未登記の建物とは?どんなリスクがあるのか?
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未登記の建物とは?どんなリスクがあるのか?
そもそも「未登記の建物」とは何なのか?
不動産を建築した際、本来は法務局で「建物表題登記」を行い、正式に建物の情報を登録登記する必要があります。
しかし、なんらかの理由で登記されないまま放置されている建物がある場合、それを一般的に「未登記の建物」と呼びます。
未登記の建物が生まれる主なケース
増築やリフォームをした際に、手続きを忘れてしまった
相続した家が古く、昔から登記されていなかった
農家の納屋や物置などで「登記しなくても問題ないだろう」と放置した
親の名義のままになっていて、相続登記や変更登記をしていない
登記がないからといって、建物として存在しないわけではありません。
建物自体は現地にあるため、売買をする際には当然買主に告知すべき事項となります。
特にローンを利用する買主にとっては、未登記部分があると金融機関の融資審査にも影響しやすいのが実情です。
未登記建物のままで売却するリスク
「未登記=違法」では必ずしもありませんが、不動産売却において未登記建物を残したままだと、いくつかのリスクが伴います。
買主が住宅ローンを組みにくい
金融機関は担保価値を正確に把握するため、登記情報を重視します。
未登記の増築部分がある場合、書類上の建物面積と実際の建物面積が一致しないため、審査が通りづらいことが多いです。
売却価格が下がる可能性がある
未登記建物は「法的に整っていない印象」を与えがちです。
買主側からするとリスクがある物件と見なされ、「登記されている建物」に比べて値引きを要求されるケースも珍しくありません。
契約トラブルになりやすい
売買契約後、未登記部分があることが判明すると、契約解除や追加費用を巡ったトラブルに発展する可能性もあります。
手続きに手間取って売却自体が長引くケースもあるため、事前の準備が非常に大切です。
未登記建物はそのまま売れるのか?解体すべきか?
未登記建物をそのまま売却すること自体は可能です。
法律的に絶対登記しなければ売れないわけではありません。
しかし、多くの場合は以下のいずれかの選択をとります。
未登記部分を登記して売却する
メリット:住宅ローン審査に通りやすくなる。売却価格の下落リスクが小さくなる。
デメリット:表題登記や確認申請に関する費用・時間がかかる。
未登記部分を解体して更地や元の状態に戻して売却する
メリット:買主のローン審査のハードルが下がる場合がある。物件全体の評価を「更地」として行いやすい。
デメリット:解体費用がかかる。住宅用地の特例が使えなくなることがあり、固定資産税が上がる可能性がある。
未登記物件としてそのまま売る
メリット:費用をかけずにそのまま売り出せる。
デメリット:買主が現金購入の場合などに限られることが多い。ローン審査で不利になりやすい。価格交渉で不利になる。
売却スピードを優先するのか、売却価格を優先するのか、あるいは解体費用・手間をかけずに現状で売ってしまいたいのか、状況に応じて方針は異なります。
まずは不動産会社へ相談し、物件特性や買主ニーズを踏まえて最適な方法を検討するのがおすすめです。
未登記の建物を解体するときの手続きと注意点
未登記建物を解体する際の大まかな流れ
登記状況の確認
法務局で登記簿謄本登記事項証明書を取得し、現況の建物と合っているかを確認する。
未登記部分がある場合は、そこがどのような構造や時期で増築されたのかを整理しておく。
解体業者の選定と見積もり取得
解体範囲や規模によって費用が大きく異なるため、複数社から見積もりを取り比較検討する。
解体費用は重機の使用環境・建物の構造・廃材の種類などで変わるため、よく説明を受けた上で決めるのがポイント。
解体工事の実施
着工前には近隣住民へのあいさつ回りや、廃材の処分方法の確認、騒音対策等をしっかり行う。
解体中に予想外の費用地中埋設物や地中梁の撤去などが発生することもあるため、事前に追加工事の可能性を確認しておく。
解体後の手続き建物滅失届・滅失登記
未登記建物の場合、法務局での「建物滅失登記」が原則不要なケースも多い。ただし、自治体への「建物除却届建物滅失届」は提出が必要となる場合がある。
居住していた建物を解体した場合などは、確定申告や自治体への書類確認も必要になることがあるので要注意。
解体時の具体的な注意点境界・近隣トラブル・建物滅失届など
1. 境界確認はしっかり行う
建物を解体する際、隣地との境界が曖昧だと工事に支障をきたすことがあります。
重機が入る位置や足場の設置範囲が境界を越えてしまうと、近隣トラブルに発展しかねません。
特に建物が敷地ギリギリに建っている場合は、事前に境界標の有無や筆界確認をしておくと安心です。
2. 解体費用の見積もりは複数比較
解体費用はピンキリで、建物の構造木造・鉄骨造・RC造などや敷地の形状、立地環境、廃材の種類によって大きく変動します。
見積もりの内訳を確認し、「どの工程にいくらかかるのか」を細かくチェックしましょう。
追加料金が発生しやすいポイントとしては、アスベスト含有建材の処理や地中埋設物の撤去、重機が搬入しづらい狭小地などが挙げられます。
3. 建物滅失届の提出を忘れない
一般的に、登記された建物を解体した場合は法務局で「建物滅失登記」を行う必要があります。
しかし、未登記建物の場合、そもそも建物の登記がないため、法務局への届出は不要なケースがほとんどです。
ただし、自治体への「建物除却届建物滅失届」は必要となる場合があるので注意しましょう。
未登記であっても建物が存在していれば、課税の対象として市町村が把握しているケースもあるからです。
工事完了後は自治体からの案内を確認し、必ず所定の手続きを踏みましょう。
解体業者と不動産会社への相談が不可欠
未登記建物の解体に関する判断は、不動産会社と連携しながら行うのがベストです。
解体による固定資産税の変化や、買主が住宅ローンを組めるかどうかなど、売却時に重要となる要素を総合的に見ながら解体のタイミングを決める必要があります。
また、解体費用は決して安くはないため、物件売却価格と解体費用のバランスも検討しましょう。
ときには未登記のまま現況渡しで売却したほうが、売り手にとってメリットが大きい場合もあります。
解体後の固定資産税が上がる?そのメカニズムと対策
住宅用地の特例が消えると税金負担が増える
多くの住宅用地は、居住用建物が建っていることで「住宅用地の特例」が適用されています。
具体的には、土地の固定資産税評価額が一定の面積まで1/6や1/3に軽減される仕組みです。
しかし、建物を解体して更地にすると、この特例が使えなくなるため、固定資産税および都市計画税が大きく上がる可能性があります。
住宅用地特例
小規模住宅用地200m2以下:評価額が1/6に
一般住宅用地200m2超:評価額が1/3に
これがなくなると、評価額がフルに計算されるため、最大6倍程度の固定資産税負担となるケースも珍しくありません。
解体時期を考慮してムダな税負担を回避
実際に固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課税される仕組みです※地方税法に基づく。
そのため、「いつ解体するか」「いつ売却して名義を移すか」が重要になってきます。
1月1日を過ぎてから解体する
→ その年の課税はまだ住宅用地特例が適用される場合が多い
年末ギリギリに解体すると
→ 翌年の1月1日時点では既に建物がないため、更地としての課税額が適用される
売却が決定している場合でも、解体時期を間違うと売却完了まで余計な固定資産税を負担してしまうことになります。
解体のベストタイミングは物件や売却計画によって異なるので、事前に不動産会社や税理士に相談しながら進めましょう。
なお、固定資産税に関する詳細や最新情報は居住地の自治体や総務省ホームページを確認することをおすすめします。
固定資産税以外の税金面の注意譲渡所得税・住民税など
不動産を売却すると、売却益譲渡所得が出た場合、譲渡所得税所得税・住民税が課されることがあります。
さらに、所有期間が10年を超えるかどうか、居住用財産の3,000万円特別控除の適用可否、相続で取得した場合の特例など、さまざまな要素が影響します。
譲渡所得の計算式
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
特例の適用例
居住用財産の3,000万円特別控除国税庁サイト参照
長期譲渡所得の軽減税率
相続した空き家の譲渡所得の特例条件あり
解体費用は「譲渡費用」に算入できる場合がありますが、建物が事業用なのか居住用なのか、解体後に売却した時期や目的などの条件によって扱いが異なるため、税理士や不動産会社に確認しておくのが無難です。
詳細は必ず国税庁の公式サイトを確認するか、専門家へ相談しましょう。
税金と法律おもいで不動産【不動産売却のプロ】毎日朝7時更新。note
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未登記建物の解体前にやるべき3つのポイント
1.不動産会社に相談して売却プランを明確化
まずは、「そもそも解体する必要があるのか?」を専門家に確認することが大切です。
不動産会社に相談することで、買主のローン利用の可否やどのような形で売り出すと最も市場価値が高いかがわかります。
登記をして売却したほうがいい場合
現状渡し未登記のままでも売却可能な場合
解体して更地売却が望ましい場合
物件の所在地や建物の築年数、周辺相場、買主のニーズなどによって最善策は異なるため、まずは客観的な査定をしてもらい、コストとリターンを比較しながら方針を決定しましょう。
2.住宅ローンの利用可否と買主のニーズを把握
買主が住宅ローンを利用する場合、未登記の増築部分や建物面積の相違は審査に大きく影響します。
金融機関によっては未登記部分の登記を求めたり、増改築の完了検査を確認したりするケースもあります。
どうしても住宅ローン審査に通らない → 解体して更地渡しにする・登記をして建物面積を一致させる
現金購入の買主が見つかる → 未登記のままでも売却可能だが、価格交渉で不利になる可能性も
買主にとって魅力的に映る物件かどうかを考えるには、不動産会社との打ち合わせが欠かせません。
ローンが使えない物件として扱われると買い手が限られ、結果的に売却が長引いてしまうこともあるからです。
3.解体と税金のタイミングを計画的に
前述のとおり、解体時期によって固定資産税や都市計画税の負担が変わります。
また、売却益が出る場合は譲渡所得税の節税策として解体費用が「譲渡費用」に認められるケースもありますが、これも状況に左右されます。
年末に解体するか、年明けに解体するか
売却契約を先に結んでから解体するか、解体してから売り出すか
不動産会社や税理士と相談し、「売却価格-解体費用-税金負担」が最も有利になるタイミングを見極めましょう。
ときには早めの解体が得策な場合もあれば、「ギリギリまで解体しないほうが得」という場合もあります。
未登記の建物をスムーズに売却するための具体策
ケース1.増築部分が未登記で建物全体として登記面積と乖離がある場合
対策:増築部分をあらためて登記し、ローン審査に対応できる建物にする
メリット:売却価格の下落リスクを抑えられる
デメリット:登記費用や、増築部分の確認申請が必要になるかもしれない
この場合、設計図面や工事記録、建築確認資料などをそろえ、法務局に申請します。
古い建物だと書類がない場合もありますが、現況調査を行い、専門家に依頼すれば登記することは可能です。
ケース2.建物の老朽化が激しく、解体して更地売却が望ましい場合
対策:先行して建物を解体し、土地のみとして売却する
メリット:買主が自分の好みの建物を建てられるため、需要が高い地域なら売りやすい
デメリット:固定資産税の住宅用地特例が消えるため、1月1日以降の税負担が増える可能性
老朽化が進んでいる場合、買主がリフォーム費用をかけるより更地のほうが良いと判断することが多いです。
解体費用はかかりますが、建物の管理リスク雨漏りや倒壊の心配などもなくなるため、売却活動はスムーズになるケースが多いでしょう。
ケース3.相続した古い建物が未登記のまま、売却も急いでいない場合
対策:未登記建物のまま「現況有姿渡し」で売り出す
メリット:費用をかけずに売却できる。買主が現金購入や建て替え目的であれば問題ない。
デメリット:値下げ交渉や売却期間の長期化が予想される。
売却を急いでおらず、買主が見つかるまで時間をかけても良い場合は現況渡しも一つの手段です。
特に土地の希少性が高いエリアや、自分で建物を建て替えたい人が集まるエリアでは、現況有姿での売却でもスムーズに成約できる可能性があります。
よくあるQ&A未登記建物の解体と売却に関する疑問
Q1. 解体後に建物がなくなるなら「滅失登記」は不要?
A. 未登記建物の場合、法務局での滅失登記は不要なケースが多いが、自治体への届出が必要
すでに登記されていない建物は法務局上では存在しない扱いです。
しかし、自治体の固定資産税台帳には建物が登録されている可能性が高いため、「建物除却届建物滅失届」を自治体に提出する手続きは必要となります。
これを怠ると、翌年度も固定資産税が課税され続けることがあるので要注意です。
Q2. 建物が未登記でも、住宅ローン審査が通る買主はいる?
A. ケースバイケースだが、未登記部分を含めてローン審査が通りづらいのは事実
金融機関は担保評価を厳密に行うため、登記情報と実際の建物を一致させることを求めます。
未登記の増改築部分があって建物面積に誤差がある場合や、違法性が疑われる場合は審査が厳しくなるのが一般的です。
ただし、買主がキャッシュで購入できる、または一部改築のみ登記すればOKという条件付で融資可能になるといった例外もあります。
Q3. 解体費用はどのくらいかかる?相場の目安を知りたい
A. 建物の規模や構造、地域によるが、木造30坪程度で100〜150万円が一つの目安
解体費用は建物の構造木造・鉄骨・RCなどや地域による処分費の違い、重機の搬入難易度によって変わります。
たとえば木造よりRC造のほうが解体費用が高くなり、都心部の狭小地や道路幅の制限があるエリアだとさらに割増になる傾向です。
アスベスト含有建材の処理が必要な場合は別途費用が高額になることもあります。解体費用は業者によって見積もりに差が出やすいので、最低でも2〜3社から見積もりを取って比較しましょう。
Q4. 解体費用を売却価格に上乗せできる?
A. 市場価格との兼ね合い次第。解体済みのほうが売りやすい地域もあるが、必ずしも解体費用を回収できるわけではない
売却価格は基本的に周辺の成約事例や相場をベースに決まります。
老朽化した建物が残っているよりは、更地にしたほうが売りやすい地域もありますが、解体費用をそのまま上乗せして売却できるとは限りません。
「解体済み」「更地渡し」のメリットを買主がどの程度評価するかで価格交渉に影響が出るため、不動産会社と相談の上で価格設定するのが賢明です。
Q5. 解体したあと、その土地を暫定的に使う方法はある?
A. 駐車場・資材置き場・家庭菜園などが一般的だが、用途によっては建築基準法や条例の制限を受ける
更地になった土地を売却せずに保有し続ける場合、簡易的に駐車場にしたり、自分で家庭菜園として利用したりするケースがあります。
ただし、賃貸駐車場や資材置き場として事業的に活用するときは、都市計画法や建築基準法、地域の条例などをチェックする必要があります。
また、利用形態によっては「雑種地」として扱われ、固定資産税の計算が異なる場合もあります。
詳しくは自治体や不動産会社に確認しましょう。
まとめ未登記の建物を適切に処理して売却を成功させよう
未登記の建物を解体する際には、解体前の登記確認・解体手続き・税金対策など、しっかりと準備と検討を重ねることが重要です。
未登記の建物をそのまま売却するのか、登記して売却するのか、解体して更地売却するのか
解体に伴う固定資産税の負担増や譲渡所得税の手続き
買主のローン審査に影響しないかどうか
これらを総合的に判断し、不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら進めることで、トラブルを避け、最適な売却方法を選ぶことができます。
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