取り、物件の引き渡しを行う。

ここでも注意したいのは、売却価格が常に「適正」と見なされているかです。

相手との交渉や値下げが必要な場合でも、あまりにも相場より安く設定すると裁判所の審査に影響が出る可能性があります。

◎後見人を立てて売却する際の注意点
1. 売却価格の適正性
後見人は、被後見人の財産を保護・管理する義務を負っています。

たとえば相場価格が2,000万円程度の物件を、1,000万円で売却するような行為は、財産の大幅な減少につながるとして裁判所が許可しないケースが考えられます。

不動産会社が提示する複数の査定結果や不動産鑑定士の鑑定評価書などを用いて、価格の根拠をしっかり示す必要があります。

2. 売却益の使い道
後見人が管理する売却益は、被後見人の生活費や医療費、介護費用など、本人の利益のために利用されます。

後見人だからといって、個人的な用途に自由に使えるわけではありません。

もし売却益を後見人自身や第三者の都合で使用した場合、後から親族間トラブルや裁判所による監査で問題視されるリスクが高いです。

したがって、売却益は後見人の口座ではなく、後見人として管理する被後見人専用の口座で明確に管理することが基本となります。

3. 親族間の合意形成
「なぜ売却するのか」「売却後の資金はどう管理し、どのように使うのか」などを、あらかじめ親族間で十分に話し合うことが大切です。

後見人は法的に選任されていても、他の親族が納得していなければ後からトラブルが発生する可能性があります。

特に、将来的に相続問題が絡むケースでは「売却価格が低すぎるのでは?」「家族の同意が得られていない」などの主張が生じ、対立が深刻化することもあります。

あらかじめ情報共有や合意形成の場をつくると円滑に進めやすいでしょう。

4. 税金問題への対応
不動産売却で発生する税金譲渡所得税や住民税などは、通常の売却と同様に課税対象となります。

税務上の手続きや特例の適用については、国税庁ホームページなどの公的情報を参照しながら、適切に進めなければなりません。

また、被後見人の財産管理の一環として、確定申告の手続きや、各種控除マイホームを売却した場合の3000万円控除などが使えるかどうかの確認を行うことも重要です。

後見人や不動産会社だけで対応が難しい場合は、税理士などの専門家へ相談するのもひとつの方法です。

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◎不動産会社と連携してスムーズに売却を進めるコツ
1. 後見人制度に詳しい不動産会社を選ぶメリット
後見人制度を活用した不動産売却には、通常の売却にはない特別な手続き裁判所の許可申立てや価格の正当性の証明などが必要です。

そのため、後見人制度や成年後見開始の事例を経験している不動産会社を選ぶことで、以下のようなメリットが期待できます。

書類準備や裁判所への提出用資料作成について適切なアドバイスが得られる

市場価格の妥当性を示すための査定書をしっかりと作成してくれる

売却活動のスケジュール管理をスムーズに行ってくれる

2. 弁護士・司法書士など専門家との連携
不動産会社だけでなく、弁護士や司法書士などの専門家を交えて進めると、さらに安心です。

後見人制度における法的手続きや、税務面の相談など、不動産会社がフォローしきれない領域でもプロのアドバイスが得られます。

弁護士: 裁判所への申立てサポート、親族間トラブルの解決

司法書士: 登記手続き、書類作成のサポート

税理士: 譲渡所得税や相続税など税務関連のアドバイス

さまざまな専門家と連携しながら進めることで、売却全体を通じてトラブルのリスクを最小限に抑えることができます。

3. オンラインツールの活用
近年では、オンラインでの相談や査定依頼が可能な不動産会社も増えています。

たとえば弊社「株式会社おもいで不動産」では、匿名の売却相談ができるLINEオープンチャットや、AIを活用した独自の査定サイトを運営しているため、忙しい方や遠方の方でも気軽に不動産の売却相談や価格の確認をすることが可能です。

オンラインを活用することで、後見人が離れた場所に住んでいるケースでも、コミュニケーションのタイムラグを減らし、効率的に手続きを進めることが期待できます。


◎成功事例:後見人制度を活用してスムーズに売却したケース
事例1:家庭裁判所の許可を迅速に取得し、短期間で売却できたケース
ある家族では、親がグループホームに入居することを機に、空き家となっていた親名義の自宅を売却する必要が生じました。

しかし親は認知症を患っており、通常の売却手続きが難しい状態に。

そこで家族が後見開始の申立てを行い、親族の一人が後見人に選任されました。

ポイント1: 後見開始の申立てを早期に行い、書類提出や診断書などを抜け漏れなく準備

ポイント2: 不動産会社の協力のもと、売却の正当性・適正価格を示すための資料査定書・近隣相場データを整備

結果: 数か月で裁判所の許可が下り、売却活動を開始。短期間で買主が見つかり、スムーズに契約・決済を完了。
売却益はグループホームの費用に充てられ、親の生活を安定的に支える財源となった。

事例2:適正価格を証明し、不動産会社と連携して売却を成功させたケース
親名義のマンションを売却したいというケースで、親は中度の認知症を患っていました。

後見人には弁護士が就任。

裁判所への売却許可申立ての際、「マンションが古いので思ったより市場価格が低いが、現時点での相場としては適正」と証明が必要になりました。

ポイント1: 不動産会社が作成した詳細な査定報告書と、過去の類似物件の売却事例を提示

ポイント2: 後見人の弁護士が裁判所に対して、売却理由と価格妥当性を丁寧に説明

結果: 裁判所の許可が下り、広告活動を行う。しばらく時間はかかったものの、相場に近い価格帯で買主を見つけ、無事に売却が成立。売却益は親の介護費・医療費として有効に活用された。

上記の事例からもわかるように、後見人制度を用いた不動産売却では、裁判所の許可を得るための"正当な理由と価格妥当性の証明"がカギとなります。

時間と手間はかかりますが、適切な手続きを踏むことでスムーズな売却が実現できるのです。

◎後見人制度を利用した不動産売却を検討する際のQ&A
ここでは、初めて後見人制度を利用した不動産売却を検討している方が抱きがちな疑問について、Q&A形式で解説します。

Q1. 後見人は誰でもなれるのでしょうか?
A. 家族や親族が後見人に選ばれるケースが多いですが、家庭裁判所の判断によっては弁護士や司法書士などの専門家が選任される場合があります。

被後見人の財産や生活を守ることが求められるため、利害相反があると見なされる親族がいる場合などは、第三者の専門家が就任することも少なくありません。

Q2. 不動産を売却する際、必ず裁判所の許可が必要ですか?
A. はい、原則として必要です居住用不動産などの重要な財産処分。

家庭裁判所の許可がないと後見人であっても勝手に売却できません。

手続きには時間がかかるため、売却を急ぐ場合でも計画的に進めることが求められます。

Q3. 後見人制度を利用すれば、どんな不動産でもすぐに売れますか?
A. 後見人制度は「法的に有効な代理権を確保するための制度」であり、不動産売却自体をスムーズにする"魔法の道具"ではありません。

市場相場や物件の状態によっては買主がなかなか見つからない場合もあります。

売却が成功するかどうかは、通常の不動産売却と同様に「物件の条件」「価格設定」「不動産会社の営業力」に左右されます。

Q4. 後見人制度の申立て費用はどのくらいかかりますか?
A. ケースバイケースですが、申立て手数料や鑑定費用、専門家報酬などを合わせて10万円以上かかる場合があります。

さらに、後見人に選任された専門家が有償で活動する場合、月々の報酬数万円程度~が必要になることもあるため、事前によく確認しておきましょう。

Q5. 後見人制度の利用中に親族が亡くなった場合、どうなりますか?
A. 被後見人が亡くなった時点で成年後見は終了します。

その後の相続手続きは通常の相続の流れに沿って進めることになります。

ただし、亡くなる前に後見人として管理していた財産状況をまとめた「最終報告」を行う必要があるため、後見人と相続人は連絡を密にとる必要があります。

◎まとめ:後見人制度を活用して安心・安全な不動産売却を
認知症などにより判断能力が低下した方の不動産を売却する際は、成年後見制度法定後見の後見人を立てることが求められるケースが多くあります。

後見人は家庭裁判所によって選任され、財産管理や身上監護など、本人の利益を守るために重要な役割を果たします。

「必要書類の準備」や「裁判所への許可申立て」などの手続きが通常の売却より複雑になる

売却価格が相場と大きくかけ離れないように配慮し、被後見人の利益を守る必要がある

売却後の資金は、本人の介護や生活費などに使われるよう、後見人が厳重に管理する

これらのポイントを押さえ、不動産会社や弁護士、司法書士などと連携することで、トラブルを回避しながらスムーズな売却が実現できます。

特に「後見人制度に詳しい不動産会社」を選ぶことは、裁判所に提出する資料の作成や手続きの進行をスムーズにする上で大きな助けとなるでしょう。

不動産売却に後見人制度が必要な状況に直面している方は、ぜひ専門家としっかり相談しながら手続きを進めてみてください。

あなたやご家族の大切な資産を守り、安心して生活を続けるための有力な手段となるはずです。

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