こんなお悩みを抱えていませんか?

こんなお悩みを抱えていませんか?

「認知症の親が所有する不動産を売却したいけど、本人が契約できない...」

「成年後見制度や家族信託って、どう使えばいいの?」

「相続人同士で揉めずに、トラブルなくスムーズに売却を進める方法を知りたい!」

「専門家や不動産会社はどう選べばいいの?」

認知症の親が所有する不動産を売却する場合、本人の意思確認ができないため、そのままでは売却ができません。

しかし、「成年後見制度」や「家族信託民事信託」を活用すれば、適切な手続きを踏むことで売却が可能になります。

この記事では、認知症の親の不動産を売却するための具体的な方法や注意点、スムーズに進めるためのコツ、そして不動産会社・専門家との連携手順などを詳しく解説します。

不動産売却の初心者でも理解しやすいように、用語や手続きの流れをできるだけ噛み砕いてお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。

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認知症の親の不動産は売却できるのか?
まず大前提として、「認知症の親が所有する不動産」を売却するには、本人の意思能力が必要です。

通常の不動産売却では、売主が自分で売却契約を結び、各種手続きを行います。

しかし認知症が進行している場合は、契約の内容や意味を理解できないことが多く、本人が契約行為に参加することが難しくなります。

本人の意思確認ができない場合、売却は原則不可
不動産の売買契約は法律行為にあたるため、売主が「契約の意味やリスクを理解している」ことが前提になります。

認知症が進行し、判断能力が低下した状態で結んだ契約は、後になって「意思無能力」を理由に取り消される可能性があります。

もし、家族が本人の同意を得ずに勝手に売却手続きを進めてしまった場合、後から契約自体が無効になるリスクがあり、買主や関係者との間で大きなトラブルに発展することもあります。

勝手に売却すると無効になるリスクがある
「名義人が認知症だから、代わりに子どもが契約してしまおう」と軽く考えてしまう方もいますが、法律上は本人以外が勝手に売却契約を結ぶことはできません。

どうしても認知症の親名義の不動産を売却したい場合、成年後見制度や家族信託民事信託といった仕組みを利用し、正当な手続きを踏むことが必要です。

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成年後見制度とは?仕組みと活用方法を解説
認知症によって判断能力が大きく低下している場合、代表的な解決策が成年後見制度を利用する方法です。

家庭裁判所が選任した成年後見人法定後見人が、本人に代わって財産管理や契約行為を行うことができます。

成年後見制度には3種類ある
成年後見制度には、本人の判断能力の程度に応じて、大きく3種類に分かれています。

後見

本人の判断能力がほぼない状態認知症が進行しているなど。

家庭裁判所が後見人を選任し、後見人はほぼすべての法律行為を代わりに行える。

保佐

本人の判断能力が著しく不十分な状態。

本人が契約行為をする際に保佐人の同意が必要になる。保佐人が代理権を得るには別途手続きを行う。

補助

本人の判断能力が不十分な状態。

本人の能力が比較的残っており、家庭裁判所の審判で定められた行為に限り、補助人の同意や代理が可能。

認知症の程度が重い場合は、一般的に「後見」に該当し、不動産売却の際には後見人が家庭裁判所の許可を得て契約手続きを行います。

成年後見人にできること・できないこと
できること

不動産の売却契約、賃貸借契約など財産管理全般

預貯金や株式などの資産管理

税金や各種費用の支払い・手続きの代行

できないこと

本人に対する「身上監護」施設選びや介護サービスの契約等はできるが、その内容に制限がある場合も

後見人が本人の財産を勝手に使い込むことはもちろん不可裁判所からの監督がある

とくに不動産売却においては、後見人が家庭裁判所に対して「売却の必要性」を説明し、裁判所の許可を得てから売却活動を始めることが一般的です。

この許可がおりないと、後見人であっても勝手に売却できない点に注意しましょう。

成年後見制度のメリット・デメリット
メリット

家庭裁判所が関与するため、トラブルが起きにくい

後見人に財産管理や売却手続きを任せられる

後見人が不正を行わないよう裁判所が監督する

デメリット

手続きに時間と費用がかかる申立書類の作成、鑑定費用など

後見人の報酬を定期的に支払う必要がある

親族であっても、不正防止のため自由な財産の使い方は制限される


家族信託民事信託とは?自由度の高い財産管理の仕組み
もう一つの方法として、家族信託民事信託が注目されています。

家族信託では、認知症になる前に「誰に」「何を」「どのように管理・処分してもらうか」を信託契約で定めておくことで、将来に備えることが可能です。

家族信託の仕組みと活用ポイント
家族信託の基本的な構造は、以下の3者で成り立ちます。

委託者:財産を託す人親など

受託者:財産を管理・運用・処分する人子どもなど

受益者:財産の利益を受け取る人通常は親本人、または親が亡くなった後は子どもなど

たとえば、認知症が進む前の親が子どもを受託者として、親名義の不動産や預貯金を信託財産とし、「必要に応じて売却したり、運用したりして、親の生活費に充てる」といった信託契約を結ぶことができます。

これにより、将来親が認知症になっても、子どもが管理・処分権限を持った状態で不動産を売却できるようになるわけです。

家族信託を利用するメリット・デメリット
メリット

事前に契約内容を柔軟に設計できる

裁判所の監督が基本的に不要で、スピーディーに運用可能

親が判断能力を失っても、受託者が売却や財産管理を継続できる

デメリット

信託契約書の作成や登記変更など、初期手続きが煩雑

受託者が不正をしないか、家族内での信頼関係が重要

後見制度に比べると法的監督が弱い不安な場合は専門家のフォローが必要

家族信託は、本人の判断能力があるうちに設定する必要がある点が最大のポイントです。

認知症がすでに進行し、本人が契約の意味を理解できない状態になってからでは利用できないため、早めの対策が重要となります。


成年後見制度と家族信託の使い分け:どっちを選ぶべき?
認知症対策として、成年後見制度と家族信託は似たような機能を果たしますが、以下の点で大きく異なります。

手続き開始のタイミング

成年後見制度:すでに認知症で判断能力が低下している場合でも利用可能。

家族信託:契約時に本人が意思能力を持っている必要がある。

監督者の有無

成年後見制度:家庭裁判所が後見人を監督する。

家族信託:基本的に裁判所の関与はなく、自由度が高い一方で不正防止策は契約者側で対策する必要がある。

費用や手間

成年後見制度:申立時の費用や鑑定費用、後見人の報酬などが継続的に発生する。

家族信託:初期の契約書作成や登記に費用がかかるが、後は比較的自由に運用できる。

どのように選択すればいい?
すでに認知症が進行している → 成年後見制度の利用

まだ判断能力がある → 将来に備えて家族信託を設定する

家庭の事情や、親族関係、財産規模などにより最適な方法は変わります。

基本的には認知症が疑われる段階で早めに家族信託を検討し、タイミングを逃した場合は成年後見制度を利用するケースが多いです。

認知症の親の不動産売却をスムーズに進めるためのポイント
認知症の親の不動産を売却するには、制度活用だけでなく、スムーズに進めるための具体的な準備やコツが重要です。

早めの対策が大切
認知症はある日突然進行するわけではなく、徐々に症状が悪化するケースが多いです。

「まだ元気だから大丈夫」と思っていても、気づいたときには契約行為ができない状態になることがあります。

家族や親族間で将来の話し合いを早めに行い、可能であれば家族信託の設定などを検討しておくとよいでしょう。

専門家との連携を欠かさない
弁護士・司法書士:
成年後見制度の申立や家族信託契約書の作成など、法的な手続きに詳しい専門家です。特に家族信託は契約書の記載内容が複雑になりがちなので、法務の専門家のサポートがあると安心です。

税理士:
不動産売却に伴う税金譲渡所得税や印紙税などの計算や申告、相続税対策などを相談できます。

不動産会社:
不動産の売却活動価格査定、物件情報の発信、契約手続きを担う重要なパートナーです。特に成年後見制度や家族信託に詳しい会社を選ぶことで、売却全体の流れをスムーズに進めやすくなります。

不動産売却の際に考慮すべき費用・税金
不動産の売却には、単に売却価格だけでなく、さまざまな費用や税金が関わります。

売却後に「こんなにお金がかかるなんて知らなかった...」と困らないように、あらかじめ把握しておきましょう。

なお、税金についての詳しい情報は国税庁https://www.nta.go.jp/などの公式サイトを参考にすることをおすすめします。

譲渡所得税
不動産売却で利益譲渡所得が出た場合は、譲渡所得税所得税・住民税を納める必要があります。譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 + 譲渡費用

取得費:不動産を購入した当時の購入費用や仲介手数料、リフォーム費用など

譲渡費用:売却時の仲介手数料、測量費用、解体費用更地にする場合など

所有期間が5年以下の短期譲渡と、5年を超える長期譲渡で税率が異なります。詳細は国税庁ホームページをチェックしてください。

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印紙税
不動産売買契約書に課される税金です。契約書に記載される金額によって税額が変わります。こちらも**国税庁https://www.nta.go.jp/**の資料で確認できます。

司法書士費用
成年後見制度や家族信託を利用する場合、不動産の名義変更や信託登記などを司法書士に依頼することが多いです。

その際の手続き代行費用や登記費用が必要になります。

不動産会社への仲介手数料
不動産会社に売却を依頼する場合、成約時に仲介手数料を支払うのが一般的です。

仲介手数料は「売却価格×3%+6万円消費税別」を上限とし、宅地建物取引業法で定められています。


認知症の親の不動産売却の流れ
ここからは、具体的な売却の流れを解説します。

認知症の程度や利用する制度によって細部は異なりますが、大まかなステップは下記のとおりです。

1. 売却の準備財産確認・必要書類の整理・物件評価
財産確認:認知症の親が所有する不動産がどこにあるのか、抵当権や賃貸借契約などの状況はどうかを調べる。

必要書類の整理:登記簿謄本、固定資産税納税通知書、測量図、権利証登記識別情報など。

物件評価:不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却価格を把握する。

2. 成年後見制度・家族信託の準備や手続き
成年後見制度を利用する場合:
家庭裁判所に申立書を提出し、後見人選任の審判を受ける。後見人が決定したら、売却の必要性を裁判所に説明し、不動産売却の許可を取得する。

家族信託を利用する場合:
事前に専門家司法書士・弁護士を交えて信託契約書を作成し、信託登記を行う。受託者が不動産の管理・処分権限を得た後に売却を進める。

3. 売却活動の進め方物件情報公開、内覧対応、価格交渉
不動産会社を選ぶ:
成年後見制度や家族信託に詳しい会社を選ぶことで手続きがスムーズになる。

売却活動の開始:
ポータルサイトや自社サイトへの物件情報掲載、チラシ・広告などで買主を探す。

内覧対応:
受託者家族信託の場合または後見人が対応。物件の状態をよく見てもらい、誠実に対応する。

価格交渉:
買主からの申し込みを受け、納得のいく売却価格・条件を探る。

4. 契約と決済の手続き
不動産売買契約の締結:
成年後見制度の場合は、後見人名義で契約を結ぶ裁判所の許可証が必要な場合あり。家族信託の場合は、受託者が契約者となる。

決済・引き渡し:
買主から売却代金を受領し、物件を引き渡す。抵当権抹消や名義変更の登記手続きなども同時に行う。

トラブルを避けるための注意点
認知症の親の不動産売却は、通常の売却と比べて手続きが複雑な分、トラブルのリスクも高まります。
以下の点に注意しましょう。

兄弟間でのトラブル
売却後の代金をどう分配するのか、親の介護費用は誰が負担するのかなど、兄弟間で意見が食い違うことがあります。

認知症の親の財産を管理する際には、透明性のある説明が欠かせません。

家族間で十分に話し合いを行い、必要に応じて専門家のアドバイスを受けましょう。

遺産分割との関係
認知症の親が亡くなった後に相続が始まりますが、生前に不動産を売却して資金化しておくと、後の遺産分割がスムーズになるケースがあります。

ただし、売却代金をどう扱うか決めておかないと、相続の際に「どこにお金が行ったのか」など揉める原因にもなります。

後から認知症が発覚した場合のリスク
売却契約が一見スムーズに進んでも、後になって買主が「実は認知症の状態で契約していたのではないか」と主張し、契約を取り消される恐れがあります。

契約時には、必要に応じて医師の診断書を取得するなど、認知症の進行具合を客観的に示せるようにしておくと安心です。

売却成功事例:成年後見制度と家族信託のケース
ここでは、実際に認知症の親の不動産を売却し、スムーズに進んだ事例を2つ紹介します。

成年後見制度を利用した成功事例
背景:
80代の母親が認知症で施設に入所しており、子ども2人が売却を検討。母親名義の自宅を売却して施設費用に充てたいという希望があった。

手続き:

家庭裁判所に申立てを行い、専門家の司法書士が後見人に選任された。

後見人が裁判所に不動産売却の必要性を説明し、許可を得た。

不動産会社に売却依頼し、最終的に希望価格に近い形で売買契約が成立。

ポイント:

後見人が専門家だったことで、書類作成や裁判所対応がスムーズ

裁判所の許可がおりるまでに数か月かかったが、その間に売却準備を進められた

家族信託を活用した成功事例
背景:
70代の父が軽度の認知症と診断されたが、まだ契約内容は理解できる状態だった。子ども2人は将来に備え、家族信託を設定しておくことを提案。

手続き:

弁護士を交えて信託契約書を作成し、受託者は長男に。

不動産を信託財産に組み込み、信託登記を行った。

数年後、父の症状が進行する前に売却の話が決まり、長男が売り主として契約締結。

ポイント:

まだ判断能力がある段階で信託を設定できたため、裁判所の手続きが不要

売却資金は父の生活費や介護費用に充てる取り決めを契約書で明確にしていた

まとめ:認知症の親の不動産売却は専門家と連携しつつ正しい制度を活用しよう
認知症の親が所有する不動産を売却するには、成年後見制度や家族信託といった仕組みを活用し、正当な手続きを踏むことが不可欠です。

すでに認知症が進行している場合は成年後見制度を、まだ判断能力が残っている場合は家族信託を検討するとスムーズに対応できます。

また、不動産売却の初心者であれば、不動産会社・専門家との連携が特に重要です。

必要な書類の手配や売却活動の進め方、税金や費用の計算など、プロのサポートがあると確実に進めやすくなります。

ご家族の大切な財産を守りつつ、トラブルなく売却を完了するために、できるだけ早めの準備と情報収集を心がけてください。

今後のアクション:まずは匿名相談や査定依頼をしてみませんか?
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認知症の親の不動産売却はハードルが高いように思われがちですが、正しい知識と専門家のサポートがあれば、スムーズに進めることが可能です。

まずはご家族で情報を共有し、早め早めの行動を心がけてください。

そしてご不明点があれば、いつでもお気軽に当社「株式会社おもいで不動産」までご相談ください。

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