こんなお悩みを抱えていませんか?

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「住宅ローンとは違う根抵当権って何?」

「根抵当権がついたままでも家は売れるの?」

「抹消するにはどうすればいい?」

「事業資金を借りたことがあると、売却が難しくなるの?」

不動産を売却しようとしたとき、「根抵当権を抹消しないと売れない」「借入を完済したはずなのに根抵当権が残っている」といった指摘を受けて、驚く方は少なくありません。

そもそも「根抵当権とは何か?」「住宅ローンの抵当権とはどう違うのか?」と疑問を感じることもあるでしょう。

特に事業資金や運転資金などを金融機関から借り入れた経験のある方は、気がつかないうちに根抵当権が設定されたままになっているケースもあります。

本記事では、下記のポイントを中心に、根抵当権の正しい知識とスムーズに不動産を売却するための方法を徹底解説します。

根抵当権とは何か?普通の抵当権との違い

根抵当権がついた不動産でも売却は可能なのか?

根抵当権を抹消するための具体的な手続きの流れと注意点

売却をスムーズに行うために知っておきたいポイント

この記事を読めば、根抵当権が不動産売却にどのような影響を与えるのか、そしてどのように対応すれば問題なく売却できるのかが理解できるはずです。

ぜひ最後までチェックしてください。

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根抵当権とは?普通の抵当権との違い
根抵当権の基本的な仕組みとは
根抵当権こんていとうけんとは、不動産に設定する担保権の一種です。

通常の抵当権住宅ローンなどと異なり、「継続的な借入事業資金や運転資金などを担保する」目的で設定されます。

具体的には、企業や個人事業主が金融機関と繰り返し取引をする際、何度も抵当権設定と抹消の手続きを行うのは手間がかかるため、はじめに「限度額」を決めておき、その枠内で継続的に借入れができるようにする仕組みです。

これによって、都度設定をやり直す必要がなく、金融機関側も担保が確保できるメリットがあります。

事業資金の借入時によく利用される
根抵当権は、企業や個人事業主が事業資金や運転資金を借り入れるときに最もよく利用されます。

例えば、仕入れ資金の確保や設備投資など、ある程度長期的・継続的な資金のやり取りがある場合、根抵当権を設定しておくことでスムーズに追加融資を受けられるようになるのです。

返済しても自動で消えない
最大の特徴は、「借入金を完済しても自動的には抹消されない」という点です。

通常の抵当権であれば、住宅ローンを完済すると抵当権抹消手続きが可能になりますが、根抵当権の場合は「限度額内であれば再度借入ができる」という前提があるため、完済しても根抵当権自体は残り続けるのが通常です。

その結果、不動産を売却しようとしたときに「すでに借入は終わっているはずなのに、登記簿上はまだ根抵当権がついた状態」という状況になり得ます。

普通の抵当権との違い
根抵当権と普通の抵当権以下「抵当権」との違いを、ざっくり比較すると以下のようになります。

抵当権根抵当権目的住宅ローンなど、特定の借入を担保する継続的な借入事業資金・運転資金などを担保する借入の範囲特定の1つの借入のみ限度額内なら何度でも借入可能返済後の扱い完済すれば抹消手続きが可能通常抹消する借入がゼロでも自動では消えない抹消には手続きが必要

根抵当権を設定している場合、銀行や信用金庫などの金融機関が「継続的に融資枠を提供する代わりに、不動産に担保を設定してもらう」という構図になります。

特定の借入のみを担保する抵当権よりも弾力的に利用できるため、事業主にとっては利便性が高い反面、「完済=抵当権の抹消」とはならないことが、後々の不動産売却時に大きなポイントとなります。

なぜ根抵当権が問題になるのか
不動産の売却を考える際、「根抵当権が残っていると売却ができない」と不動産会社から言われるケースがあります。

その理由をまとめると、以下の通りです。

買主が住宅ローンを組めない
不動産に根抵当権がついたままでは、買主がその不動産を担保に住宅ローンを組むことが難しくなります。

買主にとっては「担保が二重になるリスクがある」と金融機関が判断するため、ローン審査に通らない可能性が高くなるのです。

売却手続きをスムーズに進められない
いくら「もう借入は完済しているから大丈夫」と説明しても、登記簿に根抵当権が残っている状態では、買主や買主側の金融機関は安心して取引できません。

売買契約自体が成立しにくくなったり、売却交渉が難航したりする原因となります。

自動で消えず、手続きが必要
根抵当権は、借入がゼロになっても自動的には消えません。

金融機関との話し合いで抹消の合意をとり、必要書類を受け取り、司法書士による抹消登記を行うという一連の手続きを踏まなければならないため、時間や費用がかかるのです。

根抵当権がついているか確認する方法
不動産に根抵当権が設定されているかどうかを確認するには、登記簿謄本登記事項証明書を取得してチェックするのが最も確実です。

法務局に直接出向いて請求するほか、オンラインでも「登記・供託オンラインシステム」を通じて取り寄せることができます。

登記簿謄本の「乙区担保に関する事項」に「根抵当権設定」と記載されている場合は、根抵当権が残っている可能性が高いでしょう。

借入金が既に完済していても、抹消手続きが済んでいない限り、表面上は残っているままです。

根抵当権がついた不動産は売却できる?
結論:根抵当権を抹消すれば売却できる
根抵当権がついたままの不動産は、基本的にはそのままでは売却が困難です。

しかし、抹消の手続きをしさえすれば売却可能となります。

ただし、借入金がまだ残っている場合は、まず完済しないと抹消ができないため、その点をどうクリアするかがポイントになります。

売却資金で完済を行うケースもあれば、自己資金で完済するケースもあります。

売却前に金融機関と交渉が必要
借入金が残っている場合、売却資金で完済し、その後に抹消登記を行うことが多いです。

完済済みの場合でも、金融機関から「根抵当権抹消のための書類解除書など」を取り寄せ、司法書士に提出しなければ抹消できません。

買主への配慮
買主が住宅ローンを利用する際には、購入物件にすでに抵当権等が存在しない状態であることが理想です。

売買契約時の条件として「引き渡しまでに根抵当権を抹消すること」が明記されるケースもあります。

契約不適合責任旧・瑕疵担保責任の問題など、トラブル防止のためにも速やかな抹消手続きが求められます。

どうしても売却できない場合の対処
何らかの事情で金融機関が抹消に応じない、あるいは借入の完済が難しいなどの事情がある場合は、売却交渉自体が非常に困難になります。

その場合は、買主との間で「代金の一部を先行して支払ってもらい、その資金で完済する」などの手法が検討されることもあります。

ただし、買主にとってはリスクのある方法なので、信頼できる不動産会社や司法書士・弁護士と相談しながら進める必要があります。

根抵当権を抹消するための手続きと流れ
根抵当権の抹消をするためには、いくつかのステップを踏む必要があります。下記は一般的な手続きの流れです。

1. 根抵当権の状況を確認
まずは登記簿謄本登記事項証明書を取得し、根抵当権の設定状況を確かめます。

どの金融機関が根抵当権者になっているか

限度額はいくらか

そもそも借入が残っているかどうか

既に借入を完済していても、金融機関は「書面上ではまだ根抵当権を抹消していない」という状態になっている可能性があります。

過去に取引のあった金融機関に問い合わせるなど、事前の確認が不可欠です。

2. 金融機関に抹消を依頼
続いて、根抵当権を設定している金融機関に対し、「売却したいので根抵当権を抹消したい」という意向を伝えます。

借入が残っている場合: 売却資金あるいは自己資金で完済する旨を伝え、完済後に根抵当権抹消の書類を用意してもらいます。

借入がすでに完済している場合: 金融機関が保管している「解除書」などの抹消に必要な書類を取り寄せる必要があります。

金融機関によっては「手続きに1週間~1ヵ月ほど要する」場合もあるので、不動産を売却しようと考えたら、できるだけ早めに問い合わせをするのがベターです。

3. 抹消登記を行う
金融機関から必要書類を受け取ったら、法務局で「根抵当権抹消登記」を行います。

一般的には司法書士に依頼するのがスムーズです。

自分でやることも不可能ではありませんが、書類不備や手続きのミスがあると受理されず、再度提出が必要になる場合もあります。

抹消登記の提出書類には、下記のようなものが含まれます。

根抵当権者金融機関が発行する「登記原因証明情報」解除証書・放棄証書など

登録免許税抹消登記時に課税される税金の納付

申請書登記申請書

申請が受理されると、通常は数日~1週間程度で抹消登記が完了します。

4. 売却完了
根抵当権の抹消登記が完了してから、正式な売買手続きを進めましょう。

売却代金の授受

所有権移転登記の申請

鍵の引き渡し

など、一連の売却プロセスに移る流れです。

特に住宅ローン利用の買主がいる場合、根抵当権抹消が完了していないとローン審査が通らない可能性があるので注意が必要です。

抹消手続きの費用と注意点
根抵当権抹消にかかる費用は、以下のようなものが代表的です。

司法書士の報酬: 数千円~数万円程度依頼内容や地域によって異なる

登録免許税: 不動産1個につき1,000円などの計算法務局の規定に準拠

また、金融機関によっては、抹消事務の手数料が必要な場合もあります。

手続きの進行が長引くと、買主がほかの物件を検討し始めるリスクなどもあるため、売却を検討した時点で早期に動き始めるのが得策です。

スムーズに売却するためのポイント
根抵当権を抹消してから売却に進むまでには、いくつかのハードルがあります。

以下のポイントを押さえておけば、スムーズに売却できる可能性がぐっと高まります。

1 早めに金融機関と相談する
根抵当権の抹消には、金融機関が保管している書類が必要不可欠です。

特に、借入が完済している場合でも「昔の書類がすぐに見つからない」などの理由で手続きがスムーズに進まないケースがあります。

余裕をもって最低でも1ヵ月前には相談する。

問い合わせ時に必要書類を確認し、不備があれば早めに対応する。

2 司法書士に相談して手続きをスムーズに
根抵当権の抹消登記は、個人で手続きを行うこともできますが、書式や証明書類の不備などがあると何度も法務局に足を運ばなければならない可能性があります。

司法書士に依頼することで、専門家のチェックが入り安心。

費用はかかるものの、時間と手間の節約になる。

売却する際には、不動産会社や金融機関が提携している司法書士を紹介してくれるケースも多いです。

安心して任せられる専門家を選ぶのがおすすめです。

3 売却資金で完済する場合は、価格設定を慎重に
借入金がまだ残っている場合、売却代金でローンまたは根抵当権に関連する借入を完済し、そのまま抹消登記を行う手順が一般的です。

売却価格が予想より下がってしまうと、完済に必要な資金が不足する可能性がある。

不足分が自己資金で補えない場合、売却自体が成立しないリスクもある。

そのため、不動産会社と事前に適正な売却価格を綿密に相談することが大切です。売却価格に余裕を持たせておけば、万が一値下げ交渉があっても対応しやすくなります。

4 売却スケジュールに余裕を持たせる
不動産売却は、買主との交渉や契約条件のすり合わせ、ローン審査など、さまざまな工程があります。

その上に「根抵当権の抹消手続き」が追加されると、さらに時間がかかることも多いです。

余裕を持ったスケジュールを組み、買主に対しても手続きの見通しをしっかりと説明する。

ギリギリになって慌てて手続きを進めると、ミスやトラブルが生じるリスクが高まる。

5 信頼できる不動産会社をパートナーに
根抵当権の抹消手続きは、売却を進める上での一工程に過ぎませんが、スムーズに売却をするためには総合的なサポートが欠かせません。

物件査定から売却戦略の立案、買主との交渉、書類準備など、一連の流れを円滑に進めるには、不動産会社の経験やノウハウが大きな支えとなります。

金融機関とのやり取りや司法書士の手配も含めてサポートしてくれる会社だと安心。

根抵当権以外にも、相続登記・境界問題・税金問題など、多岐にわたる専門知識を持っているかもチェックポイント。

根抵当権抹消後の売却で知っておきたいこと
根抵当権を抹消してから売却に移るとき、または抹消手続きを進める段階で、よくある疑問や注意点をいくつか整理してみましょう。

1. 抹消時の費用負担は誰がする?
一般的には、根抵当権を設定した当事者売主が費用を負担することが多いです。

これは、そもそも事業資金などを借りたのは売主自身であり、買主にとっては根抵当権が残っている不動産を購入するメリットがないからです。

売買契約の特約で、買主が一部費用を負担するケースは稀。基本的には売主負担と考えておきましょう。

2. 根抵当権が残ったまま売却できないのか?
理論上、根抵当権を残したまま売却し、新しい所有者がそのまま根抵当権を引き継ぐということも不可能ではありません。

しかし、買主にとってはリスクが大きいため、実務上はほぼ行われていません。

また、住宅ローンを利用する買主であれば、まず金融機関が融資を認めないでしょう。

3. 相続された不動産に根抵当権が残っている場合は?
親族が生前に事業資金を借り入れ、不動産に根抵当権を設定していたケースもあります。

その場合、相続人売主が金融機関と相談し、抹消手続きを進めなければなりません。

相続手続きが完了していない場合、先に相続登記を行う必要がある。

相続した不動産に設定された根抵当権の存在に気づかず、売却を進めようとしてトラブルになることもあるので、相続した時点で早めにチェックしましょう。

4. 税金譲渡所得税の計算への影響は?
根抵当権の抹消そのものが譲渡所得税に影響することはありませんが、売却時に「ローンの残債を売却代金で返済する」場合、譲渡所得売却益がどの程度になるかは変わってきます。

譲渡所得税や住民税、復興特別所得税などの税制については、国税庁の公式サイトで確認するか、税理士に相談するのが確実です。

スムーズな不動産売却を実現するために:当社の取り組み
根抵当権は「手続きさえ踏めば抹消できる」ものの、なかなか普段から意識することがないため、いざ売却のタイミングになって混乱してしまう方が多いのも事実です。

「株式会社おもいで不動産」福岡市博多区所在では、以下のような取り組みを行っており、こうした抹消手続きや売却全般について、全国の皆様からのご相談を承っています。

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まとめ根抵当権を適切に処理して売却を成功させよう
根抵当権は、事業資金などの継続的な借入を担保するための仕組みですが、完済後も自動では消えないため、不動産売却の際には抹消手続きが必須となります。

買主が住宅ローンを利用する場合、登記簿上に根抵当権が残っていると融資が下りない可能性が高いため、売却をスムーズに進めるには、早めの準備と手続きが欠かせません。

借入を完済しているなら、金融機関から「抹消用の書類」を取得し、司法書士に依頼して抹消登記を行う。

借入が残っている場合は、売却資金または自己資金で完済した上で同様の手続きを踏む。

抹消までに要する期間は、金融機関の手続きや司法書士のスケジュール次第で変動するため、売却スケジュールには余裕を持たせると安心。

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