こんな不安を抱えていませんか?

こんな不安を抱えていませんか?

「住宅ローンが残っていても不動産を売却できるの?」

「抵当権って何?どうして抹消しないと売れないの?」

「抵当権の抹消手続きって面倒なの?」

「ローンの支払いが苦しいけど、売却でどう解決できるの?」

不動産を売却する際、住宅ローンが絡むと必ず登場するのが「抵当権」の問題です。

「抵当権の存在」「住宅ローンの残債」「抹消手続きの流れ」など、初めて不動産売却をする方にとっては少しハードルが高く感じられるかもしれません。

そこで本記事では

「抵当権とは何か?売却にどう影響するのか」

「抵当権を抹消するための具体的な手順」

「ローンが残っていても売却を成功させる方法」

といったポイントを、初心者の方にもわかりやすく解説します。

さらに、意外と忘れがちな税金や費用、任意売却やつなぎ融資といったケース別の対処法まで丁寧にフォローしていきます。

私たち「株式会社おもいで不動産」は、匿名で気軽に相談できるLINEオープンチャットや、LINE限定のオンライン売却勉強会、自社独自のAI査定サイトを運営し、全国の皆さまから不動産売却のご相談をお受けしております。

本記事を通じて、抵当権についての正しい理解を深め、不動産売却をスムーズに進めるためのヒントをぜひつかんでください。

お問い合わせ方法はこちら

抵当権とは?なぜ不動産売却に関係するのか
● 抵当権の基本的な仕組み
まず、「抵当権」とは何かをしっかり押さえておきましょう。
抵当権とは、金融機関主に銀行から融資を受ける際に設定される担保権のことです。

たとえば住宅ローンを組む際、購入した不動産に抵当権を設定することになります。

これは、ローンの返済が滞った場合に金融機関がその不動産を競売にかけ、融資金を回収できるようにするための権利です。

ポイント

住宅ローンを借り入れると、ほぼ例外なく不動産に抵当権が設定される。

抵当権を設定すると、不動産の登記簿上にその情報が記載される。

● 不動産売却と抵当権の関係
売却時に抵当権が問題となるのは、「抵当権が設定された不動産は原則として売買が成立しにくい」ためです。

特に買主が住宅ローンを利用する場合は、買主自身が新たに抵当権を設定したい融資を受ける金融機関に担保提供したいので、既存の抵当権は抹消されていることが必要不可欠になります。

なぜ抵当権を抹消しないとダメなのか?

買主が融資を受けられない可能性がある
既に他の金融機関が抵当権をつけていると、新たな抵当権を設定できず、買主はローン審査に通らなくなるリスクが高まります。

不動産の所有権移転に支障が出る
取引後に万が一、売主がローン未返済で競売にかけられると、買主にとって大きなトラブルとなります。

したがって、正常な不動産取引では「抵当権なし」の状態で物件を引き渡すことが大前提です。

● 抵当権の有無を確認する方法
「自分の不動産に抵当権が残っているかどうか」を確かめるには、登記事項証明書登記簿謄本を法務局で取得します。

そこに抵当権設定の記載があれば、売却前に抹消手続きを考えなければなりません。

住宅ローンが残っている家は売却できるの?
「住宅ローンが残っている場合、そもそも売却できるの?」と不安に思う方は多いでしょう。

結論から言うと、住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です。

ただし、以下の条件のいずれかを満たして抵当権の抹消を行う必要があります。

● 1 売却代金で住宅ローンを完済する
売却価格がローン残高以上になれば、売却代金でローンを一括返済できるため、問題なく抵当権の抹消ができます。

このケースを「アンダーローン」と呼びます。

たとえば住宅ローン残高が2,000万円、売却価格が2,300万円の場合、その差額の300万円で引越し費用やその他諸経費に充当できる可能性があります。

● 2 自己資金で不足分を補ってローンを完済する
売却価格がローン残高を下回る場合、不足分を自己資金で補填して完済し、抵当権を抹消する方法です。

このケースを「オーバーローン」と呼びます。

不足金を自己資金で補えれば問題ありませんが、用意できない場合は「任意売却」など別の選択肢を検討せざるを得ない場合があります。

● 任意売却という選択肢
どうしても売却価格がローン残高を大幅に下回ってしまう場合、金融機関と調整して任意売却を行うことがあります。

任意売却では、不動産を市場価格に近い形で売り出し、売却後の代金でローンを少しでも回収し、残りの返済方法について金融機関と再協議する仕組みです。

競売よりも高く売れる可能性が高く、買主にとっても物件を相場に近い価格で購入できるメリットがあります。

ただし、金融機関の同意や手続きに時間がかかることも多いので、早めに専門家へ相談することが重要です。

抵当権を抹消する方法と手続きの流れ
不動産売却時に抵当権が残っている場合、最終的な決済や物件引き渡しのタイミングで「抵当権抹消登記」を行うことになります。

具体的な流れは次のとおりです。

● 1. ローン残高の確認
まずは金融機関に問い合わせ、現在の住宅ローン残高をしっかりと把握しましょう。

売却による手取り額がどの程度になるか、または自己資金で補えるかどうかを計算します。

ここで誤差があると後々の手続きに支障をきたすので、正確に確認しておくことが大切です。

● 2. 売買契約の締結
売却活動を進め、買主が見つかったら売買契約を締結します。

売買契約書には、「抵当権の抹消は売主の責任で行う」旨が明記されていることが一般的です。

引き渡しの際、買主からの売却代金を受け取り、同時に住宅ローンを完済し抵当権を抹消するという流れになります。

● 3. 抵当権抹消登記の手続き
住宅ローンを完済したら、金融機関から「抵当権抹消登記に必要な書類」を受け取ります。

その書類を用いて法務局で抹消登記をすることで、登記簿上の抵当権が消えます。

登録免許税や司法書士への報酬がかかりますが、抹消登記自体は難しい手続きではありません。

面倒な場合や、安心して任せたい場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権抹消登記に必要な代表的書類

抵当権抹消登記申請書

登記原因証明情報金融機関発行の書類

登記識別情報従来の登記済証に相当

金融機関からの委任状

手数料登録免許税

※上記書類はケースによって異なる場合がありますが、金融機関が案内してくれるため、基本的にはその通りに準備すればOKです。

● 4. 売却完了と物件引き渡し
抵当権の抹消登記が完了すると、買主へ物件を正式に引き渡します。

この時点で、登記簿上も抵当権がなくなっている状態です。

買主側としては「担保がついていない」状態の不動産を受け取ることになるため、住宅ローンをスムーズに利用できるわけです。

スムーズに売却するためのポイント
抵当権抹消の手続きを円滑に進め、トラブルなく不動産を売却するには、以下のポイントを押さえておくと安心です。

● 1 売却前にローン残高と相場価格をしっかり把握
不動産の売却計画を立てる前に、ローン残高と不動産の市場価格を正確に把握しましょう。

市場価格の調べ方

不動産会社に査定を依頼する複数社に依頼すると精度が上がる。

不動産会社独自のAI査定サイトなどを活用して簡易査定を行う。

売却価格がローン残高に届かないオーバーローンの場合、自己資金で補填できるか、または任意売却になるかを考える必要があります。

10秒で結果がわかるAI査定を試す

● 2 売却活動を早めにスタートする
売却活動には、広告掲載や内覧対応、買主との交渉など時間や手間がかかるものです。

特に転勤や住み替えなどで売却を急いでいる場合は、なるべく早い段階で市場に物件を出し、買主を探す必要があります。

抵当権抹消登記に必要な書類を金融機関から受け取るにも、手続きに時間がかかる場合があります。

早めに動くことで、不必要なバタバタを減らし、売却価格をより有利にできる可能性も高まります。

● 3 司法書士への依頼で手続きをスムーズに
抵当権抹消登記そのものは、自分で手続きすることも可能ですが、専門的な書類作成と法務局への申請が必要になります。

時間や労力を考えると、司法書士に依頼する方がスムーズです。

費用相場は1~3万円程度ですが、事務所や地域によって異なります。

売却契約のときに不動産会社が提携している司法書士を紹介してくれる場合も多いので、安心して任せやすいでしょう。

● 4 税金・諸費用の見落としに注意
不動産売却には、仲介手数料、譲渡所得税、住民税、印紙税、登録免許税など複数の費用がかかる場合があります。

抵当権抹消登記の登録免許税は比較的少額ですが、譲渡所得税・住民税物件の売却益に対して課税が高額になることもあります。

具体的な税率や軽減措置は人によって異なるため、国税庁の公式サイトなど、信頼できる情報源で確認してください。

特に売却益が大きい場合、確定申告を忘れるとペナルティがかかる可能性があります。

● 5 買い替え・住み替えの場合は「つなぎ融資」の検討も
現在の家を売りながら新居を購入する場合、売却代金が入る前に新居の支払いをしなければならないことがあります。

その際は、「つなぎ融資」という短期ローンの利用を検討することも可能です。

つなぎ融資を利用する場合は、金融機関の審査が必要。

金利や手数料が通常の住宅ローンより高い場合もあるので、総合的に検討しましょう。

抵当権抹消にかかる費用と依頼方法
● 抵当権抹消の費用内訳
登録免許税

抵当権1つにつき1,000円不動産1件ごとに1,000円など、数千円~数万円程度。

司法書士への報酬

目安は1~3万円程度。地域や依頼内容により変動。

● 自分で手続きする場合
金融機関から受け取った書類と登記申請書を法務局へ提出します。

書類の記載ミスや不備があると、補正を求められるため時間がかかることがあります。

余裕があれば挑戦してもいいですが、売却日や決済日がタイトな場合は安全策として専門家に依頼する方が多いです。

● 専門家に依頼するメリット
書類不備や手続きミスのリスクを減らせる。

短期間でスムーズに進められる。

不動産会社や金融機関との連携もスピーディーに進む。

ケース別:抵当権抹消と不動産売却のポイント
● 1. オーバーローンで資金不足の場合
不動産の売却価格がローン残高よりも低い状態を「オーバーローン」と呼びます。

自己資金で補填できれば問題ありませんが、資金不足の場合は以下の選択肢を検討します。

任意売却

金融機関の同意を得て、不動産を市場価格に近い形で売却する方法。

競売よりも高値で売れる可能性がある。

金融機関との調整や手続きに時間を要する。

買い替えローン

買い替え目的のローンで、旧住宅ローン残債分も含めて借り入れできる商品。

審査がやや厳しく、金利が高い場合が多い。

● 2. 住宅ローンを完済済みの場合
すでにローンを完済している場合でも「過去に設定した抵当権を抹消していなかった」ケースが存在します。

特に古い住宅ローンの場合、完済時に手続きを忘れていたり、金融機関からの書類を紛失していたりすることがあります。

この場合、金融機関に連絡して書類を再発行してもらう必要があります。

金融機関が合併や統廃合などで名称変更していることもあるため、少し時間がかかる可能性あり。

● 3. 離婚で財産分与する場合
夫婦共有名義だった不動産を売却し、財産分与するケースも少なくありません。

住宅ローンが残っている場合、どちらがローンの支払い義務を負うか、売却のタイミングはいつにするかなどを整理した上で売却を進めます。

離婚協議書や公正証書で取り決めを行う場合も多い。

名義の問題も絡むため、専門家司法書士・弁護士・不動産会社と連携して慎重に対応する必要があります。

不動産売却に関連する税金・費用のポイント
● 1. 譲渡所得税・住民税
不動産を売却して利益譲渡所得が出た場合、譲渡所得税と住民税が課されます。

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 + 諸経費

保有期間によって税率が異なる5年超だと長期譲渡所得扱い。

詳細は**国税庁の公式サイトなどで必ず確認を。

● 2. 印紙税
売買契約書には印紙を貼付する必要があります。売買金額によって印紙税の金額が変わります。

● 3. 仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼した場合、売買契約が成立した時点で仲介手数料が発生します。

一般的な仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」が上限。

● 4. その他費用
抵当権抹消の登録免許税

司法書士への報酬

測量費用土地の場合、境界が不明確なとき

リフォーム費用やハウスクリーニング費用売却を有利に進めたい場合

これらの費用を見落としてしまうと、手残りの計算が狂ってしまうため、売却前にしっかり把握しておくことが重要です。

抵当権抹消が遅れるとどうなる?リスクと対策
● 1. 売却決済に支障が出る
抵当権抹消登記は物件引き渡し前に行うのが一般的ですが、書類不備や申請ミスによりスケジュールが遅れると、売却決済日が延びる可能性があります。

買主や買主側の金融機関もスケジュールを組んで動いているため、大きなトラブルに発展しかねません。

● 2. 契約不適合責任や違約金のリスク
売買契約書には、「売主は引き渡しまでに抵当権等の担保を抹消し、買主に瑕疵のない権利を渡す」といった条項が含まれます。

抹消手続きに不備があると契約不適合責任以前の「瑕疵担保責任」を問われたり、違約金が発生したりするリスクがあるため注意しましょう。

● 3. 早めの確認が最善策
金融機関への連絡や書類準備は余裕をもって行う

司法書士への依頼タイミングを確認

売買契約書の決済日までにきちんと抹消が間に合うかスケジュールを組む

不動産売却を成功させるために知っておきたいこと
● 1. 市場相場や需要を知る
抵当権の有無以前に、市場のニーズや不動産相場を把握することは売却成功の大前提です。

適切な価格設定をしないと、買主が見つからず長期化してしまいます。

● 2. 内覧対応や物件の見せ方
ローン残債がある物件であっても、内覧で良い印象を与えることができれば早期成約につながります。

整理整頓やクリーニングを徹底し、買主の不安を取り除く工夫をしましょう。

● 3. 信頼できる不動産会社・専門家を選ぶ
抵当権抹消手続きや売買契約は専門的な知識が必要です。

不動産売却の実績がある会社や、LINEオープンチャットなどで気軽に相談できる会社をパートナーにすることで、トラブルを回避しやすくなります。

まとめ抵当権を正しく理解し、不動産売却を成功させよう
抵当権とは何か?

住宅ローンの担保として金融機関が設定する権利で、不動産売却には抹消が必須。

住宅ローンが残っていても売却できる?

売却代金で完済するか、自己資金で補填できれば可能。オーバーローンの場合、任意売却などの選択肢がある。

抵当権抹消の手続きはどう進める?

ローン残高を確認 → 売買契約 → 抵当権抹消登記 → 物件引き渡し。司法書士に依頼するケースが多い。

スムーズに売却するためのポイントは?

ローン残高や市場価格を把握し、早めの売却活動をスタート。司法書士や不動産会社との連携が鍵。

税金や諸費用も見落とさない!

譲渡所得税・住民税、印紙税、仲介手数料、抵当権抹消登記の費用など、トータル費用をチェックする。

不動産売却の初心者にとって、抵当権や住宅ローンが絡む話は難しく感じるかもしれません。

しかしポイントを押さえて正しく理解すれば、ローン残債があってもスムーズな売却は十分に可能です。

売却活動の準備段階から余裕をもって進めることで、買主や金融機関とのやり取りもスムーズになり、より有利な条件での売却につながるでしょう。

株式会社おもいで不動産へのご相談はこちら!
「住宅ローンが残っていて、抵当権の抹消が不安...」
「実際にどれぐらいの費用や手間がかかるか知りたい」
「任意売却やつなぎ融資など、専門的な相談をしたい」

そのようなお悩みやご相談があれば、ぜひ私たち「株式会社おもいで不動産」へご連絡ください。

■ お電話でのお問い合わせ
TEL:092-409-4562
不動産の売却に関するご相談や査定依頼など、お気軽にお電話ください。

専門スタッフが物件の状況やご希望を丁寧にヒアリングし、最適な売却プランをご提案いたします。

■ LINEオープンチャット「不動産売却相談室」
匿名参加OK!
こちらでは日頃のちょっとした疑問や、「解体前後の税金ってどうなるの?」など、気軽に質問できる場を設けております。

税金や法律の専門的な話題だけでなく、売却の進め方や相場の見方についても情報交換が可能です。

下記のリンクから是非ご参加ください。
→ LINEオープンチャット「不動産売却相談室」

■ 無料査定依頼AI活用の簡易査定からじっくり訪問査定まで
当社では、土地・戸建て・マンションそれぞれに特化した査定フォームをご用意しています。

「AIを活用した簡易査定」でおおよその目安をつかみ、その後詳しく知りたい場合は「訪問査定」に移行するなど、段階的に査定を受けられます。

10秒で結果が出るAI査定はこちら

土地の査定依頼はこちら

戸建の査定依頼はこちら

マンションの査定依頼はこちら

査定だけでなく、その後の売却戦略のご提案まで無料で対応いたします。

エリアや物件の状況を踏まえて、最適な解体タイミングや売却手法を一緒に検討しましょう。

■ LINE公式アカウント登録
友だち追加していただくと、個別チャットでのご相談や、限定のオンライン勉強会情報などをいち早くお届けしています。

プッシュ通知で最新の不動産市況や、売却に関するコツなどをゲットしたい方は、ぜひこちらもご活用ください。


→ LINE公式アカウントの登録はこちら

私たち「株式会社おもいで不動産」では、不動産売却に関するあらゆるお悩みに対応できる体制を整えています。

匿名で相談できるLINEオープンチャットからでも、査定のご依頼からでも、どんな形でも構いません。

ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

不動産売却は、人生の中でも大きなライフイベントの一つです。

抵当権の理解と抹消手続きの準備を万全にし、後悔のない売却を実現しましょう。

皆さまの大切な資産を、私たちと一緒に「最善の形」でお取引できるよう、精一杯サポートいたします。