こんな不安を抱えていませんか?

こんな不安を抱えていませんか?

「遺言書を書きたいけれど、不動産売却をどう指定すればいいのか分からない...」

「家族にトラブルを残さないために、売却の指示をはっきり書いておくべきか悩んでいる...」

「自筆証書遺言のルールや税金のことも知りたいけど、どこから手をつけていいのか...」

「そもそも自筆証書遺言と公正証書遺言って何が違うの?」

こうしたお悩みをお持ちの方は、決して少なくありません。

特に「不動産」は相続資産の中でも価値が大きく、分割が難しいため、相続トラブルに発展しやすいものの一つです。

そんなトラブルを避けるために、生前から「遺言書で不動産売却を指定しておきたい」と考える方が増えています。

本記事では、不動産売却を遺言書に記載するメリットや具体的な記載方法、相続と売却のどちらが良いのか判断する基準、さらに遺言書作成時の注意点を詳しく解説していきます。

最後まで読むことで、遺言書作成に自信をもって取り組めるようになり、万が一のときに家族に負担を残さない準備が整えられるはずです。

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なぜ不動産売却を遺言書に明記するのか?
遺言書は、ご自身が亡くなった後に「財産をどう分配するか」を指定する重要な書類です。とりわけ不動産については、そのまま相続してもらうのか、売却して現金化してから分配するのかを事前にきちんと決めておく必要があります。

不動産は預貯金と違って簡単に分筆・分割できません。

そこで「売却」という選択肢を示しておくことで、相続人同士の紛争リスクを減らしたり、遺産分割協議を円滑に進めたりできるのです。

以下では、不動産売却を遺言書に盛り込む主なメリットを見ていきましょう。

相続人間のトラブルを回避できる
不動産が複数の相続人で共有状態になると、誰が管理するか、建物を維持する費用はどのように負担するか、といった問題が必ず発生します。

さらに、いざ売却するとなったときにも、共有者全員の同意が必要になるためスムーズにいかないケースが少なくありません。

一方、「死後に売却し、売却益を分配する」という指示が遺言書に明記されていれば、相続人はその方針に従って手続きを進めることができます。

結果的に、相続人の間で「売る/売らない」の議論で揉める可能性を大幅に低減できるでしょう。


相続税や各種税金を確保しやすい
不動産は相続税の計算上も大きな比重を占めます。

国税庁のWebサイト国税庁でも解説されている通り、相続人が複数いたとしても、相続税全体をどう納めるかで混乱するケースがよく見受けられます。

特に不動産を相続した場合、場合によっては相続税を納めるための現金が不足する可能性があります。

しかし、遺言書で売却を指定しておけば、売却代金を現金化して相続税や譲渡所得税もし課税された場合に充てることが容易になります。

手続きがシンプルになる
「不動産を残す」という指示をした場合、相続登記や名義変更、固定資産税などの納税義務を誰が負担するかを考える必要があります。

相続人同士で共有するとなれば、管理・運営のために協議を重ねていかねばなりません。

売却にしておけば、基本的には売却後の現金を分割する形となるため、相続人の手間が大きく軽減されます。

特に、遠方に住む相続人が多い場合や不動産の維持費をかけられない場合には、遺言書で売却を明記しておくメリットが非常に大きいといえます。

不動産売却を遺言書に含める方法と注意点
ここからは実際に、遺言書の中に「不動産売却」をどのように書き込むのか、具体的なステップを詳しくお伝えします。

不動産売却を遺言書に落とし込むうえで外せない要素や、間違えやすい点も合わせて解説するので、自分で書く際にはぜひ参考にしてください。

誰に売却を担当させるかを明記する
不動産の売却を「相続人全員」で進めると、意思決定のプロセスが複雑化しがちです。そこで「遺言執行者」を指定しておくと、売却手続きの責任者がはっきりし、スムーズに売却を進められます。

遺言執行者とは:遺言の内容を実行する人物のことで、遺言書で指名しておくことができます。

指名しない場合:家庭裁判所に選任の申立てをすることになり、時間がかかる可能性が高いです。

例えば、次のような文言で遺言執行者を指定しておくと良いでしょう。

「この遺言の執行者として長男の〇〇を指定する。〇〇は私の死亡後、速やかに物件の売却手続きを行い、売却後の代金を相続人間で分配するよう指示する」

売却のタイミングを指定する
「生前に売却を進めていいのか、それとも死後に売却するのか」というタイミングを指定しておくのも大切です。

一般的には「死亡後に売却する」と明記するケースが多いですが、必要であれば「私の余命が短くなった場合は、売却手続きを進めるように」など、生前の売却に言及することもできます。

とはいえ、生前売却をするには本人の判断能力が求められますし、財産処分に関してはトラブルを生じさせないために家族との共有が重要です。

通常は「死後に遺言執行者が売却する」が無難な選択と考えられます。

売却代金の分配方法を書き込む
不動産を売却した後、売却で得た代金をどのように分配するのかをしっかり明記しておかなければ、再度相続人間で協議が発生しかねません。

明確な指示を書いておけば、「〇〇円を誰に渡す」「余ったらどう扱う」などのルールが明確になり、家族が迷うことなく対応できます。

均等に分配する

特定の相続人に多めに分配する

寄付に回す

いずれの方法を選ぶにしても、遺言書にしっかりと記載しておきましょう。

自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
遺言書にはいくつか種類があり、代表的なのが「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」です。

本記事のテーマとしては自筆証書遺言を中心に解説していますが、公正証書遺言との違いを知っておくと、自分に合った形式を選択する助けになるはずです。

自筆証書遺言のメリット・デメリット
メリット

用紙とペンがあれば、自分ひとりで作成できる

費用がほとんどかからない証人や公証人の手配が不要

内容を誰にも知られずに作成できる

デメリット

全文を手書きで作成しなければならないパソコンや代筆は無効

記載方法に不備があると遺言書が無効になるリスクがある

死後に検認手続きが必要

自筆証書遺言は、「手軽さ」という点で魅力的ですが、書き方が複雑になりがちです。

特に不動産の登記事項や地番などを厳密に書き漏れなく記載しないと無効や紛争の原因になります。

法務省の情報や専門家の助言を確認しながら作成すると安心です。

公正証書遺言のメリット・デメリット
メリット

公証人が作成に関与するため、不備で無効になる可能性が低い

原本が公証役場に保管されるため、紛失・改ざんのリスクがない

証人2人の前で手続きするので、形式が厳格

デメリット

公証人手数料や証人への謝礼など、作成費用がかかる

証人2人を立ち会わせる必要があり、手間がかかる

内容を関係者に知られる可能性がある

公正証書遺言は、正確性や安全性の面で優れていますが、費用面や手間が増えるデメリットもあります。

ご家族との協議や相続財産の額などを踏まえて、どちらが適しているか検討することが大切です。

売却と相続、どちらがベスト?メリット・デメリット総整理
不動産を「売却する」「相続させる」のどちらにするかは、家族構成や相続人の状況、物件の活用度などによって変わります。

ここでは、売却と相続、それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。

売却を指定するメリット・デメリット
メリット

現金化しやすい

相続税や譲渡所得税の支払い原資として使える

相続人間での分割がシンプルになる

共有状態を防ぎ、管理負担を減らせる

不動産の維持費固定資産税や修繕費問題を回避できる

遺産分割協議が簡単

デメリット

売却活動の手間がかかる

不動産会社への媒介契約や物件の引き渡し時期など、相続人が対応することになる

市況によっては売却まで時間がかかることもある

思い出の家を手放す

実家や思い出のある不動産を手放すことに抵抗がある遺族がいる場合、心理的ハードルが発生する

相続させるメリット・デメリット
メリット

不動産をそのまま活用できる

家族の誰かが住み続けたい場合にスムーズ

空き家でも貸し出せば賃料収入が期待できる

家族の思い出を残せる

親や祖父母から受け継いだ家・土地をそのまま手元に置ける

「ご先祖様の土地だから守りたい」という想いがある場合、精神的に安心

デメリット

相続人が複数の場合、共有で揉める可能性

相続後の管理責任が曖昧になりがち

共有者全員の同意がないと売却もできない

固定資産税など維持費の負担

住む人がいない場合は空き家の管理が必要

相続人に金銭的負担が増える恐れ

結局のところ、家族が「不動産を手元に残したいか、そうでないか」が大きな判断軸になります。

相続人や家族で意見をまとめにくい場合は、あらかじめ自分の意思を遺言書に明記しておくことで、遺された家族の負担を軽減することが期待できるでしょう。

自筆証書遺言を書く際の具体的ポイント【初心者向け】
自筆証書遺言を作成する上で、特に気をつけたいポイントや、よくあるトラブルを回避するためのコツをまとめてみました。

必ず全文を自筆で書く代筆・PC作成はNG
自筆証書遺言は、「全文を自書」で書かなければ無効になります。

これは民法にも明記されている重要なルールです。

現在、財産目録については一部パソコンでの作成が認められるようになっていますが、不動産の詳細や本論部分は自筆で書くのが基本です。

鉛筆だと改ざんリスクを疑われやすいので、万年筆やボールペンなど消せない筆記具がおすすめ。

間違えた場合は二重線を引き、訂正印を押すなどルールを守って修正する。

日付と署名を忘れずに入れる
遺言書の末尾には、必ず日付と署名が必要です。

日付を誤ってしまうと、「どちらが最新の遺言書なのか」という争点が出る可能性もあるため、しっかり年月日を記入しましょう。

日付は「令和〇年〇月〇日」など、特定できる形で書く

「令和〇年〇月吉日」など曖昧な表現は避けたほうが無難

不動産の表示を正確に書く
不動産の記載漏れや誤記は大きなトラブルの元です。

地番・家屋番号・地目・地積など、登記簿謄本登記事項証明書に載っている内容を正確に写しましょう。

建物と土地がある場合は、それぞれ分けて書く

住所表記と地番が異なることがある点に注意

「私が所有する〇〇市〇〇町〇丁目〇番地の土地」など住所だけで済ませてしまうと、登記簿と食い違った場合に特定が難しくなるおそれがあります。

状況に応じた代替案を明記しておく
「売却してほしいが、相続人の意向で住み続けたいとなれば相続を認める」など、状況に応じた代替案を遺言書に書いておくのも一つのアイデアです。

不動産を売却できなかった場合

相続人の誰かがどうしても引き継ぎたい場合

これらを一切書かずに「絶対売却すること」とだけ書いてしまうと、家族の意向と大きくかけ離れた内容になったときに、結果的にトラブルに発展するかもしれません。

遺留分にも配慮する
日本の法律には、遺留分という制度があり、特定の相続人配偶者、子、直系尊属には最低限の相続が保障されています。

仮に遺言書で誰かひとりに全ての財産を与えるように書いた場合でも、他の相続人が遺留分を請求できる可能性があります。

売却を指定している場合でも、最終的に売却代金をどう分配するかについては、遺留分を考慮しておかないと、死後に異議が唱えられてしまうかもしれません。


不動産売却を遺言書に記載するときの文例【自筆証書遺言】
具体的な文例をいくつかご紹介します。文言はあくまでサンプルですので、実際に書く際はご自身の状況に合わせて修正し、必ず全文を自書で作成してください。

文例1:売却を指定する場合
私は、私名義である下記不動産登記簿謄本記載について、私の死後速やかに売却し、その売却代金から諸経費・税金を差し引いた残額を、長男〇〇と次男〇〇に均等に分配するよう指示する。

不動産の所在地:〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇番地〇
地目:宅地
地積:〇〇〇平方メートル
建物の表示:〇〇番地〇
種類:居宅
構造:木造〇階建
床面積:〇〇〇平方メートル

遺言執行者として、長男〇〇を指名する。長男〇〇は私の死亡後、速やかに上記不動産の売却手続きを行うこと。

文例2:売却を希望するが相続も選択肢に入れる場合
私の所有する下記不動産に関しては、原則として売却し、その売却代金から諸経費を除いた残額を、子ら〇〇長女、〇〇次女へ均等に分けることを希望する。

ただし、いずれかの相続人が当該不動産を利用したいまたは住み続けたい意思を示した場合は、その相続人が不動産を相続することを認める。

その際、売却を前提として分配されるべき金額相当分を、他の相続人へ補償するように協議すること。

本遺言の執行者としては、信頼できる司法書士〇〇を指名する。

不動産売却と税金の基礎知識
不動産を売却する場合、譲渡所得税や住民税、さらにタイミングによっては復興特別所得税が課されることがあります。

相続や贈与で引き継いだ不動産を売却した場合でも、売却益が出れば課税対象となるため注意が必要です。

譲渡所得税・住民税
譲渡所得=売却価格-取得費+譲渡費用

取得費は、購入価格や相続時評価額、相続税の取得費加算制度などを用いて計算する

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり税率が高い

国税庁のサイトでも詳しく説明されていますので、実際に確定申告をする際には必ずチェックしましょう。

相続税との関係
すでに相続が発生して相続税を納めた後でも、「実際に売却したら更に譲渡所得が発生した」というケースがあり得ます。相続税と譲渡所得税は課税根拠が異なるため、どちらも課税対象となります。

相続発生時 → 相続税

売却時 → 譲渡所得税

ただし、相続税の取得費加算一定の要件を満たした場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例が使える可能性もあるので、不動産売却前には税理士や専門家に相談したほうが良いでしょう

相続全般おもいで不動産【不動産売却のプロ】毎日朝7時更新。note
不動産売却において多くの方が関係してくる「相続」についてまとめています。 相続登記やトラブル防止策など早めに知っておきた
note.com
売却が長期化する可能性も頭に入れておく
不動産は、市場環境によって売却に時間がかかる場合があります。

また、売却価格が思っていたより下がることもあるため、売却後の分配額が当初想定より減る可能性も念頭に置いておきましょう。

市況が悪い時期に売りに出すと、売却金額が下がりがち

築古物件や郊外の土地はさらに時間がかかる場合もある

従って、「売却を希望する」と書きつつも、相続人の協議次第で柔軟に対応できるような文言を遺言書に含めておくのは賢明といえます。

遺言書保管の重要性と保管方法
苦労して作成した遺言書も、紛失してしまったり、改ざんされてしまったりしては意味がありません。

自筆証書遺言の場合は、公正証書遺言のように公証役場で原本を保管してもらえないため、保管場所が非常に重要です。

自筆証書遺言保管制度法務局での保管
2020年7月から始まった「自筆証書遺言保管制度」を利用すると、法務局が遺言書を預かってくれます。

これにより、紛失や改ざんのリスクが大幅に減少し、死後の検認手続きも不要になります。

保管申し込みできるのは「遺言書の作成者本人のみ」

保管にかかる手数料は一通あたり3,900円2025年2月時点

ただし、訂正や再作成の際には注意が必要

法務局での保管を利用することで安全性は高まりますが、「誰にも内容を知られたくない」という方は他の方法を選ぶか、保管制度利用後も家族や信頼できる人に存在を知らせておくことを検討しましょう。

遺言書そのものを見られなくても、「保管している事実」は相続人が把握しておくとスムーズです。

詳しくはこちらをチェック

自宅保管の場合
自宅で保管する場合は、火災や盗難、紛失などのリスクを考慮し、耐火金庫や鍵のかかる引き出しなどにしまっておく方が安心です。

また、「本当に遺言書があるのか」「どこにしまっているのか」を誰にも知らせないと、発見されないまま放置される可能性があります。

信頼できる家族にだけ、保管場所を伝えておく

定期的に内容を確認し、環境変化で劣化が進まないよう注意する

まとめ:万全の準備で家族を守るために
不動産は、相続財産の中でもとりわけ大きな資産であり、揉めごとの種になりやすい存在です。

だからこそ「売却を指定するのか」「相続させるのか」を明確に決めておき、それを遺言書にきちんと盛り込むことが重要になります。

売却を明確に指示することで、相続人間のトラブルを抑え、納税資金や分配をシンプルにできる

自筆証書遺言は手軽に作成できる反面、書式不備による無効リスクがあるため注意

公正証書遺言や法務局保管制度なども活用して、遺言書の安全性を高める方法がある

不動産を売却する際には、譲渡所得税など税金のチェックを怠らない

「自分の遺言書に不動産売却のことを書きたいけれど、書き方がよくわからない...」「家族に負担を残さないようにしたいけど、具体的にどう指示すればいいの?」とお悩みの方は、税理士や司法書士、不動産会社など専門家に相談してみるのがおすすめです。

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