こんなお悩みを抱えていませんか?
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こんなお悩みを抱えていませんか?
「不動産を売却したいけど、仲介会社の"片手仲介"や"両手仲介"ってどういう意味だろう?」
「大手不動産会社に任せれば安心って聞くけど、本当なの?」
「高く早く売るためには、どの仲介方法がいいの?」
「そもそも、囲い込みなんてことがあるのを初めて知った...防ぐにはどうすれば?」
不動産を売却する際、仲介を依頼する不動産会社の"方針"や"仕組み"を意外と知らないまま契約してしまうケースは珍しくありません。
実は、売却活動のやり方によって 売却価格 や 売却期間 に大きな差が出ることもあるのです。
特に「片手仲介」「両手仲介」は、不動産会社の利益形態に直結するため、どちらを選ぶかで 売主の利益 に大きく影響を与えかねません。
本記事では、売却初心者の方でも分かりやすいように、片手仲介・両手仲介の仕組みやそれぞれのメリット・デメリット、囲い込みリスクの対策、さらに どちらの仲介方法が売主に有利なのか を徹底解説いたします。
最後までお読みいただくことで、「自分に合った売却方法」を検討するヒントになるはずです。
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1.不動産売却の片手仲介・両手仲介とは?仕組みをやさしく解説
不動産仲介の世界では、片手仲介 と 両手仲介 という2つの言葉が存在します。
これらは、不動産会社が仲介手数料をどのように受け取るかによって名称が変わります。まずは、その基礎知識から押さえておきましょう。
1-1.片手仲介の基本的なイメージ
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片手仲介 とは、売主側の不動産会社と買主側の不動産会社が 別々 であるケースを指します。
売主が依頼した不動産会社は "売主の代理" として動く
買主は別の不動産会社から物件の紹介を受け、 "買主の代理" として契約を進める
このとき、
売主側の不動産会社 は「売主」から仲介手数料を受け取り
買主側の不動産会社 は「買主」から仲介手数料を受け取る
という形になり、それぞれに 仲介手数料が発生する片手 状態です。
▸ 片手仲介のメリット
不動産情報が市場に広く出回りやすい
→ 売主側の不動産会社は他社とも情報を共有するため、さまざまな買主候補の目に留まりやすい。
競合買主候補・不動産会社が増えることで価格が上がりやすい傾向
→ 複数の買主が興味を持つと、自然と交渉が活発になりやすい。
売主側のエージェントとして動きやすい
→ 相手側の不動産会社が買主の利益を優先する一方、売主側は売主の利益を最優先できる。
▸ 片手仲介のデメリット
売主側の不動産会社の仲介手数料が片側分しか得られない
→ 不動産会社によっては「両手仲介の方が儲かるので、片手仲介には本気を出さない」可能性がある。
不動産会社の活動量がまばらになるリスク
→ 大手不動産会社の場合、両手仲介できそうな物件を優先するケースもあり得る。
1-2.両手仲介の基本的なイメージ
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両手仲介 は、売主と買主の仲介を 1社 の不動産会社が同時に行うケースです。
売主の仲介= 売主からの手数料
買主の仲介= 買主からの手数料
両方を1社が行うため、仲介手数料を2重に受け取れる両手 のが最大の特徴です。
▸ 両手仲介のメリット
やり取りが1社で完結するため、意思疎通がスムーズ
→ 物件の詳細や条件交渉など、担当者が同じなので情報伝達が早い場合がある。
既に自社の買主リスト顧客名簿を多数持っている会社であれば、早期成約が期待できる
→ 「すぐに買いたい」という買主が見つかれば、とんとん拍子で売買契約まで進む可能性。
▸ 両手仲介のデメリット
売主と買主、両方の利益を考慮しなければならない
→ "どちらか" の利益を優先するのは難しく、売主希望価格より低い金額で妥協しやすいケースもある。
他の不動産会社に情報を出さない "囲い込み" が発生しやすい
→ 自社だけで成約させたいがあまり、外部に情報を流さないリスク。結果として売主が不利になることがある。
複数の買主が比較検討しづらく、価格の競り上がりが期待しづらい
→ 他社からの買主が参入できないまたは参入しにくいため、適正価格を知る機会を逃すことも。
2.片手仲介と両手仲介はどちらが有利?売主目線で徹底比較
結論を先に言うと、「とにかく高く売りたい」「不動産価格をできるだけ上げたい」という 売主重視の考え方 なら、一般的には 片手仲介 のほうが有利と言われる傾向があります。
逆に「とにかく早く売りたい」「買主をすぐに見つけたい」という場合は 両手仲介 も検討材料になるでしょう。
以下の比較表はあくまで一般的な傾向ですが、売主にとって重要となる 価格交渉・売却スピード・価格上昇の期待度 を中心にまとめてみました。
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3.両手仲介に潜む「囲い込み」のリスクを知る
両手仲介の最大の問題点と言っても過言ではないのが、"囲い込み" と呼ばれる行為です。
これは売主にとって大きなデメリットとなる可能性が高いため、しっかり把握しておきましょう。
3-1.囲い込みとは?
「囲い込み」とは、不動産会社が自社のみで両手仲介を成立させるべく、他社に物件情報を開示しない・もしくは誤った情報を伝える 行為を指します。
たとえば、他社が物件紹介を依頼してきた際に、
「その物件は売主がまだ売り出し許可を出していない」
「もう内見の予約がいっぱいで案内できない」
と 意図的に買主候補を遠ざけてしまう ようなケースです。
▸ 囲い込みで起こりうるデメリット
買主候補が絞られてしまうため、価格競争が起こらない
→ 本来もっと高く売れたかもしれないのに、適正価格より低く売却されるリスクが高まる。
売却期間が長期化する可能性
→ 自社の買主が見つかるまで他社には回さないため、売却活動が停滞しやすい。
売主は正確な市場状況を把握しづらい
→ 「本当は他の買主も興味を持っているのに、連絡がない」と報告される場合もあり、売主が事実を知らないまま価格を下げてしまうリスク。
3-2.囲い込みを防ぐ方法
売主としては、「不動産会社の言うことを信じるしかない...」と思いがちですが、以下のような対策で囲い込みを防止することが期待できます。
レインズREINSの登録状況を確認する
→ 契約形態専任媒介・専属専任媒介の場合はレインズ登録が義務付けられているため、登録証明書をもらうようにしましょう。
定期的に売却活動の報告を受ける
→ 「他社からの問い合わせはあったか?」「反響がどのくらいあるのか?」など具体的に尋ねる。
複数社の査定を受け、比較検討する
→ 一社に丸投げせず、初期段階で複数の不動産会社のプランや対応を確認する。
不動産会社に「囲い込みしない方針」を明示してもらう
→ 面談時に「当社では他社への物件情報開示を積極的に行っています」などの姿勢を確認する。
4.片手仲介を選ぶときに知っておきたい4つのチェックポイント
「高く売りたい」「不利な囲い込みは避けたい」という方は、基本的に 片手仲介を希望する不動産会社 に依頼するのがおすすめです。
ただし、片手仲介でも しっかり活動してくれる会社 を選ばないと意味がありません。
そこで、依頼する不動産会社を見極める際に押さえるべきポイントを4つ解説します。
4-1.媒介契約の種類を理解し、レインズ登録を確認する
不動産売却の仲介契約には主に3種類あります。
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、レインズへの登録が義務付け られています。
もし不動産会社が囲い込みを狙っているようであれば、レインズに登録しても「他社からの問い合わせがあっても案内できない」などの言い訳をすることがあります。そこで、
レインズ登録が済んでいるかどうか
レインズ登録証明書 を発行してもらえるかどうか
を必ず確認し、登録番号や登録日などをチェックしてください。
登録証明書を出してくれない場合は要注意です。
4-2.売却活動の具体的な内容と報告方法を聞く
片手仲介を成功させるには、売却活動を精力的に行ってくれる会社 であることが大前提です。
以下のような質問をぶつけてみて、具体的な回答が得られるかどうかを確認しましょう。
インターネット広告はどのように掲載するのか?不動産ポータルサイト・自社サイトなど
チラシ配布はするのか?どのエリアまで配布するのか?
オープンハウスや内覧会などは実施するか?
他社への物件情報共有は具体的にどのように行うのか?
売却活動の報告頻度は?週1回・月2回など
報告内容も、「問い合わせが0件だった」「内覧希望が3件あった」という数字レベルで具体的に伝えてくれる会社が望ましいです。
4-3.過去の売却実績や顧客満足度をチェック
いくら「片手仲介で高く売ります」と言われても、実際に成果を出しているか は別の話です。
次の点を確認しておくと、会社の本気度やスキルをある程度推測できます。
過去の売却成功事例の数
→ 「似たような物件がどのくらいの価格で、どれくらいの期間で売れたか」などの例を教えてもらう
担当エージェントの経歴や得意分野
→ ベテランか新米か?戸建てが得意かマンションが得意か?
口コミや評判
→ ネット上の口コミや知人からの評判も一つの参考になるただし誇張やデマもあるため要注意
4-4.囲い込みしない方針を明言しているかどうか
片手仲介を前提に動いてくれる会社でも、実際には「両手仲介の方が利益が高い」と判断すると、こっそり囲い込みに走るリスクがゼロとは言い切れません。
そのため、明確に「囲い込みしない」と約束できるかどうか は大切なポイントです。
「両手仲介はしない方針」という意味ではなく、"他社とも積極的に情報共有する" という意味
契約段階でその方針を書面に落とし込むなど、口約束だけにしない
レインズ登録の確認や定期報告の習慣化を契約時に明示してもらう
5.片手仲介・両手仲介以外で押さえておきたい不動産売却の基礎知識
不動産売却を検討するとき、多くの方は「仲介」による売却を選びますが、仲介以外にもいくつか選択肢があります。
また、売却にともなって気をつけたい税金などの基本知識も押さえておきましょう。
5-1.仲介以外の売却方法:不動産会社による買取
仲介 以外の売却方法の代表的なものに、不動産会社による直接買取 という仕組みがあります。
仲介 → 買主を探してから売却手続きを行う
買取 → 不動産会社が直接買い取ってくれるので買主を探す必要がない
▸ 買取のメリット
成約までのスピードが速い
内覧やオープンハウスなどを何度も行う必要がない
瑕疵担保責任が免除されやすいケースもある事前に不動産会社がリフォーム前提で買う場合など
▸ 買取のデメリット
市場価格より 安く 買取価格が設定される傾向
不動産会社が転売益を得ることを前提にしているため、相場より 2割~3割 低い金額になることが多い
「早く現金化したい」「建物が古く、リフォーム費用をかけたくない」という場合には買取も選択肢となりますが、「できるだけ高く売りたい」という希望があるなら 仲介売却 のほうが相性はいいでしょう。
5-2.売却にともなう税金と国税庁の公式情報
不動産を売却すると、場合によっては 譲渡所得税いわゆる譲渡所得にかかる所得税・住民税 や 印紙税 などがかかります。
とくに、売却で利益譲渡益が出た場合は注意が必要です。
譲渡所得税
物件を売却して得た利益譲渡益に対して課税
所有期間や売却金額によって税率が変わる
詳細は国税庁公式サイトで最新情報を確認
印紙税
売買契約書を作成するときにかかる税金
契約金額によって税額が異なる
このように、不動産売却には様々な税金が絡みます。
「譲渡所得の特別控除」「居住用財産を売った場合の3000万円特別控除」などの特例も存在しますので、気になる方は国税庁の公式サイトや税理士に相談のうえ、最新情報を入手するようにしてください。
税金と法律おもいで不動産【不動産売却のプロ】毎日朝7時更新。note
不動産売却では様々な税金が発生したり法律を遵守しないといけません。 税金は控除などがあり、理解することで手残りが大きく変
note.com
5-3.売却スケジュールと資金計画も重要
片手仲介・両手仲介の選択に限らず、不動産売却には以下のようなステップとスケジュール管理が必要です。
情報収集・相場チェック
周辺相場の確認
複数の不動産会社に査定を依頼
不動産会社を選定し、媒介契約を締結
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のいずれか
売却活動スタート
レインズ登録、ポータルサイト掲載、チラシ配布など
買主との交渉・契約
価格交渉、諸条件の調整
決済・引き渡し
ローン残債の精算、引っ越し費用の準備
特に、買い替えを伴う売却の場合は、売却金がいつ確定するか によって次の住居の購入計画や住宅ローン手続きに影響が出ます。
仲介方法の選択だけでなく、 資金計画とスケジュール の見通しをしっかり立てることが大切です。
6.片手仲介・両手仲介で失敗しないための実践的チェックリスト
ここまでの内容を踏まえ、仲介方法の選択で失敗を避けるために、売主が意識すべきチェックリスト をまとめました。
不動産売却の初心者でも、下記を押さえれば大きなトラブルを回避しやすくなります。
複数の不動産会社に査定依頼して比較する
提示価格だけでなく、売却戦略や活動内容にも注目。
レインズ登録の有無・時期をきちんと確認する
レインズ登録証明書を発行してもらう。
定期的な売却活動報告の頻度と内容を取り決める
メールや電話、書面など形式も含めて合意する。
「囲い込みはしない」方針を明文化してもらう
口頭での説明だけでなく、契約書に特記事項として書き込むと安心。
担当エージェントの得意分野や実績を確認する
担当者の経験値や実績数は大きな差になることが多い。
仲介手数料以外にかかる費用や税金も把握する
譲渡所得税や印紙税、抵当権抹消費用などをシミュレーションしておく。
7.まとめ:高く売りたいなら片手仲介が有利?信頼できる会社選びがカギ
片手仲介 → 売主と買主を別々の会社が担当するため、売主側の利益を最優先しやすい。
その結果、競合が増えて 価格が上がりやすい 可能性が高い。
両手仲介 → 1社で完結するため手続きがスムーズになる一方、囲い込みのリスク があり、売却価格が下がったり情報が十分に公開されなかったりする恐れがある。
「売却価格を重視したい」「安心できる形で複数の買主候補を集めたい」という方は、囲い込みのない片手仲介 を基本に検討するのがおすすめです。
ただし、実際には「両手仲介を積極的に狙わない会社」「囲い込みを絶対にしない方針」を掲げている不動産会社もあります。
契約前の打ち合わせや査定時に しっかりヒアリングと確認をしておく ことが大切です。
8.不動産売却でお悩みなら、まずはお気軽にご相談ください
この記事では、売主視点で不動産売却の仲介方法を中心に解説しました。
「片手仲介・両手仲介」の仕組みを理解し、適切な会社に依頼するだけでも、売却の成功率は大きく変わります。
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