こんな不安を抱えていませんか?

こんな不安を抱えていませんか?

「シロアリ被害って、売却のときに必ず伝えないとダメなの?」

「過去に駆除と修繕はしてるけど、買主にどう説明すればいい?」

「告知したら売れにくくなるのでは?価格が下がらないか不安...」

「正直に伝えたいけれど、買主にマイナス印象を与えそうで迷う...」

実は、過去にシロアリの被害を受けたことがある住宅の売却は、そう珍しいことではありません。

特に築年数が経過している戸建ての場合、「まったくシロアリに遭ったことがない家の方が少ない」という声もあるくらいです。

ただし、「被害があった事実を隠して売る」のは絶対にNG。後になって被害歴が判明すると、売主が「知っていたのに伝えなかった」とみなされ、契約解除や損害賠償を求められるなど、大きなトラブルに発展する可能性があります。

この記事では、以下のポイントを分かりやすく解説していきます。

不動産売却におけるシロアリ被害の告知義務とは?

「修繕済み」の場合でも告知すべきなのか?その基準は?

シロアリ被害を正直に告知しても、売却をスムーズに進めるための工夫とは?

シロアリ被害に関するトラブルを避けながら、買主の信頼を得て損しない売却をするために、ぜひ最後までご覧ください。

シロアリ被害はなぜ告知義務があるのか

シロアリ被害は「物理的瑕疵」に該当する

不動産を売却する際に、売主は物件の「瑕疵かし」を知っている場合、買主へ告知する義務があります。

瑕疵とは"欠陥"や"キズ"などを指す言葉で、建物や設備に何かしら問題がある状態を表します。

物理的瑕疵建物の雨漏りや傾き、基礎のひび割れ、耐震性の問題、そしてシロアリ被害など、建物自体の物理的な損傷や欠陥が該当します。

法律的瑕疵建物が建築基準法などの法令に違反している、もしくは増改築時に必要な手続きを怠った結果、法令違反になっている状態など。

環境的瑕疵周辺環境が著しく悪い騒音、公害、悪臭などために正常な使用が困難になる場合など。

心理的瑕疵物件内で事件や事故があった、いわゆる「事故物件」と呼ばれるようなケースや、周辺に嫌悪施設墓地、ゴミ焼却場などがあって心理的抵抗を感じる場合など。

シロアリ被害は「建物の土台や木材部分に深刻なダメージを与え、建物の安全性を脅かす可能性がある」という点から、物理的瑕疵に分類されます。

そのため、売主がシロアリ被害の事実を認識しているにもかかわらず、買主へ伝えないまま契約を結ぶと「契約不適合責任」を追及されるリスクが発生します。

告知をしないリスクとは?

売主が「シロアリ被害の事実」を知りながら黙って売却した場合、後に買主が被害を見つけたとき、大きく3つのリスクが考えられます。

契約解除引き渡し後であっても、売主の重大な過失や悪意知っていたのに告知しなかったがあれば、買主は契約解除を主張できます。せっかく取引が成立しても白紙に戻される可能性があります。

損害賠償請求買主が修繕費用や補償を要求するケースです。シロアリ被害の修繕費用は建物の被害範囲によって高額になる可能性があり、場合によっては裁判に発展するリスクも否定できません。

信頼失墜・トラブル長期化売主が物件の不具合を隠していた事実が明るみに出ると、買主の不信感は増大します。訴訟にまで発展しない場合でも、トラブル交渉が長引けば精神的なストレスも大きくなるでしょう。

こうしたリスクを避けるためにも、売却時に「シロアリ被害があった」と知っている場合は、必ず告知することが大切です。

修繕済みでも告知義務はある?グレーゾーンと判断基準

過去に被害があったなら原則告知する

「シロアリ被害があったけれど、既に駆除や修繕をして問題ない状態」というケースもよくあります。

しかし、不動産売買では買主にとって「物件を購入するかどうか」を左右する重要な情報になりますから、修繕済みであっても過去の被害歴は告知するのが原則です。

実際には、「シロアリ被害があった事をまったく知らずに暮らしていた」という売主もいるかもしれません。

ですが、多くの場合はシロアリ駆除業者を呼んで対応したり、修繕工事の見積もりを取ったりした記録があるはずです。

その記録や記憶がある以上、「知っていたのに伝えなかった」と判断されるリスクは否めません。

グレーゾーンのケース

売主が被害歴を知らなかった場合過去のオーナーの時代にシロアリ被害があったが、書類等が引き継がれていないために現売主は全く認知していなかった...というケースが稀にあります。この場合、売主側で被害歴を「知らなかった」なら告知義務が発生しにくいのは事実です。ただし、売却前にインスペクション建物診断を行ったところ、「過去に修繕の跡がある。シロアリの痕跡が残っている可能性がある」と分かった場合は、買主へ伝えておくのがトラブル回避に有効です。

シロアリ被害かどうか確証がないまま修繕した場合「腐食や湿気で木材が傷んでいるな...」と思って修理したが、実はそれがシロアリ被害だった可能性がある、という場合もあるでしょう。シロアリ被害かどうか判明しないまま工事を済ませてしまったなら、事実確認が難しいケースですが、売主が専門家から「シロアリだったかもしれません」と言われていたなら、その点を伝える責任が生じることがあります。

結果的には、「自分が知りうる限り、過去にシロアリ被害もしくは可能性があったならば、修繕済みであろうと告知するのが無難」という結論になります。

買主の立場に立てば「過去にシロアリ被害があった」情報は重要です。伝えないままで後から発覚すれば、信頼を失うどころか損害賠償の恐れも出てきます。

シロアリ被害を告知したら売却価格はどうなる?

告知=必ず大幅値下がり、ではない

シロアリ被害歴がある物件の場合、「告知をすると価格が下がるのでは?」と心配される方が多いかもしれません。

実際、被害を受けた部分が修繕されていない場合は、買主が修繕費を見込んで値下げ交渉をしてくる可能性があります。

しかし、修繕済み・定期的な点検や管理がなされていることを証明できれば、大幅な値下げを回避できるケースも多いです。

価格交渉を左右するポイント

被害の範囲広範囲にわたりシロアリが発生し、構造体にまで深刻なダメージを与えたケースなのか、一部の木材がかじられただけの軽微なものだったのかで影響は異なります。

修繕・駆除の履歴「○年に被害が発生、○年に専門業者が駆除・補強工事を実施し、その後は点検結果も良好」というように履歴をきちんと管理していれば、買主の安心感につながるでしょう。

現状の耐久性・安全性インスペクションなどで「現在は問題なし」と専門家の診断を受けていると、買主の懸念が大幅に減ります。

修繕済みなら影響を最小化できる

過去にシロアリ被害があった物件でも、すでに適切な駆除や修繕が施されていて、今後再発のリスクが低いと判断できれば、買主も納得しやすいはずです。

「修繕費用を売主が出してくれた」と考えれば、むしろ買主にとっては好都合かもしれません。

一方で、駆除や修繕をしていないまま売ろうとすると、買主としては「どれだけ費用がかかるのか見当がつかない」ため、大幅な値下げ交渉や契約辞退につながる可能性が高くなります。

信頼を得ながら売却を進める3つの対策

シロアリ被害があっても、適切な対処をすれば売却は十分に可能です。ただし、買主の不安を取り除くための対策をしっかり講じることが重要になります。

ここでは、信頼を得ながら売却を進めるための3つのポイントを見ていきましょう。

1. 修繕・駆除の履歴をきちんと整理する

業者名・施工内容・実施日を明確に過去にシロアリ駆除や修繕工事を依頼した際の領収書や契約書、報告書などはしっかり保管しておきましょう。いつどこで、どのような工事を行ったのか明示することで、買主は「専門業者が適切に処置している」ことを理解しやすくなります。

写真やビデオがあればなお良いシロアリ被害の箇所や、修繕後の状態を撮影しておくと、被害の程度や改善点が一目瞭然です。口頭だけで説明するよりも、視覚的な情報がある方がより買主の安心につながります。

再発防止策についての情報も有効たとえば「定期的に点検を依頼している」「薬剤散布を計画的に行っている」など、再発を防ぐための取り組みがあれば、その点も伝えましょう。

2. インスペクション建物診断を活用する

第三者の専門家による客観的な報告建物診断を行う専門家ホームインスペクターなどの調査結果は、買主から見ても"客観的な証拠"になります。シロアリ被害の有無や修繕の状態だけでなく、建物全体の耐久性や安全性をチェックしてもらえるのもメリットです。

買主の安心と交渉材料の明確化「問題がない」と診断結果に記載されていれば、買主は安心感を得やすく、値下げ交渉も最小限で済む場合が多いです。もし問題が見つかった場合でも、先に売主側で修繕してしまえば、後の交渉を円滑に進められるでしょう。

3. 不動産会社に正直に相談する

告知内容のアドバイス信頼できる不動産会社へ相談すれば、シロアリ被害をどのように告知すればよいのか、タイミングや伝え方をプロ目線でアドバイスしてもらえます。

買主への説明フォロー買主が「シロアリ被害」と聞くと、一気に不安にかられることも珍しくありません。そこを不動産会社が正確に補足説明し、「今は再発のリスクが低い」ことや「適切に修繕されている」ことなどを伝えてくれれば、買主とのトラブルを未然に防ぎやすくなります。

適正価格の提示シロアリ被害の履歴があっても、修繕状況次第では相場価格に近い値付けが可能な場合もあります。不動産会社に査定依頼をする際、「隠さずに正直に情報提供する」ことで、より正確で納得のいく査定が得られます。

シロアリ被害を告知しない方が得なのか?リスクと天秤にかける実情

ここまで読んでいただいた方の中には、「告知しなければ高く売れる可能性もあるのでは?」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、結論から言えば「隠すメリットより、リスクの方が圧倒的に大きい」というのが実状です。

告知しなかった場合のトラブル発生率は高いシロアリ被害があるあった物件を購入すると、買主は何らかのかたちで建物の状態をチェックします。引き渡し後、あるいはリフォーム工事をするときに被害の痕跡が見つかれば、不信感が生じやすいのは当然です。

後から発覚すると修繕費以上の賠償リスク仮に修繕費用が数十万円で済む程度の被害だったとしても、「隠していた」という事実が認定されれば損害賠償はそれ以上の金額になる可能性もあります。契約不適合責任として裁判で争う場合、弁護士費用や時間的コストも膨らんでしまいます。

トラブルの長期化で精神的負担が増大売却後、引っ越して新生活を始めた後に、いきなり裁判の通知が来るようなケースは精神的にも大きなストレス要因となります。「あのとき正直に伝えていれば良かった...」と後悔することが多いのが現実です。

シロアリ被害と税金・費用面の注意点

不動産売却では、売主にとって「譲渡所得税」や「住民税」が関わってきますし、状況によっては印紙税などの諸経費も発生します。

また、シロアリ被害が発覚したことで修繕費が必要になる場合、「経費にできるのか?」と疑問をもつ方もいるでしょう。

修繕費を経費として計上できる場合も不動産投資用の物件事業用として所有していた場合や、賃貸物件の修繕費は経費として計上できるケースがあります。ただし、居住用不動産の場合や工事内容によって扱いが異なるため、必ず税理士や専門家に確認しましょう。

譲渡所得税との関係不動産売却の利益譲渡所得が出た場合、所有期間によって長期譲渡所得・短期譲渡所得に区分され、それぞれ税率が変わります長期譲渡所得の方が低い税率。シロアリ被害の修繕費が譲渡所得計算でどこまで控除対象になるかは個別の事情によって異なり得るため、やはり税理士などに相談することが望ましいでしょう。

結論として、シロアリ被害による修繕費や駆除費が大きく発生しそうなときは、事前に専門家へ相談しておくのがおすすめです。

誤って控除できる経費を計上しなかったり、逆に認められない費用を計上してしまったりするリスクを回避できます。

シロアリ被害でも高く売るための具体的な工夫

「シロアリ被害があった物件だから、安く売るしかない」とあきらめるのはまだ早いです。

過去にシロアリ被害があっても、しっかりと対策をして買主を安心させれば、相場に近い価格で売却できる可能性は十分にあります。

1. 定期点検やメンテナンスを怠らない

売却前だけでなく、日頃からの点検が大切シロアリ対策の基本は、湿気をためこまないことや木材の劣化を防ぐこと。普段から床下の湿気取りや水回りのチェックを行っておけば、被害拡大を防ぎやすくなります。

売却活動前に1度専門業者に見てもらう万が一、軽微な再発が見つかったとしても、売却前に対処しておけば問題ありません。買主が物件見学をするときに「この家、大丈夫なの?」と心配されるより先に解決できるのは大きなメリットです。

2. 報告書と保証書の提出

駆除業者が発行する保証書シロアリの専門業者によっては、駆除工事後○年間は再発保証がつく場合があります。保証期間内であれば再発したときに無料で対応してもらえるケースもあり、買主にとっては大きな安心材料です。

インスペクション報告書インスペクションの結果、建物の健康状態が良好であると分かれば、シロアリ被害歴があっても安心して購入を検討してもらえるでしょう。

3. "情報公開"のスタンスを徹底する

「隠していることはない」姿勢が信頼を生むシロアリ被害に限らず、不動産売却では「売主がどれだけ正直に物件情報を提供してくれるか」が買主の心理に大きく影響します。告知すべき事実を丁寧に、かつ必要以上に不安を煽らない形で伝えることが重要です。

「問題は解決済み」というアピールが鍵過去にあった被害を隠す必要はありません。むしろ、買主が最も知りたいのは「今この家は安全なのか?」という点です。具体的な工事内容や専門家の診断結果を示し、「安全性を確保しているので安心です」と説明できるように準備しておきましょう。

シロアリ被害以外の瑕疵がある場合はどうする?

シロアリ被害だけでなく、雨漏りや耐震性の問題、設備不良など、他の瑕疵があった場合も同様に告知義務があります。

特に雨漏りや耐震性は建物の構造に深く関わるため、シロアリ被害よりも買主の懸念材料となりやすいことも。

複数の瑕疵があるなら総合的な対策をたとえば雨漏り修繕とシロアリ駆除・修繕を同時に行うなど、まとめて工事をしてしまえば、買主にとってはより安心感のある物件になります。費用はかさむかもしれませんが、その分、売却価格を下げずに済む可能性も高まります。

告知しないで引き渡すことの危険性「直したら損をするのでは?」という考えもあるかもしれません。しかし、売却後に発覚して損害賠償を請求されるよりは、事前に修繕し「この物件は大丈夫です」と胸を張ってアピールできる方が結果的に得策です。

シロアリ被害がある物件を売りたいときの不動産会社選び

シロアリ被害がある物件の売却では、売主と不動産会社のコミュニケーションが特に重要です。

「被害歴をしっかり伝えて、一緒に対策を考えてくれる会社」を選ぶことが、トラブル回避とスムーズな売却への近道となります。

1. 情報を隠すことを推奨してこない会社もし「そんな細かいことは言わなくていいですよ」と軽くあしらうような会社があれば要注意です。契約不適合責任や告知義務のリスクをきちんと理解していない可能性があります。

2. インスペクションや保証制度に明るい会社シロアリ被害の有無だけでなく、建物全体の状態を評価するインスペクションや、売却後の保証制度を積極的に提案してくれる不動産会社は、売主と買主の安全・安心を考えています。結果的に、成約率の向上に繋がりやすいでしょう。

3. "買主目線"でのアドバイスをしてくれる会社「買主がどんな点に不安を感じるのか?」を理解し、それをどう解消すればいいのか具体的に提案してくれる会社は信頼できます。売主にとってのメリットだけでなく、買主の視点を踏まえたトータルのサポートが重要です。

株式会社おもいで不動産が大切にしていること

私たち「株式会社おもいで不動産」は、「不動産売却の不安を、少しでも軽くしていただきたい」という想いで活動しています。

シロアリ被害など、売却にネガティブな要素がある場合でも、買主とのコミュニケーションを工夫することでスムーズに売却できる可能性があります。

LINEオープンチャット「不動産売却相談室」匿名での売却相談が可能なので、「シロアリ被害があるかもしれないけど、どうしたらいいの?」といった初期的な不安や質問を気軽にご相談いただけます。

LINE限定のオンライン売却勉強会オンラインなので、どこからでもご参加OK。シロアリや雨漏りなどの"告知義務"の具体的な対処法や、不動産売却の基礎知識を学べる機会を定期的に開催しています。

自社独自のAI査定サイト物件情報を入力するだけでAIがスピーディに査定価格を算出。シロアリ被害などの特殊事情があっても、担当者とのやりとりで補足しながら、より正確な査定が可能です。また、IT技術を活用しているので、全国からの売却依頼にも柔軟に対応いたします。

不安要素を抱えたまま売却活動を始めるより、事前に相談してリスクを最小化した方が、最終的にはより高く、よりスムーズに売却できるのが現実です。私たちは、その一歩をサポートいたします。

まとめ正しい対応で、シロアリ被害でも損しない売却は可能

シロアリ被害は「物理的瑕疵」に該当し、告知義務がある隠して売却すると契約解除や損害賠償に発展するリスクが高く、後のトラブルが深刻化しかねません。

修繕済みの場合でも「過去の被害歴」は伝えるべき過去の発生時期、駆除・補強工事の内容などを買主に説明し、安心材料として提示できれば価格へのマイナス影響を最小限に抑えられます。

インスペクションや保証書で買主の不安を解消第三者の専門家による報告書や駆除業者の保証書があれば、買主の心配を大きく軽減できます。

正直な情報開示が結果的に高く売れる近道シロアリ被害がある物件でも、隠すより正直に伝えて「今は安全な状態」という根拠を示す方が、信頼を得てスムーズに売却できる可能性が高まります。

「過去にシロアリのことがあったけど、どう対応したらいいの?」「買主に言うのが怖いけど、後々のトラブルはもっと怖い...」

そんな不安をお持ちの方は、まずは不動産会社や専門家に相談してみましょう。

早めに相談しておけば、インスペクションの実施や修繕・駆除履歴の整理など、具体的な対策を落ち着いて準備できます。

物件に対する情報を開示しつつ、どうすれば買主に安心してもらえるかを考える姿勢こそが、あなたの大切な資産を損なわずに売却を成功させるカギです。

お問い合わせ・ご相談はこちら

不動産売却のプロとして、私たち「株式会社おもいで不動産」は全国の皆さまのご相談を受け付けています。「シロアリ被害があるから難しいのでは?」とあきらめる前に、まずは一度お話をお聞かせください。

■ お電話でのお問い合わせ

TEL:092-409-4562不動産の売却に関するご相談や査定依頼など、お気軽にお電話ください。

専門スタッフが物件の状況やご希望を丁寧にヒアリングし、最適な売却プランをご提案いたします。

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