こんな不安を抱えていませんか?

こんな不安を抱えていませんか?

「昔、雨漏りがあったけど修理済み...これって伝えるべき?」

「ご近所トラブルがあったけど、今は落ち着いてる。話さないとダメ?」

「"告知義務"ってどこまでが義務なの?言わなかったらどうなる?」

「周辺で事件があった物件は教える必要あるの?」

不動産を売却する際、売主には「告知義務」という重要なルールがあります。

これは、物件や周辺環境に関する重要な事実を買主にきちんと伝えなければならない義務のこと。

もし告知義務を怠れば、売買契約の解除や損害賠償請求、さらに場合によっては裁判沙汰にまで発展するリスクもあります。

しかし「どこまで告知しなければいけないのか?」や「告知すると不利にならないか?」など、不動産売却初心者の方にとっては不安や疑問も多いでしょう。

本記事では、下記のポイントをわかりやすく解説していきます。

告知義務とは何か?

どのような事項を告知すべきなのか?

告知を怠った場合のリスクとトラブル事例

スムーズかつ安心して売却を進めるための実践的なポイント

不動産売却をお考えの方は、とても大事な内容のため、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。

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告知義務とは?売主に課せられる法律上の責任
告知義務の基本的な考え方
不動産の売却において「告知義務こくちぎむ」とは、売主が物件や周辺環境に関する重大な事実を買主に伝えなければならないという義務です。

これは民法をはじめとする法律上の考え方に基づくもので、買主が契約時に知っていれば購入を再検討する可能性があるような事実を、売主が意図的に隠したり黙っていたりする行為を防ぐ目的があります。

民法と契約不適合責任旧・瑕疵担保責任

民法
不動産売買契約は民法によって規定されています。

契約において、売主は買主に対し「契約の目的物を引き渡す義務」を負い、万が一、物件に欠陥や問題があるにもかかわらずそれを知らず、あるいは知っていて伝えなかった場合、契約不適合責任旧・瑕疵担保責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任
買主が物件を購入した後で欠陥雨漏りやシロアリ被害などが発覚した場合、売主がそれを知っていたにもかかわらず告知しなかったとなると、修繕費の負担や損害賠償請求、最悪の場合は売買契約の解除まで発展する恐れがあります。

告知義務の対象はどんな場合?
不動産取引の場面で問題となりやすい事例

建物の雨漏りやシロアリ被害、地盤沈下などの物理的な欠陥

過去に事件・事故自殺・他殺・孤独死などが起こった物件である旨心理的瑕疵

近隣住民とのトラブル騒音・嫌がらせ・境界問題

法律上の制限建ぺい率や容積率の超過・違法増築等

土地や建物の境界線が不明確、または紛争がある

こうした問題は、買主が購入を検討するうえで重要な判断材料になります。

もし買主が契約前に知っていれば購入をやめた、またはもっと慎重に検討した可能性が高いような情報については、売主は正直に告知しなければなりません。

告知が必要な「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」の具体例
物理的瑕疵とは
物理的瑕疵ぶつりてきかしとは、建物や土地自体の欠陥や不具合を指します。具体的には以下のようなものがあります。

雨漏り
過去に雨漏りがあった場合はもちろん、修繕済みであっても、その事実は買主にとって重要です。

修理済みの箇所や修繕内容を伝えることで、逆に安心感を与える場合もあります。

シロアリ被害
シロアリ被害は建物の耐久性を大きく損なう可能性があり、継続的な被害がないかどうか買主は非常に気にします。

基礎のひび割れ・建物の傾き
基礎部分のひび割れや家屋の傾きは、構造的な問題に直結し、安全性にも影響が出る恐れがあります。

配管・設備の重大な不具合
排水管や給湯器、エアコンの配管等、大規模な設備トラブルがあった場合には要告知とされることが多いです。

地盤沈下や地震・液状化の被害
地盤が弱い地域であることや、過去に地盤沈下が起きたことの事実なども告知対象となり得ます。

心理的瑕疵とは
心理的瑕疵しんりてきかしとは、物件そのものが抱える物理的問題ではなく、買主の心理面に影響を与える事実です。

一般的には、事件や事故、近隣環境が含まれます。

事故物件自殺・他殺・孤独死など
過去に人が亡くなった事実、とくに自殺や他殺、孤独死があった場合は、多くの場合「心理的瑕疵」にあたります。

買主が「それを知っていれば購入をやめたかもしれない」と考える可能性があるため、基本的には告知が必要です。

反社会的勢力の近隣存在
周辺地域に反社会的勢力の事務所や関連施設がある場合、その事実を告知しなければ買主がトラブルに巻き込まれるリスクを見逃すことになります。

ご近所トラブル・騒音問題
隣人が夜中に大音量で音楽を流す、ゴミ出しルールが守られない、周辺で絶え間ない嫌がらせがあるなどの問題は、買主にとって大きなストレス源となる可能性があります。

迷ったら専門家に相談を
不動産の告知義務は、「買主が知っていれば購入を断念する可能性がある」と想定される情報を原則伝えなければならないというルールで整理されることが多いですが、実際には事例ごとに判断が難しい場合があります。

「これは告知義務に当たるのか?」「すでに解決したことだから言わなくてもいいのでは?」というときには、不動産会社や弁護士などの専門家に相談するのが安心です。

告知しなかった場合に起こるトラブル事例
トラブル事例1:修繕済みの雨漏りを伝えず契約解除に
過去に雨漏りがあり、売主自身で修繕した場合。修繕内容に自信があったため「もう問題ないだろう」と考え、買主に告知しなかったとします。

売却後、再び雨漏りが発生

買主が専門業者に調査を依頼した結果、「実は過去にも雨漏りがあった」と判明

売主が「隠していた」とみなされ、最終的に買主は契約解除+修理費や慰謝料の請求

告知しておけば、買主は「修繕済みであること」を理解し、購入の意思を決めることができたかもしれません。

しかし、黙っていたことで「信用できない」と判断され、大きなトラブルに発展してしまったケースです。

トラブル事例2:近隣トラブルを黙って売却し、損害賠償請求へ
隣家が夜遅くまで大音量で音楽を流していたり、迷惑行為が頻繁にあったりなどの近隣トラブルは、売買契約の際にしっかり告知すべき事項です。

買主は契約後に引っ越してから、近隣トラブルに気付く

売主が以前から知っていた事実が発覚

「告知義務違反」とされ、損害賠償請求を受ける可能性もある

このような騒音やトラブルは「住む前にわかっていたら契約しなかった」と言われる典型的な事例でもあります。

トラブル事例3:孤独死を報告せず、契約破棄に
物件内での孤独死があった場合、心理的瑕疵として告知義務が発生しうる代表的なケースです。

とくに、孤独死の状況が深刻であったり、特殊清掃が必要だったりした場合は、重大な事実として認識されやすくなります。

売主は「すでに清掃して問題ない」と考え、告知せず

買主が後日、近隣住民などから事実を知る

契約破棄の要求、加えて精神的苦痛を理由にした損害賠償請求に発展

不動産会社を通して適切に告知していれば、トラブルを回避できた可能性も高いでしょう。

告知内容を伝えるタイミングと伝え方
告知するタイミング
不動産取引における告知タイミングは、基本的に「売買契約を結ぶ前」です。

媒介契約時:不動産会社に状況をしっかり伝える

重要事項説明書作成時:宅地建物取引士による重要事項説明で、買主に告知事項が明示される

売買契約締結前:買主が契約書にサインする前に、重要事項説明を受ける

もし契約書や重要事項説明書が作成された後で新たに告知すべき事実が見つかった場合も、速やかに買主に伝え、不動産会社と相談しながら契約書を修正する対応が求められます。

伝え方のポイント
書面に明記口頭のみはNG
口頭で伝えても、後から「そんな話は聞いていない」と言われるリスクがあります。重要事項説明書や告知書として、書面化することが重要です。

事実を正確に伝える
曖昧に濁したり、過小評価したりせず、事実ベースで説明しましょう。ただし、過度に不安を煽る必要はありません。

修繕や改善の履歴があればプラス要素になる
「雨漏りがあったが○年○月に専門業者による修理を行い、その後の再発はない」といった形で、具体的な履歴を示すと買主の安心感が高まることも多々あります。

告知で不利にならないためのコツ
「告知したら購入を諦められるのでは?」と心配される方もいます。

しかし、告知せずに後から発覚すると、より深刻なトラブルになり、結果的に大きな損失を被る可能性が高まります。

誠実に伝えることで信頼度が上がる
多少の不具合や過去のトラブルがあっても、きちんと修繕や解決策を提示し、正直に開示する姿勢を見せれば「信頼できる売主だ」と評価されます。

不動産会社のサポートを活用
不動産会社は、告知内容をどのようにまとめれば買主への印象を悪くしすぎないか、適切なフォーマットや表現方法を熟知しています。

一人で抱え込まずに相談しましょう。

将来的な売買後のトラブル回避につながる
告知義務をきちんと果たしておけば、売買後に「そんな事実は聞いていなかった」と言われるリスクが減ります。

後々のトラブル予防策としても、告知はしっかり行うことが大切です。

告知義務を怠るリスクと注意点
契約解除・損害賠償のリスク
前述のとおり、告知義務違反が疑われると最悪の場合、契約解除や損害賠償につながります。

物件価格の一部または全額を返金するだけでなく、精神的苦痛や修繕費用の負担など思わぬ費用が発生することもあるため、大きなリスクを伴います。

信用問題への影響
告知義務違反は売主個人の信用問題にも直結します。

もし裁判にまで発展した場合、その裁判記録が公的に残るケースもあり、将来的な資産運用や他の不動産売買においてもネガティブな印象がついてしまうかもしれません。

売却活動の長期化・価格下落
告知すべき事項を隠していたことで買主が離れてしまうと、物件の売却活動が長引き、結果的に価格を下げざるを得なくなることもあります。

はじめから正直に告知することで、適正価格での売却をスムーズに進めるほうが得策です。

告知義務に関連する法的根拠
民法契約不適合責任
2020年4月の民法改正によって、旧来の瑕疵担保責任は「契約不適合責任」に変更されました。

契約不適合責任とは?
売買契約で引き渡された物件が、契約内容に合致しない場合、買主が売主に対して追完請求修繕などや損害賠償請求、契約解除を求められる制度です。

告知義務との関係
売主が故意または過失により告知を怠った場合、契約不適合責任を問われやすくなります。

雨漏りやシロアリ、事件・事故などの重要事実を知っていたかどうかが争点になるケースが多いです。


宅地建物取引業法と重要事項説明
不動産会社が仲介に入る場合は、宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明を行います。

重要事項説明書での記載
物件や取引条件に関する重要なポイントが書面化され、買主へ交付されます。

ここに告知すべき瑕疵情報などが含まれるため、売主は仲介業者に対して正確な情報提供を行う必要があります。

虚偽記載や不実の告知
宅地建物取引業法では、虚偽の説明や事実を隠すことが禁じられています。

もし不動産会社が売主からの情報提供を受けていない、または不正確な情報をもとに説明を行った場合、行政処分などのリスクも発生します。

告知義務がある場合の対応フロー
1. 物件の問題点・履歴を整理する
売却前に、改めて物件の状態やトラブル履歴を把握しましょう。

家族や元居住者に確認する
自分では見落としている過去の修繕履歴や事件がないかを確認します。

専門家に建物調査を依頼する
不安な部分がある場合は、ホームインスペクション建物診断などを利用して正確な状態を把握するとよいでしょう。

2. 不動産会社への相談
売却のパートナーとなる不動産会社には、隠さずに事実を伝えましょう。

優良な不動産会社であれば、告知義務の範囲や書面化の手順など、具体的にサポートしてくれます。

媒介契約時に詳細を共有
雨漏り歴や近隣トラブルなどがある場合は、契約時に相談。

重要事項説明書への記載
宅地建物取引士が告知事項をどのように書くか、相談しながら進めます。

3. 買主との交渉・説明
告知事項がある場合、買主は「買わない」「価格交渉する」「修繕の実施を条件にする」などの対応を検討します。

誠実に対応する姿勢が重要
買主が不安に思うポイントには明確な説明をし、可能な対応策を提示することで信頼関係を築きやすくなります。

4. 売買契約締結後も新たな事実がわかったら迅速に報告
契約後に新たな告知事項が判明した場合も、放置は禁物です。

すぐに不動産会社と協議
必要に応じて契約書や重要事項説明書を修正し、買主へ再説明を行う場合があります。

信頼できる不動産会社選びのコツ
告知義務をサポートしてくれる会社か
不動産売却が初めての方にとって、告知義務は判断が難しいもの。

専門知識が求められます。以下のポイントで不動産会社を選ぶと安心です。

告知義務の重要性をしっかり説明してくれるか

法的観点や事例を含めてアドバイスしてくれるか

売主が気づいていないリスクにも配慮してくれるか

実績や口コミをチェック
不動産会社の実績や口コミ評価を事前に確認することで、その会社の信頼度を把握できます。

近年はオンラインでの口コミサイトやSNSなどを通じて、利用者の声を簡単に調べられます。

相談のしやすさ・情報開示の透明性
相談しやすい窓口があるか
店舗だけでなく、電話やメール、LINEなど複数の相談手段を設けている会社は、柔軟かつスピーディに対応してくれることが多いです。

情報開示が透明か
物件の相場価格や売却手数料の説明が明瞭で、営業トークよりも実情を正直に語ってくれる会社は信頼しやすいでしょう。

告知義務に関するよくあるQ&A
Q1. 「修繕済みの雨漏りやシロアリ被害でも伝えたほうがいいの?」
A. はい、修繕済みであっても告知が必要です。

完全に問題が解決していたとしても、過去に雨漏りやシロアリ被害があった事実を伝えておかないと、「隠していた」とみなされる可能性があります。

むしろ「しっかり修理した」「再発していない」と証拠や履歴を示すことで、買主の安心材料になることもあります。

Q2. 「近隣トラブルが一時的なものだった場合は告知不要?」
A. 過去に大きな騒音問題やトラブルがあり、現在は解消されていても「買主の購入判断を左右する可能性があるかどうか」で判断するのが一般的です。

事実としてトラブルが発生した期間や解決策をきちんと伝えつつ、「今は落ち着いている」旨を説明すれば、買主の理解を得られやすくなります。

Q3. 「事件や事故があった物件は何年経てば告知しなくていい?」
A. 明確な年数の基準は法律上定められておらず、個別の状況によります。

一般的には、買主が心理的に抵抗を感じる可能性があるなら伝えるのが原則です。

とくに自殺や他殺などは、たとえ数十年前でも告知する慣習がある場合が多いです。

Q4. 「告知義務に違反すると税金面でのペナルティはある?」
A. 告知義務違反は税金の滞納とは異なるため、直接的に税金面のペナルティが課されるわけではありません。

ただし、売買契約が無効になったり損害賠償請求を受けたりすると、結果的に利益がなくなってしまうことも。

物件売却時に課される譲渡所得税詳細は国税庁のサイトなどを参照とは別の問題として、告知義務違反によるトラブルには十分注意しましょう。

まとめ正しい告知でトラブルを回避し、安心売却へ
不動産売却において、告知義務は避けて通れない大切なポイントです。

買主に対して、物件や周辺環境における重要な事実を正直に伝えることで、売買後のトラブルを未然に防ぐことができます。

告知義務は法律上のルール
知っていながら伝えないと、契約不適合責任旧・瑕疵担保責任を追及されるリスクが大きいです。

告知事項には「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」がある
雨漏りやシロアリなどの建物・設備の不具合だけでなく、事件・事故や近隣トラブルなどの心理的影響も対象。

告知を怠ると契約解除や損害賠償請求も
隠していたことが後で判明すれば「信用できない」と見なされ、多額の損害賠償や裁判沙汰になる可能性もある。

誠実に告知することで信頼を得られる
隠さず開示し、修繕や対応履歴をしっかり示せば、買主の安心につながるケースも多いです。

「これって言うべき?黙っていてもいい?」と迷うときは、ぜひ不動産会社や弁護士など専門家に相談してください。

正しいステップを踏むことこそが、安心・安全な不動産売却への近道です。

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