こんなお悩みはありませんか?

こんなお悩みはありませんか?

「遺言書を自分で書いてみたいけど、形式ミスで無効にならないか心配...」

「自筆証書遺言は費用が安いと聞いたけど、保管場所が不安」

「不動産を遺すなら、公正証書遺言とどう違うの?」

「万が一のとき、家族がスムーズに不動産を売却できるようにしたい!」

不動産の相続は、金銭資産とは違って分割しにくいため、相続人同士のトラブルが発生しやすい領域です。

とくに「遺言書があるか」「どんな形式で残されているか」で、その後の手続きや売却のしやすさが大きく変わります。

最近は「自筆証書遺言書保管制度」が注目されています。

法務局が遺言書を保管してくれるため、紛失や改ざんリスクを軽減でき、しかも家庭裁判所の検認が不要になるというメリットがある制度です。

本記事では、不動産売却にフォーカスしながら、下記ポイントを中心に解説いたします。

自筆証書遺言書保管制度のしくみ・メリット・デメリット

なぜ不動産売却を遺言書に記載しておく必要があるのか

相続人がスムーズに不動産売却を進めるための遺言の書き方

相続税や税金面での注意点国税庁の公式情報について

失敗しないためのポイントや注意点

「せっかく遺言書を残すなら、トラブルなく家族に資産を渡したい」「相続した不動産を売却したいけど、相続手続きが複雑そう...」そんな皆さまのお役に立つよう、分かりやすくまとめました。

ぜひ最後までお読みいただき、納得のいく遺言書作成や不動産売却につなげていただければ幸いです。

お問い合わせ方法はこちらをチェック

自筆証書遺言とは?公正証書遺言との違いをおさらい
遺言書を作成する方法には主に「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の2種類があるのは、ご存じの方も多いでしょう。

ここでは、それぞれの特徴を簡単におさらいします。

自筆証書遺言の概要
作成方法
遺言者本人が、紙とペンを使って全文を手書きパソコン不可で作成する。日付や署名・押印など、形式面に厳密なルールがある。

費用
原則としてほぼ無料。用紙や筆記具などの実費程度で済む。

保管
自分で保管する必要があるため、紛失や改ざんリスクがつきまとう。

検認家庭裁判所の手続き
原則必要。遺言書の存在や内容を確認するため、相続人が家庭裁判所に申し立てなければならない。

メリット

作成費用が安く、手軽に作成できる

誰にも内容を知られず作成したい場合に向いている

デメリット

様式に不備があると無効になりやすい

保管に注意しないと紛失、改ざんの可能性あり

検認が必要なので、相続人側が手間を要する


公正証書遺言の概要
作成方法
公証人役場で、公証人に内容を伝え、公証人が作成してくれる。証人が2名必要。

費用
財産額に応じた公証人手数料がかかるため、自筆証書遺言と比べると高額になりがち。

保管
公証人役場で保管してくれるので、紛失のリスクが極めて低い。

検認
不要。家庭裁判所を通さずに、遺言書がそのまま効力を発揮する。

メリット

公証人による作成なので、形式不備による無効リスクがほぼない

検認が不要で、相続手続きがスムーズ

安全に保管される

デメリット

作成費用が高め

証人2名が必要

内容を完全に秘密にはできない公証人や証人が内容を知る


自筆証書遺言書保管制度とは?制度のポイントと利用方法
自筆証書遺言は手軽で便利な反面、「紛失・改ざんの恐れがある」「家庭裁判所の検認が必要」というデメリットがありました。

そこで、これをカバーする制度が「自筆証書遺言書保管制度」です。

自筆証書遺言書保管制度の概要
開始時期
2020年7月から施行された比較的新しい制度です。

保管場所
全国の法務局で受け付けています。ただし、事前予約が必要。

保管手数料
1通あたり3,900円税込。公正証書遺言を作成する場合に比べれば安い費用設定です。

保管期間
遺言者が死亡するまで、法務局で大切に保管される。遺言者本人の生存中は、原則第三者相続人や代理人等でも閲覧はできない。

検認不要
自筆証書遺言書保管制度を利用すると、家庭裁判所の検認手続きが不要になります。これにより、相続人はすぐに遺言書の内容を確認して手続きを進めることが可能です。

制度を利用するメリット
紛失や改ざんリスクが軽減
法務局の厳重な管理下にあるため、第三者による盗難や改ざんのリスクが激減します。

検認が不要
家庭裁判所での検認手続きに時間と手間がかかるため、その負担がなくなるのは大きな利点です。

費用が比較的安価
3,900円の保管料で、公証人手数料より安価に安全性を高められます。

本人以外は閲覧できない
生存中は本人以外が中身を勝手に見ることはできず、秘密性も確保されます。

制度を利用するデメリットや注意点
遺言書の内容チェックまではしてくれない
法務局は形式面の確認はしてくれますが、遺言の内容の有効性法的に問題がないかどうかまでは判断しません。

自分で書き間違えるリスクが残る
たとえば不動産の登記情報が誤っている、遺言書に日付がなかった、押印を忘れた...など、形式不備があれば無効になる可能性があります。

秘密証書遺言には対応していない
自筆証書遺言を法務局が保管する制度であるため、秘密証書遺言や公正証書遺言とは別です。

なぜ不動産売却を遺言書に書いておく必要があるのか?
「相続した不動産はそのまま住むから、特に売却については触れなくてもいいのでは?」と考える方もいます。

しかし、相続した不動産を売却するケースは想像以上に多いのが現実です。

ここでは、不動産売却を遺言書に盛り込む意義や理由を解説します。

理由1:不動産を持て余すリスクがある
相続人が遠方に住んでいる場合、管理やメンテナンスが困難。

固定資産税や維持費が重くのしかかる。

「住む予定がないのに、空き家が増えてしまう」ケースも多数。
こういった理由から「結局売却したい」というニーズが生まれやすいのです。

理由2:遺産分割トラブルを回避できる
不動産は現金と違って分割しにくい資産です。

「誰が相続して住むか」「どう評価額を算出するか」で揉めることが多い。

あらかじめ「売却して○○に分配する」と遺言書で指定しておけば、遺産分割協議の手間を大幅に省けます。

遺産分割協議が長引くと、家族関係がぎくしゃくするリスクも高まるため、売却方針が明確だと円満相続につながりやすいのです。

理由3:相続税・税金対策につながる
不動産は評価額が高く設定される場合があり、相続税の課税対象になりやすい。

売却によって現金化すれば、納税資金を確保しやすくなる。

納税資金をめぐるトラブル「現金が足りない...」「相続人同士で立て替えが必要」などを防げる。

ただし、不動産を売却すれば譲渡所得税などが発生する可能性もあるため、遺言書で明示する際は税理士や専門家に確認が必要です。

不動産売却を確実に実行するための遺言書の書き方
ここからは、実際に「不動産売却を前提とした遺言書」を作成するときのポイントを具体的に見ていきましょう。

ポイント1:不動産の情報を正確に記載する
不動産の特定は、登記簿上の所在地や地番、家屋番号等を正しく書く必要があります。

不動産の種類が複数ある場合は、それぞれを分けて記載する。

曖昧な記載「〇〇町の家」などでは無効になる可能性や、後に解釈トラブルが起きるリスクあり。

ポイント2:売却を「遺言執行者」に委任する旨を明記する
遺言執行者とは、遺言者の死後、遺言内容を実現するための手続きを行う人のことです。

遺言書に「遺言執行者」を誰にするか指名することが可能。

売却手続きを進める際、相続人全員の合意を得るよりも、遺言執行者がいればスムーズに売却を実行しやすい。

<記載例>

「私が所有する○○市○○町〇丁目〇番地の土地および同地番にある建物は、私の死亡後、遺言執行者である□□氏名において売却し、その売却代金を妻△△に2分の1、長男▲▲と長女■■に4分の1ずつ分配する。」

ポイント3:売却後の代金配分を明確にする
遺産分割の方法を具体的に書くほど、相続人間のトラブルが起きにくい。

「売却して得た代金を〇〇に渡す」という形で、受遺者財産を受け取る人と配分率を明記することが大切。

もし配偶者が多めに受け取る、あるいは特定の子どもに割合を多めに設定する場合は、その理由を手紙などにして残すのもトラブル回避に有効ですただし、正式な遺言内容は遺言書本体に記載すること。

ポイント4:書式ミスに注意する
日付の記入漏れ、押印漏れ、本文はパソコンで作ってしまう等、形式ミスは無効の原因になります。

自筆証書遺言書保管制度を利用する場合も、「形式面での不備」はチェックされますが、内容そのものの法的有効性までは保証されません。

不安であれば、弁護士・司法書士・行政書士などにチェックしてもらい、確実に有効な形式で作成することをおすすめします。

ポイント5:専門家や信頼できる機関への相談も視野に
不動産が複数ある場合、二次相続の予定がある場合、法人名義の不動産が絡む場合などは、さらに複雑。

相続税、所得税譲渡所得、住民税など、売却によって生じる税金も考慮が必要。

専門家や信頼できる不動産会社に相談しながら、遺言書の内容を最適化していくと安心です。

自筆証書遺言書保管制度で気をつけたい税金や相続手続きの注意点
「不動産売却」を前提とした遺言書を作成する場合は、税金や各種手続きを踏まえることが大切です。ここでは代表的な注意点を挙げます。

相続税の申告期限
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内国税庁公式ページ参照。

不動産売却を考えるなら、相続登記を経てから売り出すまでに時間がかかる場合があります。

納税資金を売却代金から用意したい場合、10か月の間に売却を完了できないと資金繰りに困ることも。

遺言書で売却を指定してあっても、実務的には十分なスケジュール管理が必要です。

譲渡所得税・住民税の確認
相続した不動産を売却すると、譲渡所得税や住民税が発生する可能性がある。

取得費が不明の場合、概算取得費売却額の5%で計算されることもあり、思った以上に税金が高くなるケースも。

「相続で取得した不動産を売却するときの特例」など、各種特例制度の活用を検討する必要がある国税庁公式サイトにも情報あり。

共有名義になった場合のトラブル
遺言書を作成しておらず、不動産が複数人の共有名義になると、売却時に共有者全員の合意が必要になります。

遺言書で「遺言執行者に売却を任せる」と定めておけば、この合意形成の手間を大幅に省ける場合が多いです。

とくに相続人が多数にわたるケースでは、意見調整に時間がかかるため、遺言書による売却指定が有効です。

自筆証書遺言書保管制度の利用手順と必要書類
実際に自筆証書遺言書保管制度を利用するには、どのような手続きが必要でしょうか。ここでは簡単な流れを解説します。

遺言書を作成自筆で全文

用紙に自筆で書き、日付や署名、押印を忘れずに行う。

不動産情報なども、正確かつ詳細に記載する。

保管の申請予約

遺言書の保管申請を行う法務局に、電話やインターネットなどで事前予約をする。

どこの法務局でもよいわけではなく、以下のどれかを満たす必要あり。

1 遺言者の住所地

2 遺言者の本籍地

3 遺言者が所有する不動産の所在地

詳細は法務局の公式サイトをご確認ください。

法務局へ出頭し、保管申請

遺言書原本、本人確認書類マイナンバーカードや運転免許証など、保管申請書などを持参。

申請手数料3,900円を支払う。

法務局職員が形式面の不備がないか確認。

問題なければ保管証が交付されるこれが保管制度利用の証明。

保管証の受領・遺言者の生前閲覧

保管証は大切に保管しておく。

遺言者本人が生前に内容を確認したい場合は、法務局での閲覧が可能ただし有料。

遺言者が亡くなった後は、相続人などの利害関係者が法務局で閲覧・写しの取得ができる。

家庭裁判所の検認が不要

この制度を利用した遺言書は、検認手続きなしで遺言内容を実行できる。

相続手続きの大幅な簡素化が期待できる。

自筆証書遺言書保管制度を使うか、公正証書遺言にするか迷ったら?
「自筆証書遺言書保管制度は便利そうだけど、公正証書遺言の方がより安全なのでは?」と迷う方も多いでしょう。

結論としては、それぞれ次のような特徴を持ちます。

こんな方は自筆証書遺言書保管制度が向いている
公正証書遺言ほど費用をかけたくない

保管料3,900円は公証人手数料より格段に安い。

自分で書くことに抵抗がない

形式ミスを防ぐ自信がある、もしくは専門家にチェックしてもらう予定がある。

内容をなるべく秘密にしたい

公正証書遺言は公証人と証人2名が内容を把握するため、「完全秘匿」というわけにはいかない。

こんな方は公正証書遺言が向いている
形式ミスや無効リスクをほぼゼロにしたい

公証人が法律の専門家として内容・形式を厳格にチェックしてくれる。

自分で書くのが大変、字を書くのが苦手

自筆証書遺言は全文手書きが必須。パソコン作成は不可。

費用をかけても安全性を最優先したい

紛失リスクが皆無で、検認も不要。確実に遺言を実行できる。

家族に安心を届けるために〜相続トラブル防止のコツ
不動産売却を遺言書に明記しておけば、トラブル防止や納税資金の確保に役立ちますが、同時に遺言内容を家族に共有することも重要です。

以下、相続トラブルを防ぐためのちょっとしたコツを紹介します。

コツ1:遺言書の存在と方針を家族に伝えておく
「自筆証書遺言書保管制度を利用している」「自分の死後は不動産を売却する方針」と最低限は伝えておく。

内容の細部までは公開しなくても、「なぜそのようにしたいのか」を家族が理解していれば、後々の争いを回避しやすい。

コツ2:エンディングノートや手紙で思いを補足する
遺言書は法的に有効な文書である一方、想いを綴るには形式が厳格すぎる面も。

エンディングノートや手紙などで「売却する理由」「遺産の分け方の意図」を書き残せば、相続人が納得しやすい。

ただし、法的効力があるのは遺言書本体のみなので注意。

コツ3:早めに専門家に相談する
不動産売却を視野に入れた遺言は、登記情報や固定資産税評価額など不動産固有の要素が絡むため、専門知識が求められます。

弁護士、司法書士、税理士、不動産会社など、各領域の専門家の意見を取り入れながら進めると安心です。

「この土地は将来値下がりしそう」「この建物は老朽化が進んでいる」など、不動産の資産価値や売却タイミングに関するアドバイスは不動産会社が得意とする分野でもあります。

自筆証書遺言で不動産売却を指定したい方へ〜当社独自のサポート体制
私たち「株式会社おもいで不動産」では、不動産売却のご相談から相続手続きのサポートまで、幅広く対応しております。

自筆証書遺言で「不動産売却する旨」を指定したい場合、その不動産の適正な売却価格や、税金面のシミュレーションなど、総合的なアドバイスが必要になります。

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LINEオープンチャット「不動産売却相談室」の運営

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他の利用者の質問や悩みも閲覧でき、気軽に情報収集が可能。

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不動産の概算査定を素早くチェックできるAIシステムを採用。

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当社は福岡市博多区に拠点を置いていますが、オンラインでのやり取りやAI査定システムの活用により、全国からの売却依頼を受付可能。

「近くに信頼できる不動産会社がない」「忙しくて店舗に行く時間がない」という方でもスムーズにご相談いただけます。

まとめ自筆証書遺言書保管制度を活用し、不動産売却を円満に実現しよう
自筆証書遺言は費用が安く、手軽に作成できる一方、紛失・改ざんリスクや検認が必要などのデメリットがありました。

しかし、自筆証書遺言書保管制度を活用すれば、法務局が保管し、検認が不要になるため、安全性とスムーズさを両立できます。

不動産の相続は「売却して現金化したい」というニーズが高く、相続税・分割トラブルの回避にもつながります。

遺言書で不動産売却を指定する際は、不動産情報の正確な記載、遺言執行者の指定、売却代金の分配方法の明確化などがポイント。

税金や相続手続きの注意点も押さえつつ、早めに専門家や不動産会社に相談することで、トラブルのない円満相続が実現しやすくなります。

「自筆証書遺言+自筆証書遺言書保管制度」で不動産を相続する方のサポートも、当社は全力で行っております。

相続した不動産に対して「将来的に売却を検討している」「遺言書を書く段階で売却方針を決めておきたい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

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以上が、本記事のすべてです。最後までお読みいただきありがとうございました。

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丁寧かつ分かりやすくサポートさせていただきます。

不動産売却の初心者の方にも、安心してご利用いただける体制を整えてお待ちしております。