こんな不安を抱えていませんか?

こんな不安を抱えていませんか?

「相続税がかかるのか不安...」

「相続した不動産、売却すべきかどうか迷っている...」

「生前に売却したほうがお得なの? それとも相続後のほうがいい?」

「不動産を売ったあと、譲渡所得税はどのくらいかかるの?」

不動産を相続する場面では、さまざまな疑問や不安を抱える方が少なくありません。

特に相続税は大きな金額になることも多く、「自分たちのケースではどうなるのか?」と頭を悩ませる方も多いでしょう。

本記事では、不動産売却における相続税の基本から、具体的な節税方法、不動産売却のベストタイミングまで詳しく解説します。

実は「相続した不動産をどう活用するか」で、将来の税負担や資産形成の面で大きな差がつく可能性があります。

最後まで読めば、不動産売却×相続税のポイントがしっかり理解できるはずです。ぜひ、今後の資産形成や相続対策の参考にしてください。

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はじめに:相続税と不動産売却の関係性を理解しよう
相続税は、被相続人亡くなった方の財産を相続したときにかかる税金です。

そして、不動産は現金とは異なり、評価額が高額になりやすいうえに流動性が低い資産といえます。

評価額が大きいほど相続税も高額になる可能性が高く、いざ相続税の納税段階で「現金が足りない」「一部の相続人だけが費用を負担することになる」などのトラブルが起こりがちです。

一方で、不動産を売却すれば現金化できるため、相続税の支払い資金を確保しやすいメリットがあります。

しかし売却すれば売却益に対して譲渡所得税がかかる可能性もあり、「相続税をどう抑えるのか」と「売却後の税金をどう抑えるのか」の両方を考える必要があります。

ここから先は、相続税の仕組みや評価額の考え方、売却にまつわる税金、節税対策など、初心者の方にもわかりやすいように順を追って解説していきます。

ぜひ最後までご覧ください。

相続税の基礎知識いくらから相続税がかかるのか?
相続税が発生する基準基礎控除額をチェック
相続税には、「基礎控除額」と呼ばれる非課税枠があります。
国税庁の情報国税庁ウェブサイトによると、基礎控除額は以下の計算式で求められます。

基礎控除額 = 3,000万円 +600万円 × 法定相続人の数

たとえば、

法定相続人が3人配偶者と子ども2人などの場合
→ 3,000万円 +600万円 × 3= 4,800万円

法定相続人が4人の場合
→ 3,000万円 +600万円 × 4= 5,400万円

相続財産の総額が、この基礎控除額を超えた場合に相続税が課税されます。つまり、

相続財産合計 ≤ 基礎控除額
→ 相続税はゼロ申告不要の場合あり

相続財産合計 > 基礎控除額
→ 基礎控除額を超えた差額に応じて相続税が課税される

不動産の評価額はどう決まる?
相続税は、あくまで「時価」でなく相続税評価額をベースに計算されます。

評価方法は物件の種類や状況によって異なりますが、代表的には以下のとおりです。

土地:路線価方式 or 倍率方式

路線価方式:国税庁が定めた「路線価公示地価の80%程度といわれる」に、土地の形状や奥行補正などを加味して評価

倍率方式:路線価が定められていない地域で用いられる

建物:固定資産税評価額

固定資産税評価額は、市町村が算定し、毎年送付される「固定資産税通知書」に記載されている

一般的に、不動産の相続税評価額は実際の売買価格実勢価格よりも低めになる傾向があります。

ただし、一部の好立地な土地や特殊な用途の不動産の場合、想定よりも高い評価額になるケースもゼロではありません。

相続税対策を考えるうえでは、まず自分の相続資産がどの程度の評価になるのかを把握することが大切です。

相続税申告の期限と注意点
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内と定められています国税庁「相続税の申告」 を参照。

この10か月以内に、相続税の納付まで完了しておく必要があるため、スケジュール管理が欠かせません。

もし不動産が多額に含まれていて現金化が必要な場合、期限に間に合わず延滞税や加算税が発生するリスクもあります。

そのため、特に相続税がかかりそうなケースでは、早めに資金計画を立てることが重要です。

不動産を相続する vs 売却する、どちらが得か?
相続対策として、不動産を「そのまま相続する」のか「売却する」のかは大きな分かれ道です。

ここでは、それぞれのメリット・デメリットを初心者向けに解説します。

不動産を相続する場合のメリット・デメリット
メリット

小規模宅地等の特例が使える
居住用や事業用の土地を相続する場合、一定の要件を満たせば土地の評価額を最大80%減額できる特例小規模宅地等の特例が使えます。

これにより、相続税負担を大幅に下げられる可能性があります。

将来的に不動産価値が上がる可能性
市況や立地条件次第では、不動産の価格が上がることも。長期的に保有していれば、売却益が増える可能性があります。

賃貸に出して家賃収入を得られる
賃貸物件として活用できる場合、家賃収入という安定収益が得られる点も大きな魅力です。

デメリット

納税資金の確保が難しい
高額な相続税が課されたとき、相続税を納めるための現金を用意しづらいという問題があります。

管理・維持コストがかかる
不動産を相続したら、固定資産税や修繕費、管理費など、継続的なコストが発生します。

利用予定がない物件を保有していると、負担だけがかさんでしまうケースも。

相続登記が必要
2024年4月からは相続登記が義務化されました。

名義変更に伴う手続きや費用、時間的負担が発生します。

不動産を売却する場合のメリット・デメリット
メリット

現金化による納税資金の準備がしやすい
売却して得た現金で相続税を支払えるので、資金繰りが明確になります。

管理の手間が不要
不動産の管理やメンテナンス、入居者対応などから解放されます。

遺産分割がスムーズになる可能性
現金化しておけば、複数の相続人で分けやすく、相続トラブルのリスクが軽減します。

デメリット

譲渡所得税がかかる
不動産を売却して利益譲渡所得が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。

売却時期によっては価格が下落する可能性
市場が冷え込んでいる時期に売却すると、思ったほどの価格にならないケースも。

愛着のある物件を手放す抵抗感
実家や思い出の詰まった不動産の場合、売却に家族の感情面で抵抗が生じる場合があります。

どちらを選ぶべき? ポイントまとめ
相続税が確実に発生しそうで、納税資金が不安なら「売却」も検討

居住用不動産を相続するなら「小規模宅地等の特例」による減額メリットが大きい

賃貸運用できるなら、家賃収入を得つつ将来の値上がりも期待できる

感情面や家族間の意見の対立を考慮

将来の管理負担や固定資産税コストにも注目

まずは「納税資金」「家族構成」「物件の状態賃貸に回せるか」など、さまざまな要素を踏まえて総合的に判断する必要があります。

不動産売却で発生する税金と節税対策
不動産売却によって得た売却益には、譲渡所得税所得税・住民税が課される可能性があります。

ここでは税金の仕組みと具体的な節税策を解説します。

不動産売却でかかる税金の仕組み
譲渡所得と譲渡所得税

譲渡所得
売却価格から「取得費購入時の価格や諸経費」「譲渡費用仲介手数料や印紙税など」を差し引いた金額が譲渡所得です。

譲渡所得 = 売却価格 −取得費 + 譲渡費用

譲渡所得税所得税・住民税
譲渡所得に一定の税率を掛けて計算されます。税率は物件の所有期間によって異なり、5年を境に「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に区分されます。

短期譲渡所得所有期間5年以下

税率:約39.63%所得税30.63%+住民税9%

長期譲渡所得所有期間5年超

税率:約20.315%所得税15.315%+住民税5%

譲渡所得税の計算例

仮に売却価格5,000万円、不動産の取得費や譲渡費用合計が3,000万円、所有期間が6年長期だったとします。

譲渡所得 = 5,000万円 − 3,000万円 = 2,000万円譲渡所得税 = 2,000万円 × 20.315% = 約406.3万円

このように、所有期間が長いほど税率が下がるため、物件をいつ売却するかも非常に重要なポイントとなります。

※ただし、購入時の売買契約書などがあれば、その分を差し引きできる場合もありますので、詳細は税理士などに確認が必要です

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相続で取得した不動産の取得費はどうなる?
相続で取得した不動産を売却する場合、取得費は「被相続人が実際に購入したときの金額」や「相続税評価額」ではなく、「被相続人が購入したときの取得費を引き継ぐ」形になります。

ただし、被相続人の購入額がわからない場合や、古い不動産で資料が一切見つからない場合には、概算取得費売却価格の5%を取得費として計上する方法もあります。

しかし概算取得費は実際の購入額が大きかった場合でも一律「売却価格の5%」しか控除できず、譲渡所得が増えてしまうので注意が必要です。

不動産売却時に使える主な節税対策
1 3,000万円の特別控除マイホームを売却する場合
もし相続した不動産が「被相続人の自宅」であった場合、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。

具体的には、下記のような要件が代表例です国税庁「マイホームを売ったときの特例」参照。

被相続人が居住していた家屋を相続した相続人が、その不動産を売却する

相続開始直前まで被相続人が居住していた、など

この特例を使えば、譲渡所得の最大3,000万円分は非課税扱いにできるため、売却益がかなり抑えられます。

ただし、細かい要件や適用期限などがあるため、利用を検討する際は専門家に確認しましょう。

2 取得費加算の特例相続開始後3年10か月以内
「取得費加算の特例」は、相続税の申告対象になった相続財産を売却した場合に取得費に相続税の一部を加算できる制度です国税庁「取得費加算の特例」参照。主な要件は以下のとおりです。

相続遺贈含むで財産を取得した人が、相続開始日被相続人が亡くなった日の翌日から3年10か月以内に売却する

売却した財産に対して相続税が課税され、かつ相続税を納付している

譲渡所得の計算時、売却する財産に対応する相続税相当額を取得費に加算できる

この特例を使うと、譲渡所得額を抑えることができ、結果的に譲渡所得税を減らせるため、非常に大きな節税効果があります。

ただし売却期限に注意が必要で、相続開始から3年10か月以内に手続きを完了しなければ特例が使えなくなります。

3 小規模宅地等の特例相続時
相続時点で適用できる特例ですが、売却を検討するうえでも知っておきたいのが、小規模宅地等の特例です。

居住用宅地要件あり→ 最大80%減額

事業用宅地 → 最大80% or 50%減額用途により異なる

将来的に売却をするにしても、まずは相続時点で税負担を抑えることが得策な場合も多々あります。

ただし、この特例は相続後に第三者に売却したり、転用貸家にするなどしたりすると、特例が取り消されるリスクもあるため、どの段階で売却するのがベストか慎重に検討しましょう。

4 生前贈与や遺言書の活用
相続対策は必ずしも「相続が始まってから」考えるものではありません。

生前からできる対策として、生前贈与や遺言書の活用を検討するのも一つの手です。

生前贈与
毎年110万円までは贈与税がかからない「基礎控除」があります。

また、住宅取得資金や教育資金贈与に関する特例を活用すれば、より大きな金額を非課税で贈与できる制度も。

遺言書
遺産分割協議がスムーズに進むように、被相続人が生前に遺言書を作成しておくと、後々の手続き・紛争リスクが減らせます。

ただし、2024年以降は「相続時精算課税制度」や「生前贈与」に関する税制が変わる可能性も指摘されており、時期によって制度の内容や特例範囲が変更される場合があります。

常に最新の情報をチェックし、専門家に相談しながら最適な方法を選びましょう。

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相続税対策としての不動産売却のベストタイミング
「相続税が高額になりそうだけど、いつ売るのがベスト?」と悩む方も多いでしょう。

ここでは、生前と相続後それぞれの売却タイミングに着目して解説します。

1 相続前に売却生前売却のメリット・デメリット
メリット

相続税の課税対象を減らせる
被相続人の財産を減らしておくことで、相続時の課税財産額が減り、相続税が軽減できる可能性があります。

早めに現金化して資金計画を立てやすい
売却益をどう活用するか、生前贈与をどう組み合わせるか、といった資金計画を柔軟に組めます。

相続人間のトラブルを回避
「相続が始まってみたら、誰がどれを相続するかで揉めた」などのケースを未然に防げます。

デメリット

譲渡所得税がかかる
相続税ではなく、売却益に対して譲渡所得税が課せられます。

被相続人の意志確認や家族間調整が必要
生前に売却する場合、本人の意志や家族間の同意を取り付けないとトラブルになる可能性があります。

後日、不動産価格が上がった場合の機会損失
売った後に不動産価格が上昇した場合、その分の利益を享受できなくなります。

2 相続後に売却するメリット・デメリット
メリット

小規模宅地等の特例で相続税が下がる可能性
相続時に特例を活用すれば、評価額が大幅に減額されます。

取得費加算の特例を使える
相続開始後3年10か月以内に売却すると、相続税の一部を取得費に上乗せでき、譲渡所得税を軽減できます。

不動産を実際に見て判断できる
被相続人が生前に居住していた物件を相続人が確認し、改修・リフォームの可能性や賃貸活用の可否を含めて検討できる。

デメリット

相続税の納税期限に間に合わないリスク
売却に時間がかかり、期限内に現金化できないと相続税納付が遅れ、延滞税やペナルティが発生する。

相続登記などの手続きが必要
名義変更を行う作業に時間と手数料がかかる。

共有名義になった場合の売却手続きの煩雑さ
遺産分割協議がスムーズにいかず、複数人の意見調整に手間取る可能性も。

最適な売却タイミングの考え方
相続税がどの程度かかりそうか試算する

まずは概算で相続税を算出し、「支払いが可能か否か」を判断する。

相続人の意向を確認する

将来その不動産を活用したい人がいないか? 賃貸として回したい人はいないか?

小規模宅地等の特例・取得費加算などの優遇制度を検討する

相続後に売却したほうが有利になるケースが多い。

不動産市況を見極める

地域の不動産価格が上昇傾向なのか、今後の需要はどうか?

総合的に見て、多くのケースで「相続後3年10か月以内に売却する」のが有利なことが多いです。

しかし、家族構成や税制改正など条件によって最適解は変わります。専門家の意見を交えながら判断しましょう。

不動産売却の流れと注意点初心者向けガイド
相続した不動産を実際に売るとなった場合、具体的にどのような手順を踏むのでしょうか。

ここでは初心者向けに流れと注意点をまとめました。

1. 相続登記の完了
2024年4月から相続登記が義務化され、正当な所有者を明確にするための手続きが必須となりました。

遺言書の有無

遺産分割協議書の作成

相続人全員の承諾

これらを踏まえて登記申請を行い、不動産の名義を被相続人から相続人へ移します。

2. 相続税の試算・資金計画の確認
不動産の評価額や他の金融資産などから、相続税がどれほどかかるのか概算を把握します。

もし相続税が高額になる場合は、売却して納税資金を用意するか、他の財産から充当するか、事前にシミュレーションしましょう。

3. 不動産会社へ査定依頼
相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼します。

複数社に相見積もりをとることで、より適正な査定価格を知ることが可能です。

訪問査定:実際に物件を見て詳細な査定を行う

AI査定:インターネットで概算査定が可能。特に「株式会社おもいで不動産」では自社独自のAI査定サイトを運営しており、手軽に全国の物件の概算価格を確認できます。

4. 売却活動・契約締結
売却を進めるなら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動広告掲載・内覧対応などを行います。

買主が見つかれば売買契約→決済・引き渡しへと進みます。

媒介契約の種類:専属専任媒介、専任媒介、一般媒介

売買契約時の注意点:重要事項説明、手付金の授受、契約書への押印など

5. 譲渡所得税の確定申告
売却した年の翌年2〜3月に、確定申告をして譲渡所得税を納付します。

取得費加算の特例や3,000万円の特別控除などを使う場合は、必要書類を漏れなく準備しましょう。

相続税対策と不動産売却を成功させるポイント
1 専門家に早めに相談する
相続税対策・不動産売却は複雑で、税金の特例や各種手続きが絡み合います。

税理士や不動産会社など、専門家に早めに相談することで、最適な解決策を見つけやすくなります。

2 物件の相場を正しく知る
不動産は立地や築年数、状態によって相場が大きく異なります。

相続税評価額と実勢価格実際の売買価格との乖離も少なくありません。

AI査定や複数社からの査定を活用し、最新の市場価値を把握する

周辺エリアの成約事例や売り出し事例もチェック

3 納税資金の確保方法を考慮する
相続税の支払いを考え、不動産を売却しない場合でも、物件を担保に銀行から融資を受けるという選択肢もあります。

また、延納相続税の分割払いや物納不動産そのものを税金として納付といった制度も国税庁により定められています。

ただし、物納が認められるためには厳しい要件を満たす必要がありますので、まずは売却・融資・延納などを総合的に検討しましょう。

4 共有名義のリスクを回避する
相続人が複数いる場合、共有名義にすることで将来的に売却や担保設定が難しくなるケースがあります。

共有者全員の同意が必要となるため、意思決定が遅れる、トラブルが起こる、といった懸念も。

遺産分割協議書をしっかり作成

**できるだけ単独名義か、一部の相続人が相続して他の相続人には金銭で代償する方法代償分割**を検討

まとめ不動産売却と相続税を上手にコントロールする方法
相続税は「基礎控除額3,000万円+600万円×法定相続人の数」を超えるとかかる

相続前に売却するか、相続後に売却するかで税金面・手続き面が変わる

相続後3年10か月以内に売却すれば「取得費加算の特例」で譲渡所得税を減らせる

マイホーム被相続人の居住用不動産なら「3,000万円の特別控除」が使えるケースも

小規模宅地等の特例や生前贈与、遺言書の作成など、相続税対策には多角的な検討が必要

相続税のしくみや不動産売却の流れをしっかり把握しておくと、最適なタイミングでの売却や賃貸活用、節税対策がしやすくなります。

特に相続税対策は「いかに早く情報を得て行動するか」が鍵です。

当社へのご相談・お問い合わせ方法
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「相続税をできるだけ抑えたい...」

「相続した不動産を売却するか迷っている...」

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また、LINE限定のオンライン売却勉強会も開催しており、不動産売却に関する知識を体系的に学べます。

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相続税の節税を含むさまざまな視点を踏まえて、最良の選択をするためにも、専門家や信頼できる不動産会社への相談は欠かせません。

当社では、これまで多数の相続不動産売却をサポートしてきた実績とノウハウを活かし、お客様に寄り添ったご提案を心がけています。

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