こんな不安を抱えていませんか?

こんな不安を抱えていませんか?

「家を解体して更地にしたら、固定資産税が上がるって本当?」

「どうして建物がなくなるのに税金が高くなるの?」

「解体したほうが売れやすいのか、それとも残しておくべき?」

「そもそも更地と古家付き土地、どちらで売るのがお得なの?」

築年数が古い家を売る際、「建物を解体して更地にするべきか?」と悩む方は非常に多いです。

しかし、不動産会社から「解体すると固定資産税が上がるかもしれないですよ」と言われると、余計に慎重になりますよね。

実は、建物を解体すると住宅用地の特例がなくなることで、土地の固定資産税が数倍に跳ね上がる可能性があります。

いざ売却しようとしても、思わぬ税負担が増えると本末転倒です。

この記事では、不動産売却において建物を解体すると固定資産税が上がる理由とその対策を、具体的な数字を交えながら徹底解説します。

売却前に知っておけば、解体タイミングを誤ったり、無駄な出費や税負担に悩まされたりするリスクを避けられますので、ぜひ最後までお読みください。

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1. 建物を解体すると固定資産税が上がる理由
1-1. 固定資産税の仕組みと住宅用地の特例
まず、固定資産税の基本的な仕組みを押さえておきましょう。

固定資産税は土地と建物それぞれにかかる地方税で、市町村が課税主体となります。計算式は以下のとおりです。

土地の固定資産税 = 土地の評価額 × 1.4%標準税率

建物の固定資産税 = 建物の評価額 × 1.4%標準税率

しかし、住宅が建っている土地の場合、「住宅用地の特例」という優遇措置が適用されます。

これにより、評価額の課税標準が小さく抑えられ、実質的に税金が大幅に減額されるのが特徴です。

小規模住宅用地200m2以下 → 課税標準が1/6になる

一般住宅用地200m2超 → 課税標準が1/3になる

たとえば、評価額2,000万円の小規模住宅用地であれば「2,000万円 × 1.4% × 1/6=約4.7万円」と、かなり安い税額が算出されます。

1-2. 解体で住宅用地の特例がなくなる
この「住宅用地の特例」は、あくまで"家屋が建っている"土地に対して適用されます。

建物を取り壊し、更地になった途端に特例は適用外。

結果、土地の固定資産税は先ほどの軽減措置が**1/3や1/6から一気にゼロ解除**になります。

解体後の更地 → 特例なし = 土地評価額 × 1.4% がそのまま課税対象

先ほどの例をそのまま適用すると、2,000万円の評価額に対して:

解体後:2,000万円 × 1.4% = 28万円

解体前に比べ、約6倍もの固定資産税になってしまう計算です。

「古い家を取り壊して更地にしたら、固定資産税がかえって上がった...」というのは、まさしくこの住宅用地特例が解除されたことに原因があります。

1-3. なぜ多くの人が気づかないまま解体してしまうのか
売り手からすると、古い建物があると「見た目が悪くて売れづらい」「築年数が不明な場合もあって買い手がつかない」といった不安を抱えるものです。

そのため、先に解体して整地したほうが早く売れるのでは?と思う方が多いのですが、その裏には以下の見落としがあるケースが多いです。

固定資産税の軽減措置があること自体を知らない

解体費用と税負担がかさむリスクを想定していない

解体後の不動産活用売却までの期間を見通せていない

解体費用は数十万円~数百万円になることも珍しくありません。

さらに解体後に買い手が見つからず長期化した場合、固定資産税の負担も跳ね上がるため、「売るどころかコストだけがかさんでしまった...」という事態に陥りがちなのです。

2. 解体前後でどのくらい固定資産税が変わる?【具体例で比較】
実際にどのくらい税額が変わるのか、もう少し具体的に見ていきましょう。

先ほどの例に少し数字を加えてシュミレーションします。

2-1. 小規模住宅用地の場合200m2以下
土地評価額:2,000万円

特例適用1/6前の税率:1.4%標準税率

解体前:住宅あり特例適用

固定資産税 = 2,000万円 × 1.4% × 1/6 = 28万円 ÷ 6 = 約4.7万円

解体後:更地

固定資産税 = 2,000万円 × 1.4% = 28万円

→ 約6倍に上がる計算です。

2-2. 一般住宅用地の場合200m2超
面積が大きい一般住宅用地1/3軽減の場合を想定します。

土地評価額:3,000万円

特例適用1/3前の税率:1.4%

解体前:住宅あり特例適用

固定資産税 = 3,000万円 × 1.4% × 1/3 = 42万円 ÷ 3 = 14万円

解体後:更地

固定資産税 = 3,000万円 × 1.4% = 42万円

→ 約3倍に上がります。

金額としても数十万円規模で差が出るため、長期的に所有するならかなり重い負担になります。

解体のタイミングを誤ると、想定以上の出費を強いられる結果となるでしょう。

3. 建物を解体するメリット・デメリット
建物の解体には「固定資産税が上がる」デメリットだけでなく、早期売却や土地活用の自由度が増すといったメリットもあります。

ここではメリットとデメリットを整理しつつ、具体的なポイントを解説します。

3-1. 建物を解体するメリット
売れやすくなる可能性が高い
古い家があると見た目の印象が悪く、買い手がリフォーム費用を懸念するケースがあります。

更地にしておけば、買主は自由に建物プランを設計できるので、購買意欲が高まりやすいです。

建物の老朽化リスクを引き継がずに済む
築年数の古い家屋だと、雨漏りや耐震性の問題などが潜んでいるケースも多く、契約不適合責任旧:瑕疵担保責任のリスクもゼロではありません。

更地なら建物に対する責任や補修負担がなくなるため、売り手としてはリスクを軽減できます。

土地の活用方法が増える
もし売却が長引いてしまっても、更地であれば駐車場経営など、さまざまな用途で活用が検討しやすいです。

とはいえ、これは後述する「固定資産税が大幅に上がる」点との比較が必要になります。

3-2. 建物を解体するデメリット
固定資産税が上がる
先述のとおり、住宅用地の特例が適用されなくなるため、税額が3倍~6倍に跳ね上がるリスクがあります。

売却がすぐに決まらない限り、この負担を延々と支払う必要があります。

解体費用が発生する
解体費用は構造や延床面積によって大きく異なります。一般的には、

木造住宅:100万~200万円

RC造・鉄骨造:300万~500万円
程度は想定しておきたいところ。地中埋設物があれば、追加費用も発生します。

買い手の希望に合わない可能性もある
"買主がリノベーション前提で格安の古家を探していた"ケースなどでは、解体済みの更地よりも、古家付きのほうが好まれることもあります。

せっかくお金をかけて解体したのに、「そのままの状態のほうがよかった」と言われる残念なパターンもあり得ます。


4. 固定資産税の負担を抑えるための解体のタイミングと対策
「固定資産税が何倍にもなるなら、解体しないほうがいいのか?」と思われるかもしれません。

しかし一方で、解体したほうが買主にとって魅力的に映るケースもあります。

ここでは主に固定資産税の負担を抑えながら、スムーズに売却を行うための対策を詳しく見ていきましょう。

4-1. 売却が決まってから解体する
もっとも代表的でリスクが低い選択肢が、「買主が決まってから解体する」方法です。

解体費用は売主が負担する場合が多いですが、買主と交渉して負担割合を相談することも可能です。

古家付きで売り出すメリット

売り出し期間中は住宅用地の特例が継続

買主が「リノベーションして使いたい」と考える可能性を残せる

買主が決まってから解体すれば、長期的に固定資産税を高く支払うリスクがない

売主としては、「古家付き土地」として売り出し、買主のニーズを確かめたうえで解体を実施するのが無駄のない進め方になります。

4-2. 年度のタイミングを意識する
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。

1月2日に売却が完了しても、その年の1月1日時点で所有者だった人が1年分の税金を支払う形が一般的です買主と日割り精算するケースも多いですが。

ポイント

1月1日以前に解体してしまうと、翌年度の固定資産税から特例が解除されてしまう

年度内に売却ができそうなタイミングなら、解体時期を年末ぎりぎりに合わせるのも一案

売却のめどが立ちやすい時期に、できるだけ解体のタイミングを合わせることで、高い固定資産税を払う年度を最小限に抑えられる可能性があります。

4-3. 更地にするなら早期売却 or 有効活用
どうしても更地で売りたい、あるいは更地のほうが早く売れる見込みが高いなどの理由がある場合は、売却期間をできるだけ短くする工夫が重要です。

解体費用も税負担もかさんでしまう前に、短期勝負で決めきるイメージです。

短期勝負のコツ

適切な売り出し価格設定:相場より高すぎる価格は長期化のリスク大

売却力の高い不動産会社を選ぶ:広告力や集客力、専門知識がある業者に依頼

売却前の周辺調査・需要把握:エリア特性を理解した上で売り出し戦略を練る

また、売却活動が長引いてしまう場合には、駐車場経営やトランクルーム用地など、更地を一時的に有効活用する方法も検討できます。

使用収益があれば、固定資産税負担をある程度カバーできるからです。

5. 解体の費用や税負担以外に押さえておきたいポイント
固定資産税以外にも、不動産の解体や売却には様々な費用や手続きが絡んできます。

税金面だけでなく、トータルコストと手続きの流れを把握しておきましょう。

5-1. 解体費用の内訳と追加費用のリスク
解体費用の主な内訳としては以下のとおりです。

建物解体費:構造によって大きく異なる

廃棄物処理費:アスベストや産業廃棄物などが含まれる場合は高額になりやすい

地中埋設物撤去費:古い建物の基礎や浄化槽、廃材が埋まっている可能性も

見積もりより安く済むケースは稀で、たいていは追加費用が発生するリスクがあります。

複数の解体業者から見積もりを取り、説明内容や工事実績、口コミなどをしっかり比較することが大切です。

5-2. 売却にともなう譲渡所得税・住民税について
不動産を売却すると、売却益譲渡所得が発生した場合に「譲渡所得税所得税・住民税」が課税されます。

保有期間によって税率が変わる点や、マイホーム売却時の特例がある点など、注意すべきポイントが多いです。

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 + 諸経費

保有期間5年超なら長期譲渡所得:税率所得税+住民税が約20%

保有期間5年以下なら短期譲渡所得:税率所得税+住民税が約39%

居住用財産3000万円控除や特定居住用財産の買換え特例なども活用できる可能性あり

詳細については国税庁公式ホームページや税理士に相談し、自分がどのくらいの譲渡所得税を負担することになるのかを事前に試算しておくと安心です。

5-3. 契約不適合責任と告知義務について
古家付きで売る場合、売主には「契約不適合責任」が課せられる可能性があります。

2020年施行の民法改正により、買主が購入後に物件の不具合を発見した場合、売主は補償や修繕などの義務を負うことがあるのです。

告知すべき事項:雨漏り、シロアリ被害、土壌汚染、増改築履歴など

免責特約を付けられるか:売買契約で免責を設定することもあるが、故意の隠蔽や重大な瑕疵は免責対象外

もし古家付きで売却するなら、「現状有姿」であることや既存不具合の有無をしっかりと伝え、トラブルを未然に防ぎましょう。

解体してしまえばこうしたリスクは原則なくなりますが、固定資産税負担との兼ね合いを考慮したいところです。


6. 建物を解体するかどうかの判断ポイント
固定資産税の観点から見ると、「解体しないほうが税金面で得をする」パターンが多いように見えます。

しかし、不動産売却においては税金だけでなく市場ニーズや売却戦略が極めて重要です。

6-1. 不動産市場のニーズを把握する
地域によっては、古家でも良いから価格を抑えて購入したいというニーズが根強い場合もあります。

一方、宅地開発が進み、新築需要が高いエリアでは解体済みの更地のほうが明らかに売れやすいことも。

不動産会社に査定を依頼し、そのエリアの需要動向や売却事例を詳しくヒアリングすることで、より正確な判断ができるようになります。

6-2. 解体費用と売却価格の差額を試算する
解体費用と固定資産税上昇を天秤にかけても、解体することで大幅に売却価格が上がるのであれば解体を選んだほうが結果的に得になることもあります。たとえば、

解体することで売却価格がプラス500万円程度見込める

解体費用が200万円で、固定資産税上昇リスクもほぼカバー可能
といったシミュレーションが成り立つなら、むしろ積極的に解体するほうがメリットが高いと考えられます。

6-3. 購入希望者との相談
売却活動を始めてみると、実際の購入希望者から「解体費用はそちらで負担してほしい」「現状のままでいいので値下げしてほしい」といった具体的な打診が出てきます。

こうした生の声をもとに判断を下すことができるので、やみくもに解体する前に一度"古家付き"で売り出してみるのも一つの手です。

7. よくある質問:解体と固定資産税にまつわるQ&A
ここからは、解体と固定資産税にまつわるよくある疑問をQ&A形式でまとめてみました。

Q1. 解体後に固定資産税が高くなるのはいつから?
A. 原則、毎年1月1日時点での状況が翌年度分の固定資産税に反映されます。

年末年始をまたいで解体を行う場合は、「いつ解体工事を完了するか」で翌年度の固定資産税が大きく変わるので注意が必要です。

Q2. 古家付きのまま売ると売れづらくなりませんか?
A. 一概には言えません。

エリアや建物の状態、買主のニーズ次第です。

築古の家屋を探して自分好みにリノベーションするのが流行している地域もありますので、まずは不動産会社に査定を依頼してみましょう。

Q3. 解体費用と固定資産税、どちらの負担が大きい?
A. 建物規模や構造によりますが、解体費用が数百万単位になることは珍しくありません。

一方、固定資産税のアップは年間ベースで数万円~数十万円程度です。短期で売れれば問題ないですが、売却まで数年単位でかかる場合は大きな負担になります。

両者を試算して比較検討することが大切です。

Q4. 更地にしたほうが早期売却できると聞きましたが本当ですか?
A. 物件特性やエリアの需要によります。

更地にすることで印象が良くなり、新築を考えている買主にはアピールしやすいというメリットはあります。

しかし、買主がリフォームやリノベーションを前提にしている場合は、古家付きのほうが好都合になることもあるので、一概に"更地=早期売却"とは言えません。

8. まとめ:解体する前に固定資産税負担と売却戦略をしっかり検討しよう
建物を解体すると住宅用地の特例がなくなり、固定資産税が大幅アップする可能性が高い。

具体的には3倍~6倍もの増税リスクがあり、年度をまたげばさらに負担が続く。

解体費用数十万~数百万円とのトータルコストを考慮すると、焦って解体するのは危険。

一番のおすすめは「買主が決まってから解体」する方法。古家付きのまま売り出し、ニーズを見極めてから解体すれば、固定資産税と解体費の無駄を最小限に抑えられる。

エリアの需要次第では更地のほうが高値で売れたり、早期売却できたりするケースもあるため、一概に解体が悪いとも言い切れない。

税金面での疑問点は国税庁公式サイトや税理士に相談し、制度を最大限活用できるようにする。

家の解体や不動産売却には、固定資産税の話だけでなく、譲渡所得税、住民税、さらに解体費やメンテナンス費など、多角的に検討すべき要素がたくさんあります。

「古家付きのまま売るか、更地にして売るか」について迷っている方は、まずは信頼できる不動産会社や税理士に相談し、しっかりとシミュレーションを行いましょう。

9. 不動産売却のご相談は「株式会社おもいで不動産」へ!
ここまで解体による固定資産税アップの理由や対策について解説してきましたが、「実際、うちの物件は解体したほうが高く売れる?」「いや、残したままのほうが買主が見つかるのか?」など、具体的な疑問が多々あるかと思います。

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おわりに
不動産売却は、解体の有無やタイミングを誤るだけで数十万~数百万円もの差が生まれる可能性があります。

特に「固定資産税の特例がなくなる」という点は見落とされがちで、解体後に初めて"税金が想像以上に跳ね上がった"と気づく方も少なくありません。

しかし、事前に正しい知識と戦略を持っていれば、余計なコストや時間をかけずにスムーズな売却が可能です。

「株式会社おもいで不動産」では、独自のAI査定やオンライン勉強会、LINEオープンチャットなどの幅広いサービスを活用しながら、皆さまの不動産売却を全力でサポートいたします。

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最後までお読みいただきありがとうございました。

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