「不動産を売却することになったけど、必要な書類って何があるんだろう...

「不動産を売却することになったけど、必要な書類って何があるんだろう...。」

「必要な書類が揃わず、手続きがスムーズに進まないと困るな...。」

こんなお悩みはありませんか。

不動産売却は初めての方にとって、手続きが複雑で、何をどのタイミングで準備すべきか分からないことが多いものです。

しかし、事前に必要な書類をしっかり把握し、抜け漏れなく揃えておくことで、売却手続きは格段にスムーズになります。

この記事では、全国対応可能な「株式会社おもいで不動産」が、不動産売却に必要な書類を一覧で丁寧に解説します。

また、当社はオンラインでの勉強会やAIを活用した不動産査定に強みを持ち、全国からの売却相談や依頼を受け付けています。

最後までお読みいただくことで、必要書類が明確になり、あなたの不動産売却が円滑に進むヒントを得られるはずです。

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1 不動産売却で必要な書類とは?
不動産売却は、物件の引き渡しや所有権移転をスムーズに行うために、さまざまな書類が必要になります。

「そもそも、なぜこんなにも書類が必要なの?」と思われるかもしれません。

不動産売却では、売主が「正しい権利者」であることや「物件の状態・情報」を正確に証明する必要があります。

これによって、買主は安心して購入の検討を進めることができ、売主は正当な取引を円滑に行えるのです。

必要な書類には、法律で定められた必須書類や、物件の状況によって変動する追加書類などが存在します。

たとえば、所有権を証明するための権利証や、物件の評価額を示す固定資産税納税通知書、建物の構造や境界を示す書類、賃貸中であれば入居者との契約書など、ケースによっては多岐にわたります。

こうした書類をあらかじめ理解し、早めに準備しておくことで、売却活動を円滑に進めることが可能になります。

不動産売却は、大きな金額が動く重要な取引ですので、書類の不備や遅れが生じると買主からの信頼を損ねたり、取引全体がスムーズに進まなかったりする可能性があります。

この記事を通じて、どのような書類が必要なのか、どのタイミングで用意すべきなのかを把握していきましょう。

2 【必須書類】不動産売却に絶対必要なもの
不動産売却を行う際、どんなケースでもほぼ必須となる書類があります。

以下は、その代表的な書類とポイントです。

・登記済権利証または登記識別情報
不動産の所有権を証明する極めて重要な書類です。

古い物件では「登記済証」と呼ばれ、最近の登記では「登記識別情報通知書」という形式で発行されています。

これがないと所有権移転がスムーズにできないため、紛失しないよう注意が必要です。

・本人確認書類身分証明書
所有者本人であることを示すために、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどが求められます。

基本的に有効期限内、顔写真付きの証明書が望まれます。

・固定資産税納税通知書
毎年、市区町村から送付される固定資産税納税通知書は、物件の評価額や税額、納付状況を確認するために必要です。

買主は固定資産税の負担開始時期などを確認したい場合もあり、これがあるとスムーズです。

・物件の図面・間取り図
購入検討者が物件の広さや間取りをイメージできるようにするための書類です。

建物の構造や部屋配置、リフォーム履歴などがわかる資料も併せて用意できれば、より魅力的な情報提供が可能になります。

・不動産購入時の契約書・重要事項説明書
売却予定の不動産を購入した際に取り交わした契約書や「重要事項説明書」は、物件概要や取引履歴を示す重要な参考資料です。

これらがあると、物件の履歴を説明しやすくなり、買主に安心感を与えます。

3 【状況別】追加で必要になる書類一覧
物件の状態や特別な事情によって、必須書類に加えて以下のような追加書類が求められる場合があります。

該当する場合は早めに準備しましょう。

・住宅ローン残高証明書
現在住宅ローンが残っている場合、金融機関から「住宅ローン残高証明書」を取り寄せる必要があります。

残債の確定により、売却時にローン完済や抵当権抹消手続きをスムーズに行うことができます。

・建築確認済証・検査済証
建物を新築・増改築した際に、法律に基づいて建築基準法などに適合しているかどうかを示す書類です。

特に建物付きの物件では、これらがあると建物の安全性や適法性を明確に示すことができます。

・境界確定図・測量図
土地の売却時には、隣地との境界を明確にする図面が求められる場合があります。

境界が不明確だと、後々の紛争の原因になるため、境界確定測量を行い「確定測量図」を取得しておくと安心です。

・賃貸契約書賃貸中の物件の場合
すでに入居者がいる賃貸物件を売却する場合、現在の賃貸借契約書が必要です。

買主は入居者との契約条件や家賃収入の安定性を知りたいと考えるため、これがそろっているとアピールしやすくなります。

・マンション管理規約や使用細則マンションの場合
分譲マンションを売却する際、管理規約や使用細則、管理費や修繕積立金の情報を示すための書類が必要になることがあります。

マンション特有のルールや費用負担などを明確にすることで、買主は安心して購入を検討できます。

・耐震診断報告書・アスベスト調査報告書など
古い建物や、特定の法令や条例の影響を受ける物件では、耐震診断報告書やアスベスト含有調査などの書類が求められる場合があります。

こうした書類は、建物の安全性や健康面でのリスク回避を買主に示す証拠となります。

4 書類が揃わないとどうなる?~トラブル事例と対処法~
必要書類が不足している、あるいは不備がある場合には以下のような問題が発生します。

・売却スケジュールの遅れ
書類不備は、売買契約締結や決済引渡しが滞る原因となります。

結果的に、売却計画に支障が出たり、買主が他物件へ流れてしまう可能性もあります。

・買主からの不信感
必要な書類がないままだと、買主から「この売主は本当に信頼できるのか?」と疑念を持たれるかもしれません。

不動産取引は大きな資金が動くため、少しの不備が信頼低下につながります。

・追加費用の発生
紛失した書類を再発行するには、手数料がかかったり、役所や法務局での手続きに時間を割かなければなりません。

また、境界確定測量をやり直すなど、費用面での負担が増えるケースもあります。

・税務上のトラブル
たとえば売却時に発生する譲渡所得税や特別控除など、税制優遇を受ける際に必要な書類が欠けていると、税務上不利な状況になり得ます。

詳細な税制優遇や必要書類は「国税庁ウェブサイト」など公的情報源で確認できます。

これらのトラブルを避けるためにも、必要書類は早めに確認し、不足分は速やかに取り寄せ、正確な状態で保管しておくことが大切です。

5 必要書類の取得方法・注意点とポイント
実際に書類を揃える際、どのような手続きが必要なのか、またスムーズに取得するためのポイントを整理しましょう。

・登記済権利証/登記識別情報の再発行はできない
登記済証や登記識別情報は再発行が原則できません。

紛失した場合は、法務局で「事前通知制度」や「本人確認情報の提供」などの手続きが必要となり、手間や費用がかかります。

とにかく、これらは厳重に保管することが何より重要です。

・固定資産税納税通知書は役所で再発行可能
固定資産税納税通知書は、市区町村の税務課で必要書類を提示すれば再発行してもらえることがあります。

事前に役所の窓口やウェブサイトで手続き方法を確認しましょう。

・住宅ローン残高証明書は金融機関に依頼
現在ローンが残っている場合、借入先の金融機関へ電話や来店、またはオンライン手続きで残高証明書の発行を依頼できます。

発行までに日数がかかることが多いため、早めに手配しておきましょう。

・建築確認済証や検査済証は保管が基本、紛失時は所管行政庁に問い合わせ
建築確認済証や検査済証は新築時や改築時に発行されますが、紛失している場合は発行元確認検査機関や行政庁に問い合わせる必要があります。

保管していないケースが多いので、早めに探しましょう。

・境界確定図や測量図は土地家屋調査士事務所へ
境界確定は専門家である土地家屋調査士に依頼できます。

売却予定がある場合は、早めに境界確定を行い、測量図を取得することで売却を円滑にします。

・マンションの管理規約は管理組合や管理会社に確認
マンションの場合、管理規約や使用細則、過去の理事会議事録などは管理組合または管理会社が保管しています。

問い合わせれば複写を入手できることが多いので、事前に確認しましょう。

・書類取得には時間がかかる可能性がある
どの書類も、取得にはある程度のリードタイム時間が必要です。

余裕を持って手続きを開始すれば、売却スケジュールに遅れが生じにくくなります。

6 不動産売却の書類準備でよくある質問Q&A
Q1:権利証登記識別情報を紛失した場合どうしたらいい?
A:再発行はできないため、法務局にて「事前通知制度」や「本人確認情報」を利用して手続きを行う必要があります。

手続きには専門知識や日数が必要なケースが多いので、早めに司法書士など専門家へ相談することをおすすめします。

Q2:固定資産税納税通知書が手元になくても売却できる?
A:可能ですが、買主が税額や評価額を知りたい場合がほとんどです。

再発行できるので、なるべく早く取得しておきましょう。

Q3:追加書類は絶対に必要?
A:物件ごとに状況は異なり、必須とは限りません。

ただし、建築確認済証や境界確定図、賃貸契約書など、物件の状況によっては揃えなければ売却が難しいケースもあります。

売却活動開始前に、不動産会社や専門家に確認しておくと安心です。

Q4:どのタイミングで書類を揃えるべき?
A:売却活動を始める前、査定依頼や媒介契約前に確認しておくとスムーズです。

書類不足で足止めをくらわないよう、余裕をもって準備しましょう。

Q5:税務上の特例を受ける際には何か特別な書類が必要?
A:譲渡所得に対する特別控除や軽減税率を受けるには、確定申告時に国税庁が定める必要書類住民票や登記関係書類などが求められることがあります。

詳細は「国税庁ウェブサイト」で確認するか、税理士に相談すると安心です。

7 まとめ:不動産売却の書類は早めの準備がカギ
不動産売却には「必須書類」と「状況に応じた追加書類」が存在し、それらをスムーズに揃えることが成功のポイントです。

登記識別情報権利証、本人確認書類、固定資産税納税通知書などの必須書類はもちろん、状況によっては住宅ローン残高証明書、建築確認済証、境界確定図、賃貸契約書、マンション管理規約などが必要になります。

書類が揃わなければ、売却手続きが停滞し、信頼性を損なうだけでなく、費用や時間面でも不利になる可能性があります。

そのため、「売りたい」と思った段階から、手元の書類を一度チェックし、不足しているものは早めに取得しておくことが大切です。

わからないことがあれば、専門家に相談することで、リスクを最小限に抑え、スムーズな売却へとつなげられます。

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まとめ
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