こんな不安を抱えていませんか?

こんな不安を抱えていませんか?

「親から相続した不動産を売却したいけど、名義変更をしていない...売れるの?」

「相続登記の義務化ってどういうこと?手続きをしないとどうなるの?」

「名義変更を完了させた後、スムーズに売却する方法を知りたい!」

「複数人で相続した場合、どのように進めればいい?」

不動産を相続した場合、売却を進めるためには名義変更相続登記が必須です。

とくに2024年4月からは相続登記が義務化されたため、手続きを怠ると10万円以下の過料が科されるリスクも生じます。

しかし「相続登記ってどうやるの?」「必要書類は?」「どのタイミングで不動産会社に相談したらいいの?」など、疑問や不安は尽きないのではないでしょうか。

本記事では、相続登記をしないと不動産が売れない理由や相続登記の具体的な手続きの流れ、注意点、そして登記完了後にスムーズに売却を行うためのポイントを詳しく解説していきます。

相続不動産の売却が初めての方でも理解できるよう、可能な限りわかりやすくまとめました。

この記事を読み終えるころには「相続登記の進め方」「スムーズな売却のコツ」「複数相続人で合意形成する際のポイント」などがひととおり把握できるはずです。

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■1. なぜ名義変更相続登記をしないと不動産は売れないのか?
不動産を売却する際は、法律上の所有者が誰であるかを明確にしておく必要があります。

名義が被相続人亡くなった方のままでは、第三者への売却手続きに進むことができません。

まずは名義変更を行い、所有者としての権利を自分または相続人全員に移すことが大切です。

◎「不動産登記」とは?
不動産登記とは、不動産の所在地や面積、所有者の氏名などを公的に証明するための制度です。

登記があることで、誰がその不動産を所有しているか第三者にもわかりやすく示せます。

売買契約を結ぶ際、買主は登記情報を確認して「売主が本当に所有者なのか」をチェックします。

もし名義変更がされていない場合、「売主は本当にこの不動産を売る権限があるのか?」という疑念が生まれ、契約に進めません。

◎相続不動産では名義変更相続登記が必須
相続で取得した不動産については「相続登記」を行うことで、所有権の名義変更がなされます。

以前は相続登記が義務ではなかったため、相続したまま放置しているケースが多く見られました。

しかし2024年4月からは、一定期間内に相続登記をしなければ10万円以下の過料が発生する可能性があり、放置が難しくなりました。

今後は相続登記が必須であることを念頭に置き、「相続登記をしないと売却も進められない」と理解しておきましょう。

2. 2024年4月から義務化!相続登記の新ルールとは
2024年4月から始まる相続登記義務化のルールは、多くの人にとって大きな影響を及ぼします。ポイントは次のとおりです。

相続登記を3年以内に完了する義務
相続が開始した被相続人が亡くなったことを知った日から3年以内に相続登記をしなければならないと定められました。

違反すると10万円以下の過料
正当な理由もなく登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。

相続した不動産が複数あっても1筆1筆に科されるわけではなく、あくまで1事案として扱われるようですが、それでも負担は大きいでしょう。

相続登記の申請義務は相続人全員
「代表者が代理申請してくれるから自分は大丈夫」と思われがちですが、相続人全員に義務がある点に注意が必要です。

実務上は共同相続人のうちの1人が手続きを進めるケースが多いですが、全員の協力・合意が不可欠となります。

◎なぜ義務化されたのか?
相続登記が長年放置されると、所有者不明土地が増加して社会問題となります。

インフラ整備や再開発などを行う際に、所有者が分からない土地があると手続きが進まず、地域の活性化に支障が出てしまうのです。

こうした問題を解消し、よりスムーズに国土を活用できるようにするため、相続登記の義務化が打ち出されました。


3. 相続登記の基本手続きと必要書類
「相続登記が必要なのはわかったけれど、具体的にどんな書類を準備して何をすればいいの?」という方も多いでしょう。

ここでは相続登記の流れを順番に解説します。

◎3-1. 相続登記の流れ
相続人の確定と戸籍謄本の収集
被相続人の出生から死亡までの戸籍を取り寄せ、相続人全員を確定します。

相続人が複数いる場合は、相続人それぞれの戸籍謄本や住民票なども用意する必要があります。

遺言書の有無の確認
公正証書遺言、または自筆証書遺言が残されている場合は、内容を確認し、登記に必要となることがあります。

自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認が必要となる点も押さえておきましょう。

遺産分割協議書の作成複数人相続の場合
相続人が複数いる場合は、誰がどの不動産を相続するかを決めるための遺産分割協議を行い、合意に至ったら協議書を作成します。

印鑑証明書を添付し、全員の実印を押して完成となります。

登記申請書の作成
不動産の情報や申請人情報、相続原因日被相続人が亡くなった日などを記入し、法務局へ提出できるように準備します。

法務局で申請・登記完了
不動産の所在地を管轄する法務局に書類を提出または郵送して相続登記を申請します。

審査後、問題なければ登記が完了し、正式に名義が相続人へ移ることになります。

◎3-2. 相続登記で必要となる主な書類
被相続人の戸籍謄本出生から死亡まで
相続関係を明確にするため、出生から死亡までの戸籍をすべて取り寄せます。

相続人全員の戸籍謄本、住民票
相続人が誰なのかを確定し、登記上の名義人を明確にするために必要です。

遺言書ある場合
公正証書遺言や自筆証書遺言など。自筆証書遺言であれば、検認を経たものが必要です。

遺産分割協議書相続人が複数の場合
誰が何を相続するか、相続人全員の合意をまとめた書面です。

登記申請書
申請する不動産の情報、相続原因、取得者などを記載し、法務局に提出します。

固定資産税評価証明書
登記手数料を計算する際の課税標準額を確認するために必要です。市区町村役場で取得します。

印鑑証明書
相続人全員の実印を押した遺産分割協議書には、各自の印鑑証明書の添付が必要となるケースが一般的です。

◎3-3. 手続き費用の目安
相続登記には登録免許税などの費用がかかります。

登録免許税は不動産の評価額に基づいて算出され、「相続による所有権移転登記の場合、課税標準額の0.4%」という税率が基本です※2023年時点。

このほか、戸籍取得や住民票取得の手数料、遺産分割協議書の作成費用など、細かな出費が発生します。

参考:国税庁「登録免許税について」
詳しくは国税庁ホームページや法務局のサイトをご確認ください。最新の税制改正情報にも注意が必要です。

4. 複数の相続人がいる場合の注意点
相続不動産の売却を検討している方の多くが、複数人での相続に直面しているのではないでしょうか。

相続人が複数いると、話し合いがまとまらずトラブルになるリスクが高まります。事前に以下のポイントを把握しておきましょう。

◎4-1. 遺産分割協議書で合意を取る重要性
複数人が相続人となる場合、遺産分割協議によって「誰がどの不動産を取得するのか」「売却するのか現物を分割するのか」などを話し合い、最終的な合意内容を協議書にまとめます。

ここがスムーズに進まないと、相続登記はおろか売却にも至りません。

全員の実印と印鑑証明書が必須
協議書には相続人全員の実印が必要です。押印だけでなく、印鑑証明書の添付も求められます。

合意形成は慎重に
一度合意した内容を変更するのは容易ではありません。可能な限り丁寧に話し合いを進め、トラブルを未然に防ぎましょう。

◎4-2. 相続人が行方不明、または所在不明の場合
相続人のうち1人でも所在不明者がいると、遺産分割協議自体が成立せず、相続登記を行うことができなくなります。

このようなケースでは、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任申立をする方法や、相続放棄の可能性を探るなど、法的な手続きを要する場合があります。

時間がかかるため、できるだけ早めに所在確認に取り組むことが大切です。

◎4-3. 遺産分割協議前に不動産を売却してしまうリスク
「協議がまとまる前に一部の相続人が勝手に売却してしまった」というトラブルは、現実にはほぼ成立しません。

実印と印鑑証明が全員分そろわなければ名義変更もできず、買主も安心して購入できないからです。

ただし、口約束で買付を入れたり、相手を混乱させて手付金を受け取るなど詐欺的な行為を行う人もいないとは限りません。

相続人間の情報共有を密にし、リスクを最小限に抑えましょう。

5. 名義変更後、不動産をスムーズに売却するためのポイント
相続登記を完了させて名義を変更したら、いよいよ不動産売却のステップへと進みます。

スムーズに売却を進めるための具体的なポイントを整理しましょう。

◎5-1. 相続登記完了後の売却の一般的な流れ
不動産会社に査定を依頼する
不動産の市場価格を正確に把握するために、不動産会社に査定を依頼します。

相続税評価額とは異なり、市場の実勢価格を元にして売却価格を検討する必要があります。

媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社を決めたら、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介いずれかの媒介契約を締結し、販売活動を開始してもらいます。

購入希望者との交渉・契約
内覧や価格交渉などを経て、購入希望者と売買契約を結びます。

決済・引き渡し
残代金を受け取り、所有権移転登記を完了させて引き渡しとなります。

◎5-2. 不動産会社に依頼する際に確認すべきこと
相続売却の経験や実績
相続による売却は、相続人同士の調整や税金面でのアドバイスなど、通常の売却よりも複雑になるケースがあります。

相続売却の実績がある会社を選ぶと安心です。

相続税・譲渡所得税などへの対応
売却利益が出た場合、譲渡所得税が課せられることがあります。

相続人の数によってはどう分配するのかなど、税務上の知識を要する場面もあります。

必要に応じて税理士と連携できる不動産会社だとよりスムーズでしょう。

周辺相場や売却戦略の説明
査定価格が高すぎたり、逆に不当に安かったりする不動産会社は要注意です。

きちんと根拠を示してくれる会社を選ぶことが成功への第一歩です。

◎5-3. 適正価格を把握するための査定依頼
相続税の申告時に「路線価評価」「固定資産税評価額」などを把握している方も多いと思いますが、売買の際はあくまで「市場の実勢価格」が基準となります。

売却価格を正しく設定することは、売却期間を短縮し、売却益を最大化するうえでも重要です。

当社「株式会社おもいで不動産」でも、独自のAI査定サイトを運営しており、簡単な入力で概算価格を把握できます。

さらに、細かい条件をヒアリングしながらより正確な査定も可能です。

全国エリアの不動産売却依頼に対応しているため、遠方にある相続不動産でもまずはお気軽にご相談ください。


6. 不動産会社と連携して相続不動産をスムーズに売却する方法
不動産の売却は、相続登記後に「いかにスムーズに売買契約までこぎつけるか」が重要です。

相続人間の合意形成が終わっていても、売却活動が長引いてしまうと余計な維持費や固定資産税がかかる場合もあります。

ここでは、不動産会社と連携して短期間でスムーズに売却するためのポイントを見ていきましょう。

◎6-1. 相続売却に強い不動産会社を選ぶメリット
相続手続きや税務に関するサポートが充実
相続売却に強い不動産会社は、税理士や司法書士とも連携体制を築いていることが多く、ワンストップで相談できる場合があります。

複数の相続人とのやり取りをサポート
不動産会社が間に入ることで、相続人一人ひとりの意見を丁寧に拾い上げながら、スムーズに合意形成を進められる場合があります。

早期売却のための戦略提案
適切な販売チャネルや広告戦略を提案してもらえるため、早期売却が実現しやすくなります。

相続不動産は空き家の場合も多く、維持費がかかるため、早く売りたいというニーズにも応えてもらいやすいでしょう。

◎6-2. 相続人間の合意形成と売却計画の立て方
相続人が複数いる場合、売却の意思決定から最終的な配分までのステップに時間を要します。

以下のような段取りを意識しましょう。

相続人間で意見共有の場を定期的に設ける
メールやチャットツール、LINEなどを使いながら、進捗を随時共有しておくと齟齬が生まれにくくなります。

売却価格や配分方法の案を複数提示
例えば「○○円で売れた場合は均等に分配する」「誰かが現物を取得する代わりに、他の相続人には代償金を支払う」など、複数の選択肢を示すと合意に至りやすくなります。

不動産会社・税理士と連携しながら具体化
合意内容を実際にどう実行するのか、税務上の観点で不都合がないかなど、専門家のアドバイスを受けながら最適解を探るのが得策です。

7. 成功事例から学ぶ!相続登記を完了しスムーズに売却したケース
実際に、相続登記をしっかりと行いスピーディーに売却までこぎつけた事例をいくつか紹介します。

相続人間の話し合いや売却タイミングを工夫することで、スムーズな成約が実現する可能性が高まります。

◎7-1. 相続人間で話し合いを円滑に進め、スムーズに売却できた事例
事例の概要
親から相続した戸建て住宅を売却することになったKさん一家。

相続人が4名おり、遠方に住む方もいましたが、オンライン会議やグループチャットを活用して話し合いを重ねました。

ポイント

まずは全員で相続登記に必要な書類を共有

遺産分割協議書を行政書士に依頼してスムーズに作成

代表者を1人決め、不動産会社との窓口を一本化

結果
相続登記完了後、適正価格で売り出したことで1ヶ月以内に買主が見つかり、想定よりも高値で売却が成立。

遠方の方もオンラインで進捗を把握できたため、全員が納得できる形となりました。

◎7-2. 早めの相続登記と市場価格の把握で短期間で売却に成功した例
事例の概要
マンションを相続したHさんは、相続開始から1ヶ月後には法務局に必要書類を提出し、早めに登記を完了させました。

ポイント

相続登記にかかる期間を逆算し、必要書類を事前に取得

相続登記中にも不動産会社に相談し、市場価格をリサーチ

登記完了後すぐに売却活動を開始

結果
競合物件が少ないタイミングで売り出しを行ったことで注目度が高まり、査定価格以上の金額で売買契約を締結。

早めに相続登記を済ませ、売却準備に移れたことが功を奏した好例です。

8. 相続登記後の売却に関するQ&A
ここでは、相続登記後の売却に関してよくある質問をQ&A形式でまとめます。

Q1. 登記が完了する前に売却活動を開始してもいいのでしょうか?
A. 登記が完了していない段階でも、事前に不動産会社へ相談し査定を進めることは可能です。

ただし、実際の売買契約を結ぶ段階では名義が売主相続人になっている必要があるため、登記完了前に契約を結ぶことは現実的ではありません。

あくまで"準備"として査定を受けたり、書類を整理したりするのは問題ありません。

Q2. 相続登記が完了するまでにどれくらいの期間がかかりますか?
A. 必要書類が揃っているかや、法務局の混雑状況によっても変わりますが、おおむね1~2ヶ月程度が目安です。

書類不備がある場合はさらに時間がかかるので、早めに準備しましょう。

Q3. 売却益にかかる税金はどのように計算すればいいですか?
A. 不動産を売却して利益譲渡所得が出た場合、所得税や住民税譲渡所得税が課税されます。

相続後の売却では「取得費」が被相続人の購入時期・金額に基づく場合があるなど、計算が複雑になることも。

詳しくは国税庁ホームページを参照するとともに、不安な場合は税理士に相談するのが確実です。

税金と法律おもいで不動産【不動産売却のプロ】毎日朝7時更新。note
不動産売却では様々な税金が発生したり法律を遵守しないといけません。 税金は控除などがあり、理解することで手残りが大きく変
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Q4. 遺産分割協議がまとまらない場合、どうしたらいいですか?
A. 話し合いが平行線をたどる場合は、家庭裁判所の調停を利用する方法があります。

また、不動産会社や弁護士など第三者を交えて協議を行うと、専門的な視点から着地点を見いだせる可能性もあります。

9. 相続登記・売却をスムーズに行うために知っておきたいポイントまとめ
相続登記は2024年4月から義務化
3年以内に登記を完了しないと10万円以下の過料が科されるリスクあり。

名義変更しないと売却できない
不動産売却を成立させるためには、現所有者が誰なのかを法的に明確にしておく必要がある。

相続人が複数いる場合は遺産分割協議が必須
全員の合意を得るために時間がかかるケースが多い。所在地不明の相続人がいる場合は、さらに手続きが複雑になる。

早めの査定依頼でスムーズに売却計画を立てられる
登記完了前でも、不動産会社に相談して市場価格や売却戦略を把握しておくと有利。

相続登記後は早期売却で維持費を節約
空き家や空き地の場合、固定資産税や管理コストがかさんでしまうため、できるだけ早めに売却を検討するほうがよい。

税金に関しては専門家のサポートが重要
譲渡所得税や相続税の特例など、適用できる制度を見落とさないためにも税理士や不動産会社の協力が欠かせない。

10. まとめ:相続登記を終えて安心して不動産を売却しよう
親や親族から不動産を相続した場合、そのまま放置していると「名義変更がされていないので売却できない」「2024年4月以降は過料のリスクがある」といった状況に陥ってしまいます。

相続登記をしっかり行うことで、はじめて売買契約を締結できる状態となるため、まずは相続登記の手続きを最優先で進めるのが得策です。

また、相続人が複数いる場合は遺産分割協議をスムーズに進めることがカギとなります。

協議がまとまってから登記申請し、不動産会社と売却活動に入るという段取りを意識しましょう。

相続登記が完了したら、早めに不動産会社に査定依頼を行い、適正価格と売却プランを知ることが成功への近道です。

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