こんなお悩み、ありませんか?

こんなお悩み、ありませんか?

「相続登記もまだ終わっていないのに、なぜか不動産会社から手紙が届いた...本当に大丈夫?」

「"高額で買います"と書いてあるけど、そんな話を信用していいの?」

「相続した家を売りたいけど、具体的に何から始めればいいの?」

「そもそも不動産を相続したことを、どうやって業者は知ったの?」

相続した不動産をお持ちの方で、突然届く不動産会社からの手紙やはがきに驚いた経験はありませんか?

「誰にも相続のことは言っていないのに、どうしてバレているの...?」と不安になる気持ち、よく分かります。

実は、不動産を相続したことは法律上の手続きで公的情報として一定程度開示される仕組みがあり、そこをもとに不動産会社が営業活動を行っているケースが多いのです。

しかし、その手紙が本当に信頼できる業者からなのか、それとも不安をあおるだけの「怪しい営業」なのかは、しっかりと見極める必要があります。

本記事では、相続した不動産に営業手紙が届く仕組みから、怪しい業者を見分けるポイント、そして不動産売却を成功させるための正しい手順と相談先について、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、不動産売却の参考にしてください。

相続した不動産に突然届く営業手紙...なぜバレるの?
突然届く不動産会社からの手紙やはがき。

「相続したことは誰にも話していないのに、どうして分かるの?」と疑問や不安を感じる方は多いでしょう。

ここでは、不動産会社がどのようにして相続の事実を把握し、営業に活かしているのか、その代表的な理由を解説します。

公的な登記情報が元になっている
法務局の登記情報
不動産の登記情報は、法務局において登記簿謄本登記事項証明書という形で一般に開示されています。

たとえば相続登記が完了すると、名義人としてあなたの名前が公的記録に残ることになります。

不動産会社は独自のリサーチや外部業者が提供する情報をもとに、こうした登記事項の変更を常にチェックしている場合があります。

これにより「所有者が変わった」という事実をいち早く把握し、相続が発生した可能性が高いと見込んで営業手紙を送付するのです。

官報による公告相続放棄など
遺産相続に関しては、裁判所が関与する「相続放棄」の手続きが行われた場合、官報への公告が出されることがあります。

官報は一般的には馴染みが薄いかもしれませんが、あらゆる法的な手続きの公告を掲載する国の機関紙です。

不動産会社や専門業者は官報情報をチェックし、相続に関する動きを把握する場合があります。

税情報や固定資産税の納税通知書
不動産の所有者には毎年「固定資産税の納税通知書」が送付されます。

相続の場合でも同様に、その年の所有者情報をもとに納税通知書が届けられます。

地元の不動産会社や名寄帳※を参照するサービスを利用する企業であれば、誰がいつ相続したかをある程度把握できる可能性があります。

名寄帳なよせちょうとは?
固定資産税を課すために各自治体が管理している課税台帳のことで、同一自治体内の不動産所有状況が一覧できる書類です。

相続登記前後のタイミングで、固定資産税の名義変更情報が広まることもあります。

実際には「個人情報の漏えい」というわけではなく、すでに何らかの形で公になっている情報だと考えてください。

ポイント:個人情報が"勝手に漏れている"わけではない
「個人情報が勝手に流出しているのではないか?」と心配になる方が多いのですが、相続や所有権に関する情報は、登記制度の仕組みにより一定程度"誰でも閲覧可能"になっているのです。

不動産会社はこうした公開情報をもとにして営業をかけてくるため、あなたのプライベートが特別狙われているわけではありません。

ただし、個別の詳細な事情相続人が何人いて、今後どうするかなどを深堀りしてくるような連絡は要注意です。

通常の公開情報ではそこまで細かい内容までは分からないため、もし不自然に詳細を知っている業者がいれば、慎重に対応しましょう。

怪しい手紙と信頼できる連絡物の見分け方
相続が発生したと分かると、複数の不動産会社から「高値で買い取ります」「早急に売却しませんか?」といった手紙が届くことがあります。

もちろん、きちんとした不動産会社が営業活動の一環で送っている場合もありますが、中には不安をあおるだけの悪質なものも存在するかもしれません。

ここでは、手紙やはがきの内容をチェックし、怪しい業者かどうかを見極めるポイントを整理しましょう。

会社名・所在地・免許番号が明記されているか
免許番号の確認
不動産会社が事業を行うためには、宅地建物取引業法に基づく免許番号を取得し、表示することが義務づけられています。

「宅地建物取引業免許 ○○都府・県知事×第△△号」

「国土交通大臣×第△△号」
といった形式で記載されているはずです。

もし、免許番号の記載がない、あるいは記載していても明らかに形式が異なる場合は要注意。

加えて、会社名や代表者名、所在地、固定電話番号といった連絡先が明記されていない場合も、怪しい業者の可能性があります。

不安をあおる文言に要注意
手紙の文面に「至急ご連絡ください」「放置すると大変なことになります」など、過度に不安をあおる表現が多用されている場合は要注意です。

「高値即現金化できます!」

「このままだと負債を抱えるリスクがあります!」

このような文言は、冷静な判断をさせないためのテクニックとして使われることがあります。

特に相続問題で心が揺れているときには、脅迫めいた表現や甘い言葉に流されやすくなります。

まずは落ち着いて、内容の真偽を確認する姿勢を持ちましょう。

根拠があいまいな高額買取の提案
「他社よりも数百万円以上高く買取可能です」といった魅力的な文言がある場合、具体的な根拠が示されているかをチェックしてください。

買取の場合の理由投資家がいる、再建築の計画があるなど

市場相場との比較データ

これらが提示されていない状態で「高額査定」をうたう手紙は、あくまでも"査定依頼をしてもらうための宣伝"に過ぎないケースもあります。

実際に話を進めてみたら、「やはりこの金額では買えません」と査定額を大幅に下げられることもあるのです。

誇大広告に踊らされず、複数の会社に見積もりを取り、相場観をつかむことが大切です。

宛名の扱いがあいまいになっていないか
「○○様」と明確に宛名が記載されていない、あるいは「所有者様」「関係者様」のように曖昧な呼び方になっている場合は、大量の営業リストに対して一斉送付している可能性が高いです。

送り手の本気度や誠実さを図るうえでも、差出人の情報と宛名がしっかり記載されているかは重要な指標となります。

ポイント:すべてが怪しいとは限らないが、まずは"冷静"に
相続による不動産の売却ニーズは多く、不動産会社にとっても大きなビジネスチャンスです。

そのため、手紙やはがきの営業自体は"珍しくない"行為です。

重要なのは、手紙を受け取ったときにすぐに連絡せず、内容を冷静に見極めること。

正当な営業活動かもしれませんし、悪質な勧誘の可能性もあります。

次章からは、実際に相続した不動産を売却する際に、まずやるべきことや流れを詳しく解説していきますので、参考にしてみてください。

相続不動産を売却する前にやるべきこと
実際に「相続不動産を売りたい」と思ったら、まずは売却に向けた準備が必要になります。

特に、相続登記の手続きや相続人同士の話し合いなどは、スムーズな売却のためには欠かせません。

ここでは、最初に取り組むべき3つのステップを解説します。

1. 相続登記の完了または進行中であること
不動産を売却するためには、法的に認められた「所有者」である必要があります。相続が発生した場合、相続人名義に登記を切り替える「相続登記」が必要です。

2024年令和6年4月からは、相続登記が義務化されることになり、従来よりも早い段階で名義変更を行うことが求められています。

もし「相続登記はまだ終わっていないけど、早く売りたい」という場合は、司法書士や専門家のサポートのもと、売買契約の直前には登記が完了しているように進めることが多いです。

相続登記中でも査定や売却検討はできますが、最終的に売買契約を締結する段階では登記が完了している必要があります。

2. 相続人全員の同意を得る共有の場合
複数の相続人がいる場合、その不動産は共有状態になります。売却をするには、共有者全員の同意が必須です。

「長男は賛成しているけど、二男が反対している」

「遠方に住んでいる相続人と連絡が取れない」

こうした状況があると、売却が進まないだけでなく、不動産会社からの営業行為も無意味になってしまいます。

まずは、相続人同士で不動産をどうするのか話し合い、全員の合意を取り付けておくことが重要です。

3. 不動産の現状を把握する
相続した不動産が、どのような状態なのかを把握しておきましょう。

空き家のまま放置しているのか

賃貸中で入居者がいるのか

築年数や構造はどうか

建物の老朽化やリフォーム履歴はあるか

情報が曖昧なまま査定を受けると、不動産会社から正確なアドバイスや価格提示が得られません。「家屋調査票」や「建築確認書」といった関連書類があれば準備しておくとスムーズです。

また、売却後に残置物の処分やリフォームが必要かどうかも、事前に確認しておくと安心です。

プラスαの注意点:負動産化に要注意
近年は、人口減少や住宅需要の低下などで不動産の価値が下がり、「売却したくても買い手が見つからない」状態が起きるケースもあります。

これを「負動産」と呼ぶことがあります。

特に、相続した地方の空き家などで多い問題です。

早い段階で専門家に相談し、今後の維持費用や固定資産税の負担なども踏まえて検討することが大切です。

相続不動産を売るときに知っておきたい流れと注意点
実際に相続不動産を売ろうと決断したら、どのような流れで手続きを進めればいいのでしょうか?

ここでは、不動産売却の一般的な流れと、それぞれのステップでの注意点を解説します。

1. 不動産会社へ査定依頼をする
売却を検討する際、まずは不動産会社に「査定」を依頼します。

査定を依頼すると、会社は市場相場や物件の状態を踏まえ、想定売却価格を提示してくれます。

机上査定:物件の所在地や面積、築年数などのデータをもとに、類似物件の成約事例や市場動向から価格を算出する簡易的な査定。

訪問査定:実際に不動産会社の担当者が現地を確認し、建物の状態や周辺環境なども踏まえてより正確な価格を算出する査定。

相続した不動産の場合、現地に足を運ぶ機会がなかなか取れないこともあります。

その場合は、オンラインの査定サービスや、写真・図面を活用したリモート査定を利用する手もあります。

ワンポイント
当社「株式会社おもいで不動産」では、独自のAI査定サイトを運営しています。AI技術を活用したオンライン査定は、全国どこにお住まいの方でも簡単にご利用いただけますので、遠方の不動産もまずはお気軽に査定可能です。

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2. 複数の不動産会社に相談・比較する
査定額は会社によって異なることが少なくありません。

高い査定額を提示してくれる会社が良いとは限らず、実際に売れる価格かどうかも大切です。

さらに、担当者の対応や提案内容、会社の実績など、さまざまな要素を比較検討することが重要です。

相続不動産の取り扱い実績はあるか?

過去の売却事例や売却までの期間はどのくらいか?

相続や税金についての知識はあるか?

こうしたポイントを見極めることで、後悔しない不動産会社選びに近づけます。

3. 媒介契約を締結する
不動産会社を絞り込んだら、正式に売却活動を依頼するために「媒介契約」を結びます。

媒介契約には3つの種類一般・専任・専属専任があります。

一般媒介契約:複数の不動産会社に依頼でき、自由度が高いが、不動産会社の熱意が分散しやすい

専任媒介契約:1社のみに依頼するが、自分でも買い手を見つけられる

専属専任媒介契約:1社のみに依頼し、自分で買い手を見つけても直接契約できない

どの契約形態が良いかは、不動産の種類や自分がかけられる時間、信頼する会社の営業力などによります。

4. 売却活動広告・内覧対応
媒介契約を結んだ不動産会社が、チラシやポータルサイトなどで広告を出し、買主を探す段階です。

内覧希望者が現れたら、家の中や敷地内の見学に対応します。空き家の場合、鍵の受け渡し方法などを確認しておきましょう。

ワンポイント
相続物件の場合、亡くなった親御さんや祖父母の家財がそのまま残っているケースもあります。生活感が強いと買主がイメージしにくいので、可能な範囲で整理やクリーニングをしておくと印象が良くなります。

5. 買主との条件交渉・契約
買主が見つかったら、価格交渉や引き渡し時期、リフォーム負担などの調整が行われます。

互いの合意が得られたら不動産売買契約を締結し、手付金を受領します。

このとき、相続登記が完了していないと契約手続きが進められない場合もあるため注意が必要です。

売買契約後は、決済残代金の受領と物件の引き渡しまでが最終ステップ。

契約から引き渡しまでの期間は、一般的に1〜2か月程度ですが、事情によってはもっと延びることもあります。

6. 税金の問題譲渡所得税や相続税など
不動産を売却すると、譲渡所得税所得税・住民税、場合によっては復興特別所得税などがかかる可能性があります。

また、相続税がかからないケースでも、譲渡益が出れば別途納税義務が発生するかもしれません。

税制は頻繁に改正されるため、詳細は国税庁HPや税理士への相談で最新情報を確認しましょう。

相続した不動産の売却益に対する特別控除や税率の優遇がある場合もあるため、申告漏れや損をしないように早めに確認しておくのが得策です。

信頼できる専門家と不動産会社の選び方
相続不動産を売るには、法律面・税金面・不動産取引など、幅広い知識が求められます。

自分ひとりですべてを把握するのは難しいので、信頼できる専門家や不動産会社をパートナーにするのが成功の近道です。

1. 相続の専門家:司法書士・税理士
司法書士:相続登記や遺産分割協議書の作成など、法的手続きの専門家

税理士:相続税や譲渡所得税の申告をサポートし、節税アドバイスなども行う

どちらも相続の内容によって必要となる場面が違うため、まずは状況を整理してから相談するのがおすすめです。

2. 不動産会社を見極めるポイント
相続不動産の取り扱い実績があるか
相続物件ならではの問題共有者の調整、古い建物の処分、遠方物件の対応などを理解している会社ほど、スムーズに売却が進みやすいです。

実績数や事例を聞いてみると、担当者がどこまで知識や経験があるかが分かります。

営業トークだけでなく、親身に相談に乗ってくれるか
「ウチならすぐに高く売れます」「早く決断しないと損ですよ」という押しの強い営業トークばかりの会社は、売却後のトラブルリスクを軽視している可能性があります。

相続に関しては、家族間の調整や感情面も重要。親身になって相談に応じてくれるかどうかは、長いお付き合いをするうえで大切なポイントです。

複数社に査定依頼し、比較検討する
一括査定サイトや各社のオンライン査定を活用し、複数の見積もりを取ることは基本です。

価格だけでなく、担当者の専門知識や対応スピード、レスポンスの丁寧さなども総合的に見て選びましょう。

3. AI査定やオンライン相談の活用で全国対応も可能に
不動産会社によっては、AI技術を使ったオンライン査定や、ビデオ通話を活用したオンライン相談を用意しています。

遠方に住んでいたり、相続不動産が別の地域にあったりする場合でも、気軽に相談できるため非常に便利です。

私たち「株式会社おもいで不動産」でも、LINEオープンチャットで匿名の売却相談ができる「不動産売却相談室」を運営しながら、LINE限定のオンライン売却勉強会を定期開催。

さらに独自のAI査定サイトを運営し、全国からの売却依頼を受付しています。

誰にも知られずに気軽に相談したい方や、相続の問題で家族全員の日程を合わせるのが難しい方など、多様なニーズに対応できるのが特徴です。

まとめ相続不動産の売却は"冷静な情報収集"がカギ
突然届く不動産会社からの手紙は、登記情報や官報などの公的情報をもとにした営業活動が多いのが実情です。

個人情報が漏洩しているわけではなく、仕組み上"公にされている"範囲でアプローチされていると理解しましょう。

しかし、中には怪しい業者が存在することも事実です。営業手紙やはがきの内容を精査し、

免許番号や会社情報の有無

不安をあおる文言や根拠のない高額買取表現

一斉送付のような曖昧な宛名表記

などのポイントをチェックして、怪しいと感じる場合は慎重に対応してください。

いざ相続不動産を売却すると決めたら、まずは相続登記と相続人全員の合意、そして物件の現状把握を行いましょう。

そこから複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討のうえで売却活動を進めるのが一般的な流れです。

税金や法的な手続きに関しては、司法書士や税理士といった専門家の力を借りると安心です。

最終的に「どの会社を選ぶか?」は、担当者の経験・実績・相談への親身度が重要な決め手となります。

相続不動産ならではの事情や、ご家族の意向・感情面をしっかりと理解してくれる会社とお付き合いしたいものです。

「届いた手紙、返事をするべきか迷っている...」「相続した家を売りたいけど、やるべきことが分からない...」そんなときこそ、焦らずに冷静な情報収集をするのがベスト。

自分だけで悩まず、適切な専門家や不動産会社に相談すれば、スムーズに売却を進められる可能性がぐっと高まります。

相続不動産の売却でお悩みなら、まずは当社にご相談ください
当社「株式会社おもいで不動産」では、以下のサービス・窓口をご用意し、相続不動産のお悩みをサポートしています。

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