はじめに:こんなお悩みありませんか?

はじめに:こんなお悩みありませんか?

「共同名義のマンションを売りたいけど、手続きが複雑そうで不安...」

「名義人全員の同意が必要って聞いたけど、スムーズに進めるにはどうすればいい?」

「売却益の分配や税金の負担についても知りたい!」

「離婚後の共有名義をどう処理すればいいかわからない...」

共同名義の不動産は、単独名義の物件と比べると「名義人全員の同意」や「売却益の分配」「相続時の権利関係」など、さまざまな注意点があります。

特に家族や親族間であれば、「だれがどれだけ負担したか」など感情的なトラブルに発展することも少なくありません。

本記事では、私たち株式会社おもいで不動産がこれまでの売却サポートで培ってきた知見をもとに、共同名義の不動産を売却する際の具体的な手続きの流れやトラブルを防ぐポイントを、初心者にもわかりやすく解説します。

ぜひ最後までご覧いただき、スムーズな不動産売却につなげてください。

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1. 共同名義の不動産とは?
まずは基本的な部分から押さえておきましょう。

共同名義とは、不動産の所有権が複数人で共有されている状態を指します。

夫婦で住宅ローンを組むケースや、親の生前贈与・相続によって複数のきょうだいが共同で所有するケースなど、形態はさまざまです。

1-1. 夫婦名義のケース
住宅ローンを夫婦それぞれで負担した場合
たとえば、夫婦で頭金やローンを分割していると、登記上の持分がそれぞれ設定されることになります。

夫婦名義の場合は「夫〇〇%」「妻〇〇%」という割合が登記簿謄本に記載されています。

メリット:収入合算によって大きなローンを組みやすい

デメリット:売却時にお互いの同意が必要となり、片方が反対すると売却がスムーズにいかない

離婚に伴う名義変更のトラブル
離婚する際に、家を売却して財産分与を行うケースも珍しくありません。

この場合、売却の方針が合意できずにトラブルになりがちです。


1-2. 親子・兄弟間などのケース
親からの生前贈与による共同名義
親が土地や建物を子どもに贈与する形で所有権を移す場合、途中段階で「親〇%・子ども〇%」という共有名義になることがあります。

将来的に相続が発生した際に分割が複雑にならないよう、あらかじめ共有持分をはっきりさせるメリットがある一方、売却時には必ず全員の同意が必要となります。

相続で複数の相続人が名義を持つケース
親が亡くなった際に、きょうだいで相続して共有名義となることがあります。

相続人の数が多いと、売却の話し合いに時間がかかる場合も多く、トラブルに発展しやすい点に注意が必要です。

2. 共同名義の不動産売却が難しい理由
単独名義の不動産と違い、なぜ共同名義だと売却が難しくなるのでしょうか? その主な理由をみていきます。

2-1. 名義人全員の同意が必須
不動産を売却する際、法律上は所有者全員の合意が必要です。

共同名義の場合、それぞれの持分を持つ複数人が存在するため、一人でも反対すれば売却できません。

特に、離婚や相続が絡むと感情面での対立が起こりやすく、売却までに長い時間を要することが多いです。

2-2. 売却益の分配で揉めやすい
売却益譲渡所得をどのように分配するか、事前に明確にしていないとトラブルが発生しやすくなります。

たとえば、元本の負担割合やローンの支払い割合が異なる場合、登記上の持分とは異なる配分を主張するケースもあります。

十分な話し合いをせずに売却活動を進めてしまうと、結果的に契約が破談になることもあります。

3. 共同名義の不動産を売却する7つのステップ
ここからは、具体的にどのような流れで売却を進めるとスムーズか、7つのステップに分けて解説します。

3-1. ステップ1:名義人全員で売却の意思を確認する
まずは合意形成が最優先
共同名義不動産の売却には、すべての名義人が「売りたい」という意思を共有していることが絶対条件です。

感情的な対立を避けるため、メールやLINEなどでやり取りをしつつ、必要に応じて実際に会って話し合う場を作りましょう。

話し合いのポイント

なぜ売却が必要なのか?住宅ローンの負担、相続税の支払い、離婚など

売却のタイミングはいつがベストか?

売却後の代金をどのように分配するか?

この合意形成をしっかりしておくことで、後々の手間やトラブルを大幅に減らすことができます。

3-2. ステップ2:必要書類を準備する
登記簿謄本登記事項証明書
法務局で取得できる書類です。共同名義の持分比率を確認するときにも使います。

住民票・印鑑証明書
所有者全員分が必要となります。印鑑証明書には有効期限があるため、売却手続きが本格化する直前に取得するのが一般的です。

本人確認書類運転免許証など
売却契約締結時や決済時に不動産会社や司法書士が本人確認を行うために必要です。

ローン関係書類返済予定表など
住宅ローンが残っている場合は、残債の確認が重要になります。

固定資産税納税通知書・評価証明書
売却時の参考価格や税金精算時に用いられる書類です。

特に、共同名義の場合は名義人全員分の書類が必要です。
早め早めの収集を心がけましょう。

3-3. ステップ3:不動産会社を選定する
ポイント1:共同名義の売却事例が豊富か
共同名義の売却は、単独名義よりも調整が多くなる分、経験値がものをいいます。

過去に同様のケースを扱った実績があるかどうか、担当者に具体的な事例を聞いてみるとよいでしょう。

ポイント2:複数の名義人とのやり取りに慣れているか
名義人が遠方に住んでいる場合や複数人と同時に連絡を取り合う必要がある場合、メール・電話・オンラインなど柔軟に対応できる不動産会社だと安心です。

ポイント3:査定額だけでなく、サポート体制を確認
価格査定が高いだけで選んでしまうと、売却後の手続きでトラブルになったり、結局売れ残ったりする可能性があります。

サポート内容や打ち合わせ方法、売却戦略などを総合的に比較検討してください。

なお、私たち株式会社おもいで不動産では、自社独自のAI査定サイトを運営しており、土地・戸建て・マンションなど、全国どこでもオンラインで査定依頼を受け付けております。

また、匿名で売却相談ができるLINEオープンチャットや、オンラインで学べる売却勉強会も開催していますので、共同名義の売却に関してもお気軽にご相談ください。


3-4. ステップ4:売却活動を開始する
価格設定のポイント
共同名義の場合、名義人が複数いるため、「なるべく高く売りたい人」「なるべく早く売りたい人」などの利害が異なることがあります。

最終的には全員が納得する売却価格を設定しなければなりません。

相場や売却時期を不動産会社と相談しながら、客観的な視点で決めていきましょう。

売却活動の流れ

不動産ポータルサイトへの掲載写真撮影、間取り情報の公開など

オープンハウスや内覧対応

広告戦略チラシ、SNS、ポータルサイト有料オプションなど

3-5. ステップ5:買主との交渉・契約
買付証明書購入申込書を受け取る
買主が「この金額で購入したい」という意思表示をしてくる段階です。

価格交渉や引き渡し時期などを調整します。

契約書作成・捺印
契約時には共同名義人全員の署名捺印が必要です。

契約書の内容に全員が納得しているかを確認しましょう。

3-6. ステップ6:決済・引き渡し
決済当日の流れ

ローン残債の精算金融機関の抵当権抹消手続き

売却代金の受領口座振込や現金手渡しなど

所有権移転登記手続き司法書士が立ち会う

鍵の引き渡し

譲渡所得税の納税
不動産を売却して利益が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得税を納付しなければなりません。

利益が出ない場合でも、必要な申告があるケースがありますので注意が必要です。

詳しくは国税庁の公式サイトを確認してください。

3-7. ステップ7:売却益の分配と税金の処理
分配割合の確定
持分割合どおりに分配するのが原則ですが、実際には「ローンの返済割合」や「リフォーム費用の負担額」を考慮して調整することもあります。

事前に合意書を作成しておくとよいでしょう。

税金の申告確定申告
売却によって利益譲渡所得が出た場合、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税などの納税義務が発生します。

3,000万円特別控除
居住用財産を売却した場合、一定の要件を満たせば3,000万円までの控除が受けられます。

要件の詳細は国税庁:居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除などで確認しましょう。

長期譲渡所得・短期譲渡所得
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

相続の場合の特例
相続によって取得した不動産の場合、所有期間を被相続人からの通算で考える特例があります。

これらの税制は改正が入る場合もありますので、最新情報は必ず国税庁の公式サイトや税理士に確認してください。

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4. 共同名義の不動産を売却する際によくあるトラブル事例と対策
共同名義の不動産売却では、以下のようなトラブルが起こりやすいです。

事前の対策をしっかり行い、スムーズな売却につなげましょう。

4-1. 片方または一部の名義人が売却に反対する
主な原因

愛着があり、手放したくない

売却価格が想定より低い

住む場所が決まっていない

解決策

プロの第三者不動産会社やファイナンシャルプランナーを交えた話し合い

弁護士を通じて調停を行う感情的対立が激しい場合

「賃貸に出す」「買い取る」など別の手段も検討

4-2. 売却益の分配で揉める
主な原因

登記上の持分割合と実際の負担額の不一致

相続で得た不動産に対する感情的対立

解決策

事前に「分配に関する合意書」を作成しておく

自己資金・ローン負担額・リフォーム費用などの実績を明確にする

専門家に相談し、客観的な判断を仰ぐ

4-3. 税金の負担で意見が割れる
主な原因

誰がどれだけ納税するかのルール決めが曖昧

税法を知らずに後々「こんなに税金がかかるの!?」と驚く

解決策

早めに税理士や不動産会社に相談し、具体的な税額試算を受ける

3,000万円特別控除や買い替え特例など、使える控除・特例を把握する

名義人ごとに確定申告が必要となるケースがあるので、誰がどれを負担するか事前に相談

5. 不動産会社と連携してスムーズに売却を進めるコツ
共同名義の不動産売却をスムーズに進めるには、不動産会社との連携が重要です。

ここでは具体的なポイントをご紹介します。

5-1. 共同名義に強い不動産会社を選ぶメリット
経験値が高い
共同名義の案件は、単独名義よりも書類や調整ごとが増えます。

豊富な事例を持つ会社なら、トラブルも未然に防ぎやすくなります。

全員への情報共有がスピーディ
オンラインツールやチャットツールを活用する会社であれば、遠方の名義人ともスムーズにコミュニケーションがとれます。

税務面でのサポートがある
不動産売却による税金は複雑になりがちです。必要に応じて税理士や司法書士とも連携できる体制のある会社を選ぶと安心です。

5-2. 売却計画を立てる方法
ステップ1:まずは査定依頼
土地・戸建て・マンションそれぞれで相場が異なります。

自社のAI査定や、不動産ポータルサイト等を活用し、市場の動向を把握しましょう。

査定結果を基に、全名義人で「この価格で売るかどうか」を議論します。

ステップ2:販売戦略の策定

どの時期に売り出すのか繁忙期・閑散期

内覧の対応方法居住中 or 空き家

リフォームやハウスクリーニングを行うか

ステップ3:合意形成の定期チェック
売却活動の途中で価格を下げる場合や内覧対応が増える場合など、予期しない負担が増えることがあります。

各名義人へ都度報告し、合意を取って進めることでスムーズに売却を進行できます。

6. 成功事例から学ぶ!共同名義の不動産を円満に売却した方法
実際にあった成功事例を2つ取り上げ、そのポイントを解説します。

6-1. 夫婦間で事前に話し合い、スムーズに売却できた事例
事例概要

物件:築10年のマンション夫婦共有名義

背景:子どもの進学で広い家に引っ越したいが、ローンの残債が不安

対応策:早い段階で夫婦間の意向を確認し、売却後の資金計画を共同で立案

成功ポイント

持分割合とローン負担額を事前に整理
夫が70%、妻が30%という形でローンを組んでいたので、売却益の分配も同割合でスムーズに合意。

不動産会社と頻繁にコミュニケーション
毎週レポートを受け取り、問い合わせ状況や内覧予約の状況を逐一把握。

価格の見直しタイミングを逃さず、短期間で希望価格に近い金額で売却できた。

6-2. 相続した兄弟間で揉めることなく売却できた成功例
事例概要

物件:親から相続した一戸建て兄弟3人で共有名義

背景:誰も住む予定がなく、維持費だけがかさんでいた

対応策:固定資産税や修繕費用を全員で負担していたが、将来的にも利用予定がないため売却を検討

成功ポイント

兄弟間でこまめに合意形成
売却開始前から「最低希望価格」「譲歩できるポイント」「最終的にいくらなら売るか」を話し合い、売却時に意見の食い違いを最小限に抑えた。

不動産会社がオンライン面談を活用
兄弟が別のエリアに住んでいたため、オンライン会議で全員のスケジュールを合わせながら進行。

不動産会社が契約書や必要書類を事前にデータで共有したことで、ストレスなく売却手続きが完了した。

7. まとめ:共同名義の不動産売却を成功させるために
共同名義の不動産を売却する際は、名義人全員の合意形成と売却益の分配方法の明確化が何よりも大切です。

さらに、税金面のトラブルや連絡調整の手間など、単独名義よりも注意すべき点が多いことを認識しておきましょう。

早めの合意形成

必要書類の事前準備

不動産会社の選定

売却活動の進め方とトラブル対策

税金の知識と確定申告

これらをしっかり押さえることで、家族や親族間のトラブルを回避し、円満に売却を進めることができます。

私たち株式会社おもいで不動産でも、共同名義の不動産売却におけるご相談を随時受け付けております。

オンライン相談の仕組みや豊富な実績を活用し、サポートいたしますので、お困りの方はぜひご相談ください。

最後に:売却相談や査定依頼はお気軽にどうぞ!
共同名義の不動産売却は、名義人同士の話し合いや手続きの複雑さから「どこから手を付ければいいかわからない...」となりがちです。

そんなときは、経験豊富な不動産会社に相談するのが一番の近道。私たち株式会社おもいで不動産092-409-4562では、以下の方法で無料相談を受け付けています。

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この記事がお役に立てば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。