こんな不安を抱えていませんか?

こんな不安を抱えていませんか?

「相続した不動産を売却したいけど、相続登記をしていない...どうすればいい?」

「相続登記ってどうやって進めるの?何を準備すればいい?」

「相続登記を完了させた後、スムーズに売却する方法を知りたい!」

「相続人同士の意見がまとまらない場合はどう進めたらいい?」

相続した不動産を売却するときに、まず必要になるのが相続登記名義変更です。

2024年4月から相続登記は義務化され、放置すると10万円以下の過料を受ける可能性があります。

しかし、いざ相続登記をしようと思っても、

相続登記に必要な書類って何だろう?

登記手続きのどこに気をつければいい?

そもそも相続人みんなの合意はどうとればいい?

相続した不動産を売却する流れがわからない

......など、戸惑うことや悩むことが多いのが現実です。

本記事では、相続登記の具体的な流れや必要書類、相続登記後にスムーズに不動産を売却するための方法を詳しく解説します。

また、相続トラブルを防ぐためのポイントや、不動産会社の上手な活用方法もあわせて紹介していきます。

不動産売却の初心者でも理解しやすいように、専門用語はなるべく噛み砕いて解説しています。

この記事を読めば、相続登記の手続きから売却完了までの流れがひと通り把握できるはずです。ぜひ最後まで目を通してみてください。

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1. 相続登記とは?不動産売却のために必要な理由
1.1 相続登記とは?名義変更の手続き
相続登記とは、不動産を相続した際に、被相続人亡くなった方の名義を相続人の名義に変更する手続きをいいます。

法務局で登記の変更を行い、登記簿上の名義を新たに相続人へ書き換える作業です。

相続登記を放置するとどうなる?
相続登記をしないまま放置すると、不動産の売却や活用がスムーズにできないだけでなく、2024年4月以降は義務化による過料リスクも出てきます。

また、不動産を売却するには「売却したい人」がその不動産の所有者登記名義人でなければ契約自体が成立しません。

そのため、相続登記は売却準備の最優先事項となります。

相続登記をしないデメリット

不動産売却時に手続きが一気に複雑化する

相続人が増え、話し合いが難航しやすい

義務化に伴い、放置期間が長いほどペナルティのリスクが高まる

1.2 2024年4月から義務化!未登記のリスクとは?
これまで相続登記は義務ではなく、手続きをせずに放置している人も少なくありませんでした。

しかし2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に登記を完了しないと「10万円以下の過料」を科される可能性があります。

相続登記義務化の背景としては、相続人不明土地問題の深刻化や、空き家問題の増加が挙げられます。

相続登記がなされないまま時間が経つと、当初想定していた相続人が亡くなり、そのさらに相続人へと権利が移っていき、権利関係が複雑に絡み合ってしまうからです。

放置している不動産にかかる固定資産税や管理責任は誰が負うのか、という問題も起こりやすいため、国としても早期に登記を義務化し、管理を徹底する方向に舵を切ったといえます。


2. 相続登記の流れ不動産売却前にやるべき手続き
ここからは、実際に相続登記を行う際の流れをステップごとに詳しく説明していきます。

必要書類の準備から法務局への申請、登記完了後にやるべきことまで、一連の手続きを把握しておきましょう。

2.1 必要書類の準備戸籍謄本・遺産分割協議書など
相続登記をするには、以下のような書類が必要になります。

手続きに時間がかかるものもあるため、早めに準備を開始しましょう。

被相続人の戸籍謄本出生から死亡までの連続したもの

市区町村役場で取得可能。生まれてから亡くなるまでの記録が繋がった戸籍が必要です。

被相続人の住民票除票または戸籍の附票

被相続人の最終の住所が記載されたもの。法務局では登記上の住所と住民票上の住所が繋がることを確認します。

相続人全員の戸籍謄本

相続人であることを証明するために必要です。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に実印を押した場合、その印鑑証明書も合わせて提出します。

遺産分割協議書

相続人全員で、不動産をどのように分割するか誰が承継するかを決めた書類です。全員の署名・押印が必要となります。

固定資産税評価証明書

不動産の価値を評価するための証明書で相続登記に必要な登録免許税を算出するときに使います。

市区町村の税務担当部署で取得可能です。

不動産登記簿謄本登記事項証明書

相続する不動産の現況を確認するために、あらかじめ取得しておくとスムーズです。

登記が正しくされていない、あるいは抵当権が設定されているかどうかの確認も重要です。

遺言書ある場合

公正証書遺言や自筆証書遺言が存在する場合、その内容に従って名義を変更します。

これらの書類は複数の役所を回らなければならないことも多く、戸籍謄本を揃えるだけでも日数がかかります。

相続人が遠方に住んでいる場合は、郵送での取り寄せも検討しましょう。

また、戸籍謄本や印鑑証明書には有効期限や発行から一定期間を過ぎると使えないケースがあります通常は3か月以内ので、手続きのタイミングを考慮して準備することが大切です。

2.2 法務局での相続登記の申請方法
書類が揃ったら、相続登記を管轄する法務局へ申請を行います。

管轄の法務局は、不動産が所在する地域を管轄する法務局となりますので注意してください。

申請書の作成
法務局の窓口や、法務局のWebサイトからダウンロードできる「相続登記申請書」を利用します。

必要事項を記入し、添付書類一式を揃えて提出します。

書き方がわからない場合は法務局の相談窓口で教えてもらえますが、複雑なケースでは司法書士へ依頼するのが一般的です。

司法書士に依頼するメリット

書類不備による再申請リスクを減らせる

相続人が複数いる場合の調整や書類取得手続きも任せられる

手続きに慣れているため、スピーディに進められる

司法書士に依頼する場合は、相続登記の報酬や実費書類取得費用などを含めた総額の見積もりを確認してから契約すると安心です。

2.3 相続登記完了後に行うべきこと
法務局で審査が行われ、通常1〜3か月ほどで相続登記が完了します混雑具合によっては前後します。

登記が完了すると、登記識別情報いわゆる「権利証」に該当するものや登記完了証が交付される場合があります。

登記が完了したら...

保管場所の決定

登記完了後に交付される書類は、不動産の売却や将来的な手続きを進めるうえで重要です。大切に保管しましょう。

共有名義の場合は管理方法を明確化

複数の相続人で共有する場合、それぞれの持分をどうするか、将来的に売却するのか、それとも賃貸に出すのかなど、早めに方針を確認することが大切です。

売却を検討しているなら不動産会社に早めの相談を

相続登記が完了すると、不動産を売却できる状態になります。

売却スケジュールや査定を進めたい場合は、早めに不動産会社へ相談するとスムーズです。

3. 相続登記にかかる期間と費用の目安
3.1 相続登記の一般的な期間1ヶ月〜3ヶ月
相続登記の一般的な処理期間は、おおむね以下の通りです。

書類収集期間: 1〜2週間〜1か月

戸籍謄本や印鑑証明書、遺産分割協議書の作成など。相続人の数が多いほど、連絡や押印に時間がかかります。

法務局の審査期間: 1〜3週間平均

申請時期や法務局の混雑状況によっては長引く場合もあります。

相続人の合意形成: ケースによっては数ヶ月〜数年

遺産分割協議がまとまらない、相続人に行方不明者がいるなど、想定外のトラブルがあると大幅に時間がかかります。

相続登記自体は書類がすべて揃い、協議が円満に済んでいる状況なら、申請から登記完了までは1〜3か月程度と考えるとよいでしょう。

しかし相続問題は人間関係が絡むため、事前にしっかり話し合いをしておくことが最も重要です。

3.2 登録免許税や専門家に依頼した場合の費用
相続登記には登録免許税という税金がかかります。

登録免許税は「固定資産税評価額 × 0.4%相続の場合」で計算されるのが一般的です。

具体的には、相続した不動産の固定資産税評価額の合計に0.4%を掛けた金額になります。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産であれば、登録免許税は2,000万円 × 0.4% = 8万円です。

登録免許税の詳細について
国税庁のホームページや各地方の税務署でも確認できます。

税率は変更になる可能性があるため、最新情報をチェックしましょう。

司法書士への報酬
司法書士に相続登記を依頼する場合、報酬の相場は5万〜10万円程度と言われています。

ただし、案件の複雑さや不動産の数が多い場合は、さらに費用がかさむこともあります。

不要なトラブルを避けるために、契約前に見積もりをしっかり確認し、疑問点があれば納得するまで質問することをおすすめします。

4. 相続登記後に不動産をスムーズに売却する方法
ここでは、相続登記を完了した後、いよいよ不動産を売却する際に押さえておきたいポイントを解説します。

「相続登記したはいいけど、その後何をすればいいの?」という疑問をお持ちの方は、ぜひご覧ください。

4.1 不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握する
相続登記が終わっても、すぐに買い手が見つかるわけではありません。

売却を成功させるためには、まず不動産の現時点での適正価格を知る必要があります。

そのためには、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

査定の種類

簡易査定: 机上査定とも呼ばれ、物件の所在地や広さ、築年数などの情報をもとに概算価格を算出。

訪問査定: 実際に不動産会社の担当者が物件を訪問し、物件の状態・周辺環境などを考慮した上でより精度の高い査定価格を提示。

複数社に査定を依頼するメリット
不動産の価格は一社だけの意見ではなく、複数の不動産会社の査定を比べることで、相場感や信頼できるパートナーかどうかを見極めやすくなります。

不動産会社の選び方

相続物件の売却実績が豊富か

地域の市場動向に詳しいか

査定や相談が無料で行えるか

相談者の意向に合わせた提案があるか

4.2 相続人間の合意をスムーズに進めるコツ
不動産を売却する場合、共有名義になっていることが多く、すべての共有者相続人の合意が必要です。

しかし、相続人が複数いると意見がなかなかまとまらないことも少なくありません。

全員が納得できる話し合いのポイント

売却の理由と必要性を共有する

「なぜ今売却したいのか」「売却しない場合のリスク」などを全員で確認し、メリット・デメリットを整理する。

客観的なデータを用いる

不動産会社の査定結果や近隣の売却事例、将来的な需要予測など、客観的な数字で説明すると納得を得やすい。

一括の売却益の使途を明確化

売却益の分配方法、相続人ごとの取り分をあらかじめ決めておく。遺産分割協議書に明文化できればトラブルを回避しやすい。

専門家の助言を受ける

税理士や弁護士、不動産会社などの第三者の視点が加わることで、感情的な対立を緩和できる場合があります。

4.3 不動産会社と連携して相続不動産を売却する方法
売却を進めるにあたっては、不動産会社のサポートが欠かせません。

具体的には以下のような流れで進みます。

価格設定

査定結果や市場動向を踏まえ、売り出し価格を決定。

媒介契約

不動産会社と売却活動を依頼する契約を結ぶ。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、活動範囲や報告義務の違いがある。

売却活動

不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ作成、既存顧客への提案など。不動産会社のネットワークや宣伝力が重要になる。

売買契約・決済

買主との条件交渉・契約締結を経て、所有権移転登記と代金の決済を行う。

引き渡し

物件の引き渡しが完了し、売却手続きが完了する。

この過程で、不動産会社への仲介手数料や、必要に応じてリフォーム費用・ハウスクリーニング費用などの支出が発生します。

どこまで費用をかけて売却活動を行うかは、物件の状態や相場、売却スケジュールなどによって判断しましょう。

5. 相続売却に強い不動産会社を選ぶメリット
相続物件の売却は、通常の不動産売却とは異なるポイントがいくつもあります。

複数人の相続人とのやり取り、相続税の問題、遺言書の有無など、専門的な知識や配慮が必要だからです。

そのため、相続売却を得意とする不動産会社を選ぶことで、以下のようなメリットが得られます。

相続人間の調整がスムーズ
経験豊富な担当者は、複雑な相続関係の調整方法や話し合いの進め方を把握しているため、相続人それぞれの事情を考慮した提案が可能になります。

専門家との連携がある
税理士や弁護士、司法書士などの専門家とのネットワークがあり、税金や法的トラブルなどの相談を一元化しやすい。

売却戦略の幅が広い
相続物件特有の売却ニーズや、共有者同士のスケジュール調整などを踏まえた柔軟な売却プランを立案してもらいやすい。

5.1 不動産会社との相談・手続きの流れ
相続売却に強い不動産会社を利用する場合も、基本的な売却フローは変わりませんが、下記のような追加サポートが期待できます。

初回相談

相続背景や物件情報のヒアリング

売却スケジュールや相続人の意向を共有

必要書類の確認・アドバイス

相続登記に必要な書類の最終チェック

遺言書や遺産分割協議書の有無の確認

相続人全員への情報共有

不動産会社が間に入り、共有者全員が納得できるよう説明

必要に応じて税理士や司法書士の紹介

売却活動・販売戦略立案

市場動向や物件特性を踏まえた価格設定・広告手段の提案

住み替え先や買い替え物件を探すサポートが必要な場合も対応可能

売買契約・決済サポート

共有者全員の署名捺印、必要書類の準備

決済当日の流れのコーディネート

6. 成功事例から学ぶ!相続登記を完了しスムーズに売却した方法
ここでは、実際に相続登記から売却までをスムーズに行った事例を2つ紹介します。

実際の流れをイメージするのに役立ててください。

6.1 相続人間で意見をまとめ、スムーズに売却できた事例
背景
Tさんは兄弟3人で戸建てを相続しました。

長らく空き家状態でしたが、固定資産税負担や防犯上のリスクが大きくなってきたため、売却を検討。

ところが、1人の兄弟が「思い出の家だから手放したくない」と難色を示していました。

解決策
不動産会社相続売却の実績ありの提案で、3人で売却益を明確に分配するプランを作り、さらに将来的に維持管理する場合のコストシミュレーションを提示。

家を持ち続ける場合のリフォーム費用、空き家対策のリスクなどを数字で示したところ、「売却した方がリスクが少ない」と納得に至りました。

結果
相続登記を早めに済ませ、売却活動を開始。約3か月で買主が見つかり、スムーズに売却完了。兄弟3人とも納得のいく形で相続問題を解決できました。

6.2 相続登記と売却を同時進行し、短期間で成約した成功例
背景
Oさんは遠方の親戚から土地を相続しました。

売却をしたいのですが、相続登記が完了しておらず、面倒に感じて後回しにしていました。

しかし固定資産税の納付通知が来たことで、「早めに処分したい」と決意。

解決策
Oさんは相続登記の手続きを司法書士に丸ごと依頼し、その間に不動産会社へ売却査定を依頼。

不動産会社は、相続登記完了後にすぐ売り出せるよう、事前に広告用の資料や見込み客リストを用意していました。

結果
相続登記が完了したタイミングで、すぐに売買契約へ進行。

最終的に相続発生から4か月で土地の売却が完了し、Bさんの負担は最小限で済みました。

こうした事例からもわかるように、相続登記と売却準備を同時並行で進めることが重要です。

また、不動産会社や司法書士など専門家への依頼を活用することで、手間と時間を大幅に削減できます。

7. 相続した不動産を売却する際に気をつけるべきポイント
ここまでの解説に加えて、相続登記後の不動産売却で失敗しないために押さえておきたい5つのポイントを紹介します。

相続人全員の合意をしっかり得る

法的には、共有者のうち一人でも反対していると売却は実行できません。事前に十分なコミュニケーションをとりましょう。

固定資産税や相続税の精算について確認する

相続税の支払いがある場合は、売却時期との兼ね合いを見ながら進めます。

相続税の申告期限は相続開始を知った日通常は死亡日から10か月以内国税庁参照となっています。

不動産を売却して得た資金で相続税を支払うケースも多いため、タイミング調整が重要です。

売却益が発生する場合の譲渡所得税に注意

不動産を売却して利益譲渡所得が出ると、所得税と住民税が課されます。

相続取得した不動産の購入費用計算など、専門的な知識が必要となるため、税理士に相談すると安心です。

国税庁のホームページにも譲渡所得税に関する情報が掲載されています。

必要があればリフォームやハウスクリーニングを検討

築年数が古い戸建てやマンションの場合、内装や設備の劣化が激しいと売却価格が下がる可能性が高いです。

リフォーム費用と売却価格アップのバランスを見て検討しましょう。

情報収集と比較検討を怠らない

不動産会社によって査定額や売却戦略が大きく異なることがあります。

複数の会社から情報を収集し、自分たちの目的に合った最適な方法を選ぶことが大切です。

8. よくある質問と回答
Q1. 相続登記は必ず司法書士に依頼しなければならないのですか?
A. 必須ではありません。

書類を整えれば個人でも相続登記の申請は可能です。

しかし、書類不備や申請書の記入ミスがあると、再提出や手続きが長引くこともあるため、専門家に依頼した方が時間と手間を大幅に削減できるケースが多いです。

Q2. 複数の相続人がいるのですが、一部だけでも売却できますか?
A. 不動産を共有している場合、全員の同意がなければ売却はできません。

一部だけの持分を売却することは理論上可能ですが、買い手が見つかりにくいのが現実です。

トラブルを避けるためにも、まずは相続人全員で売却方針を決定しましょう。

Q3. 相続税や譲渡所得税の計算が難しい...。どこに相談すればいい?
A. 税理士への相談がベストです。

相続税や譲渡所得税の計算は複雑で、個別事情によって大きく変わります。

また、国税庁のホームページで基本情報を調べたうえで、専門家と話を進めるとスムーズです。

Q4. 相続した不動産を売らずに賃貸や活用することも考えています。
A. 相続後の不動産活用方法は「売却」だけが選択肢ではありません。

賃貸に出すことで賃料収入を得たり、リフォーム後に自分たちで利用したりと様々な選択肢があります。た

だし、賃貸で空室が続くと維持費だけがかかるなどリスクもあるため、将来設計を総合的に検討しましょう。

Q5. 相続登記をしなかった場合、罰則はいつから適用されるの?
A. 相続登記義務化は2024年4月から始まり、基本的に相続を知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。

義務化後に発生した相続はもちろん、過去の相続でも「相続を知った日」が2024年4月以降であれば適用対象になる可能性があります。

詳しくは法務局や専門家に確認してください。

9. まとめ
相続した不動産を売却するには、相続登記名義変更が必須となり、2024年4月からは放置すると10万円以下の過料を受けるリスクがあります。

以下のステップをしっかり抑えることで、トラブルを回避し、スムーズに不動産売却へと進めることができます。

ステップ1:必要書類の準備と相続人間の合意形成

戸籍謄本、遺産分割協議書などを早めに収集

相続人全員で売却方針や分配方法を決定

ステップ2:法務局での相続登記申請

書類不備がないかを確認。難しい場合は司法書士に依頼

ステップ3:相続登記完了後の不動産売却準備

査定依頼や売却活動をスタート

資金計画やスケジュール感を明確にする

ステップ4:不動産会社との連携・実際の売却手続き

仲介契約、宣伝活動、売買契約、決済・引き渡しまでの流れを把握

相続税や譲渡所得税、諸経費の確認を怠らない

相続した不動産には思い出や感情が絡んでくることも多く、話し合いがスムーズに進まないケースが少なくありません。

しかし、専門知識を持つ司法書士や税理士、不動産会社を上手に活用すれば、より効率的かつ公平に手続きを進められます。

もしこの記事をお読みになり、不動産売却についてより詳しく知りたい、あるいは具体的な相談をしたいと感じた方は、ぜひ当社「株式会社おもいで不動産」へお気軽にお問い合わせください。

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